La prescription des constructions irrégulières : articulation entre les dispositions de l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme et la jurisprudence Thalamy

Comments

[pinatel alain]

Simple particulier, je me permets de présenter ici mon cas , en ce qu'il suscite un certain nombre d'interrogations par rapport à la prescription administrative decennale. A titre personnel je
souhaiterais avoir un avis sur ces questions, un éclairage qui pourrait également se révéler utile à d'autres. 



Il y a 4 ans je dépose un pc pour un agrandissement et il est accepté. Puis suite à une bévue de mon archi qui avait omis de mentionner une partie illégale du bâtiment initial (car construite à
l'origine sans pc) je dépose un pcm de régularisation lui aussi accepté par les services instructeurs.. Mais un de mes voisins ayant attaqué le pc au tribunal administratif ce dernier a été
annulé pour non respect d'un article du pos.. Toutefois mes travaux étaient déjà terminés à ce moment là.

Mon interrogation porte sur la possibilité de bénéficier de la prescription administrative décennale en vue de faire des travaux sur la partie irrégulière de ma maison. En effet il se trouve que
celle-ci a été construite il y a plus de 10 ans sans pc certes( donc a priori hors du champ de la prescription) mais régularisée il ya 4 ans dans le cadre de ce pcm(accepté puis annulé par le
TA) évoqué plus haut. Donc il y a eu à ce moment là une autorisation qui, bien qu'annulée par la suite, m'avait bel et bien été accordée par les services instructeurs. (Ce qui pourrait
changer la donne).

1) Etant donné cette configuration, la prescription administrative décennale est-elle envisageable?

2) Si oui, le point de départ des 10 ans serait-il

a) A la date d'achèvement des travaux irréguliers et donc il y a plus de 10 ans (j'ai toutes les factures pour le prouver)
b) A la date d'acceptation du pcm annulé ce qui ferait 4 ans.

Si la réponse est a) cela me permettrait se déposer une dp pour mes travaux sans plus attendre. Si c'est b) je devrai patienter encore 6 ans.

3) D'autre part j'ai sorti tous les pc antérieurs à mon acquisition de cette maison et je me suis aperçu que deux mois avant la construction de cet ajout irrégulier d'environ 40 m2 un pcm avait
été accordé à l'ancien proprio pour d'autres travaux. Dans ce cas là c'est à dire non respect des prescriptions d'une autorisation (puisque des travaux supplémentaires à ceux prévus dans le pcm
ont été accomplis ) , la prescription ne pourrait-elle pas également s'appliquer?


Qu'en pensez vous?


Merci pour les pistes de réponse que vous voudrez bien me communiquer 


 


 


 


 

[Prouté Yves]

En tant qu'architecte-urbaniste, j'ai développé une activité d'expertise immobillière (valeur vénale des biens et urbanisme). Des avocats de droit public me font travailler sur des dossiers de
contentieux dans le but d'éviter des démolitions ou de régulariser des constructions. Dans ce cadre, j'ai été amené à travailler sur la base de l'article L.111-12, et je vais décrire deux cas
d'espèce qui posent de nombreux problèmes.


Cas n°1) Mon client avait une petite maison dans un hameau en zone NC (avec clause d'extension mesurée des constructions). Il obtient un PC et agrandit sa maison sur cette base, jusqu'au "hors
d'eau" (maçonnerie brute couverte sans fenêtres), avec une augmentation du garage en sous-sol non conforme au PC. Son permis est attaqué par un voisin. Il arrête immédiatement le chantier et au
bout de dix ans voit son PC annulé définitivement par la juridiction administrative. Personne n'engage d'action en démolition pendant les deux ans suivant la décision définitive.


