Diagnostics techniques et bail commercial

20.02.2007

6 diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique institué par l’ordonnance du 8 juin 2005 :

Le constat des risques d’exposition au plomb (L. 271-1 à -6 CCH et L. 1334-6 CSP) pour les ventes d’immeubles à usage d’habitation construits avant 1949. L. 271-4-II : la vente peut intervenir même sans le constat. Le constat porte exclusivement sur les parties privatives du lot ;
L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (L. 1334-13 CSP) : le propriétaire doit conserver un dossier technique mentionnant les différentes recherches d’amiante dans les flocages et calorifugeages. Il faut tenir à jour un dossier technique amiante et une fiche récapitulative ;
Le diagnostic concernant les installations intérieures de gaz naturel : le diagnostic doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce document n’est exigé que pour les immeubles à usage d’habitation et il ne concerne que les parties privatives du lot de copropriété ;
Le diagnostic termites pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation. L. 271-4-I CCH : le diagnostic ne concerne que les parties privatives des lots de copropriété.
Le diagnostic de performance énergétique : il s’impose en amont au maître de l’ouvrage ;
L’état des risques naturels et technologiques : il faut ue l'immeuble soit situé dans la zone d'application d'un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (R. 125-23 CCH).

La durée de validité de ces diagnostics vient d’être précisée par un décret d’application n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 :

Le diagnostic sur l’état des installations intérieures de gaz naturel : cette obligation commence à partir du 1er novembre 2007, pour les immeubles construits depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic est valable pendant 3 ans ;
Le diagnostic de performance énergétique : il est obligatoire depuis le 1er novembre 2006. Il est valable pendant 10 ans ;
Le diagnostic termites s’applique aux parties privatives, dans des zones déclarées par arrêtés. Il est valable pendant 6 mois depuis le 23 décembre 2006 ;
Le diagnostic d’exposition au plomb s’applique aux parties privatives d’immeubles à usage d’habitation. Il est valable pendant 1 an, mais si ce constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtement contenant du plomb mais à un seuil inférieur à celui établi par arrêté, il n’y aura pas lieu d’établir un nouveau constat, même après le délai d’un an. Ce n’est que si le constat révèle la présence de plomb qu’un nouveau constat devra être établi au bout tous les ans, jusqu’à ce que le plomb soit totalement éliminé ;
L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante est valable de façon illimitée, jusqu’à ce que de nouveaux travaux soient réalisés.

L’établissement des diagnostics est obligatoire, tant en cas de vente de l’immeuble qu’en cas de location de celui-ci. La mise en location du bien immobilier pose des questions intéressantes, à propos de l’établissement du diagnostic amiante et de l’état des risques naturels et technologiques.

1. Diagnostic technique amiante et bail commercial

L’établissement d’un diagnostic technique amiante est obligatoire dans tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’il s’agisse d’immeubles d’habitation ou d’immeubles à usage autre que d’habitation.

Il est prévu par l’article 8 du décret n°96-97 du 7 février 1997 que « Les propriétaires tiennent les résultats des contrôles effectués et la description des mesures prises en application du présent décret à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des agents ou services mentionnés aux articles L. 48 et L. 772 du code de la santé publique ainsi que, le cas échéant, des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale. » Le propriétaire doit tenir à la disposition de tout preneur les résultats du diagnostic technique amiante. Cette obligation sera remplie par l’annexion, au contrat de bail, du dossier des diagnostics techniques.

Si le diagnostic technique est négatif, le bailleur annexera ce diagnostic au contrat de bail et il ne sera plus nécessaire de fournir un nouvel état en cas de renouvellement du bail.
En effet, il est prévu par le nouveau dispositif issu de l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 visant à réorganiser et homogénéiser les procédures d’établissement des états, constats et diagnostics que la durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique, est illimité. Et le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 ne modifie pas la durée de validité d’un diagnostic négatif.
Un nouveau diagnostic doit cependant être effectué en cas de réalisation de travaux par le propriétaire (agrandissement, démolition, amélioration…). Ce diagnostic devra être tenu à la disposition du locataire (ce qui semble impliquer que les résultats doivent être envoyés au locataire par le propriétaire dans les plus brefs délais).