Ce premier cas pose le problème d'interprétation des deux notions (le plus souvent mélangées alors qu'elles interviennent distinctement dans différents articles de différents codes) que sont
"l'achèvement des travaux" et "l'achèvement d'une construction". J'ai toujours entendu dire que "l'achèvement des travaux" correspondait au moment où une construction peut être utilisée
"conformément à sa destination". En revanche, j'ai lu chez Me Raymond Léost (Droit pénal de l'urbanisme) que la prescription commençait à courrir à "l'achèvement de la construction", laquelle
pouvait être postérieure à celle de "l'achèvement des travaux", si des finitions s'opèrent après la prise de possession des lieux. J'ai décrit ci-dessus un cas "d'achèvement de la construction"
avant "l'achèvement des travaux". La construction est achevée depuis maintenant plus de 12 ans au niveau du hors d'air. Aucune démolition n'est possible et le bâtiment en brique rouges faisant
tâche dans l'environnement est en quelque sorte en infraction avec le principe de "bonne tenue des propriétés foncières". J'ai piégé la commune en déposant une première déclaration préalable pour
pose de fenêtres et ravalement qui a été refusée par arrêté, puis une deuxième qui n'a pas été refusée par arrêté alors que c'est obligatoire (L.424-1 du CU). L'affichage a eu lieu. Au premier
mouvement sur le terrain, une plainte a été déposée et il y a une citation à comparaître le 25 mai 2010. Tout se joue donc sur l'interprétaion des deux notions d'achèvement, et l'interprétation
qui en découle en matière de prescription. Je penche évidement pour la notion "d'achèvement de la construction" qui m'amène à considérer que toutes les prescriptions sont obtenues (pénale, civile
et adminstartive), moyennant les interprétations que vous avez analysées pour le L. 111-12, à savoir le cas d'une construction avec un permis de construire annulé ultérieurement, et une non
conformité relevant de la jurisprudence du PC modificatif (ou régularisable par démolition de l'excédent).


J'aimerais avoir votre avis sur les deux notions d'achèvement et leurs portées respectives.


Cas n°2) Un autre client est agriculteur et élève des oies en zone NC. Son permis de construire un bâtiment d'élevage a fait l'objet d'un sursis à statuer jugé illégal par le TA et la CAA. Pour
travailler, des tunnels d'élevage ont été construits et trois petits bâtiments (abri animaux, bureau d'éleveur, local forage). Deux nouveaux permis ont été déposés après annulation du sursis à
statuer, tous deux refusés. Le problème agricole a été résolu, l'éleveur ayant acquis le statut de chef d'exploitation, ce qui le rend conforme à tous les critères de construction en zone
agricole, sachant que sa demande concerne un bâtiment 100% agricole (élevage sans bureau ni logement). Le deuxième permis a été refus au motif (entre autres) que les construction sans permis
présentes sur le terrain (actuellement construites depuis un peu plus de trois ans donc prescrites au sens pénal) ne permettent pas de délivrer l'autorisation en raison de l'article L. 111-12 du
CU.


On arrive ici sur la notion du caractère divisible d'une opération et sur l'interprétation de l'article L. 111-12 qui parle "d'une construction" et "non d'un groupe de constructions" ou" d'une
unité foncière".


Le bâtiment demandé étant entièrement neuf, purement agricole, et indépendant des constructions existantes prescrites au sens pénal, je me prépare à déposer une troisième demande de permis de
construire en argumentant très précisément sur la non-application du L. 111-12 au cas d'espèce.


J'aimerais savoir si vous êtes d'accord avec mon interprétation.


Pour conclure, je compte bien me servir de votre analyse, très détaillée et parfaitement argumentée. Il reste cependant des instabilités juridiques faute de jurisprudences, les sénateurs ayant
remarquablement remis en selle la jurisprudence Thalammy. Il me semble qu'un argumentaire complet ne peut faire l'impasse sur les deux notions d'achèvement, la notion d'opération divisible et
donc le fait qu'une lecture stricte du L. 111-12 impose de parler "d'une construction". C'est pourquoi je me suis permis de vous interpeller sur ces différents points.

[dissertation]

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