En revanche, si le diagnostic est positif, tout dépend de l’ampleur de la présence d’amiante. Selon cet ampleur, le propriétaire aura l’obligation d’effectuer (en fonction des prescriptions imposées par le professionnel dans son diagnostic) :

Soit des contrôles périodiques de l’état de conservation des matériaux et produits, qu’il devra tenir à la disposition de tout occupant de l’immeuble ;
Soit des mesures du niveau d’empoussièrement ;
Soit des travaux de retrait de confinement par entreprises qualifiées. Il s’agit de travaux prescrits par l’autorité administrative, qui sont, sauf clause contraire, à la charge du bailleur (3e civ., 24 mars 1993). Il est à noter que si ces travaux ont été prescrits par l’autorité administrative au propriétaire bailleur avant l’entrée en jouissance du preneur, il y a défaut de délivrance au sens de l’article 1720 du Code civil si ces travaux ne sont pas effectués.
A l’issue des travaux, un nouveau diagnostic doit être réalisé.

Les sanctions : A défaut d’établissement du diagnostic technique, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (L. 271-4-II alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation). Il ne semble pas que le locataire puisse demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer, ces sanctions étant expressément réservées par le second alinéa du texte au défaut d’établissement d’un état des risques naturels ou technologiques.

2. Etat des risques naturels et technologiques et bail commercial

Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret (articles L. 125-5 et R. 123-23 à -27 du code de l’environnement issus du décret du 15 février 2005).
L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret du 15 février 2005 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques.

Champ d’application territorial : Cette information sur les risques est obligatoire dans les communes dont la liste arrêtée par le préfet. Elle concerne les biens situés :

dns le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du Code de l'environnement ;
dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III (décret du 14 mai 1991, article 4).

A partir des informations mises à disposition par le préfet, un état des risques naturels et technologiques est établi, par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini.
L'état des risques mentionne les risques auxquels l'immeuble faisant l'objet de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents et du dossier fournis par le préfet permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus.

Pour chacune des communes concernées, le préfet prend un arrêté précisant :
1° La liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire.
2° La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer :
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, ainsi que dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables, le ou les documents graphiques ainsi que la note de présentation de ce plan ;
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, les documents d'information élaborés à l'initiative d'une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification de phénomènes ;
- dans les zones de sismicité, l'annexe prévue à l'article 4 du décret du 14.5.91 ;
- le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.
A l'arrêté préfectoral est annexé pour chaque commune un dossier comprenant :
- un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques identifiés ;
- une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones concernées.
Les documents et le dossier peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le préfet adresse une copie des arrêtés aux maires des communes concernées et à la chambre départementale des notaires.

L'état des risques annexé au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente doit mentionner les risques dont font état les documents mentionnés et le dossier annexé à l'arrêté préfectoral et auxquels l'immeuble faisant l'objet de la vente ou de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus. L'état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier.

Date d’entrée en vigueur de l’état des risques : L'obligation d'information sur les risques qui incombe aux vendeurs et aux bailleurs est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006. Pour les locataires, cette obligation d'annexer l'état des risques concerne les contrats de location écrits "constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire" (décret du 15 février 2005). Cette disposition ne s'applique donc qu'aux nouveaux entrants postérieurement à la date d'entrée en vigueur du dispositif et non aux renouvellements de contrats intervenus après le 1er juin 2006.

En cas de mise en location du bien immobilier, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ce dossier technique contient un état des risques naturels et technologiques pour les biens situés dans les zones concernées.
Il convient également d’informer le locataire, dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, en annexant au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés.
L'état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit du bien immobilier.

Les sanctions : A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer (L. 271-4-II alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).
Il est donc conseillé au bailleur de conserver une copie de l’état des risques daté et visé par le locataire, pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis lors de la signature du bail dont il est une composante.