Revirement de jurisprudence en matière de déplafonnement du loyer renouvelé suite à la réalisation de travaux d'amélioration par le bailleur (Cass. Com., 9 juillet 2008)

15.09.2008

Un arrêté récent de la Cour de cassation (Com, 9 juillet 2008, pourvoi n°07-16605) a procédé à un revirement de jurisprudence en matière d’appréciation des conditions de déplafonnement du loyer renouvelé par application des dispositions des articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953.

1. L’état du droit : le déplafonnement du loyer renouvelé dans l’hypothèse de modifications notables

II résulte des dispositions de l’article L. 145-34 C.com., que le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté lorsque des modifications notables des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 C.com. sont intervenues au cours du bail écoulé et qu'elles ont eu une incidence sur l'exploitation commerciale.

Ces modifications doivent être notables et leur caractère notable doit avoir été relevé par le juge du fond, qui doit au besoin procéder d'office à cette recherche.

Les modifications doivent être intervenues au cours du bail expiré et doivent avoir un impact sur le fonds considéré.

Les modifications invoquées doivent porter sur l'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 C.com. mais l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage n'est pas susceptible de constituer un motif de déplafonnement. Les éléments de la valeur locative susceptibles d'être invoqués sont ainsi les suivants :

les caractéristiques propres du local (L. 145-33-1° C.com.) : modification de la consistance des lieux (par adjonction de surface ou réunion de locaux, par exemple). Mais la modification doit être notable, ce caractère s'appréciant non seulement au regard de la surface concernée, mais également en fonction de l'intérêt présenté pour le locataire. Des travaux importants nécessités par la vétusté n'entraînent pas le déplafonnement du loyer ;
la destination contractuelle (L. 145-33-2° C.com.) : ainsi, par exemple pour une extension de la destination contractuelle : l'adjonction de la vente de livres à celle d’imprimerie, éditions, fournitures de bureaux constitue une modification notable de la destination justifiant le déplafonnement. Cette modification permettra de déplafonner, même si le bailleur a perçu une augmentation de loyer. En effet, pour la Cour de cassation, le versement d'une contrepartie financière en capital n'est pas un obstacle au déplafonnement ;
les obligations respectives des parties (L. 145-33-3° C.com.) : la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que l'augmentation importante de l'impôt foncier à la charge du bailleur, pouvait constituer un motif de déplafonnement. Une autorisation nouvelle donnée au preneur (location-gérance, sous-location…) peut également constituer une modification notable des obligations respectives des parties. Mais cette autorisation doit être permanente. La modification conventionnelle du loyer au cours du bail peut également justifier le déplafonnement. En revanche, l'augmentation des charges de copropriété n'a pas été retenue comme un motif de déplafonnement. Quand un locataire accepte un avantage en cours de bail, même s’il a consenti un supplément de loyer pour obtenir cet avantage, le bailleur pourra s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer. Le locataire doit donc faire attention de demander au bailleur de renoncer à se prévaloir de cette clause de déplafonnement en même temps qu’il accorde l’autorisation concernée ;
les facteurs locaux de commercialité (L. 145-33-4° C.com.) : comme par exemple la rénovation d'un quartier, son évolution démographique, la construction de nouveaux logements, l'ouverture d'une station de métro, d'un parc de stationnement, la création d'une voie piétonne ou de nouveaux transports en commun… Ce critère est assez subjectif.

Afin d'apprécier l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu de s'attacher à l'évolution du chiffre d'affaires du locataire. Un courant jurisprudentiel considère que cette appréciation peut se faire non pas en fonction des causes d'évolution, mais au regard de ses effets : l'augmentation des prix de cession de fonds de commerce ou des valeurs locatives qui traduisent la plus grande attractivité d'un secteur pour les commerçants désireux de s'y installer.

Mais, si une augmentation des prix de cession peut être prise en compte au titre des éléments caractérisant l'évolution des facteurs locaux de commercialité, elle ne peut, en l'absence d'autres éléments, à elle seule, justifier un déplafonnement. L'implantation de grandes enseignes est également souvent invoquée.

La jurisprudence a ajouté à l'article L. 145-34 C.com. une condition supplémentaire : la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ; par exemple l'implantation massive de prêt-à-porter n'aura pas d'incidence sur un magasin d'antiquités. Manque ainsi de base légale l'arrêt qui déplafonne le loyer sans relever, après avoir au besoin d'office procédé à une recherche sur ce point, que les modifications des facteurs locaux de commercialité qu'il retient présentent un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués par le preneur.

Enfin, la Cour de cassation considère que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être retenue que si elle a un intérêt pour le commerce effectivement exploité, par opposition aux activités commerciales contractuellement autorisées, mais non exploitées.

La Cour de cassation tend à accueillir plus favorablement que dans le passé les motifs de déplafonnement. Ainsi, ont été considérées comme constitutives d'un motif de déplafonnement :

la modification défavorable des facteurs locaux de commercialité, à propos d'un bail consenti à un commerce de pharmacie, alors que la population du quartier avait fortement baissé pendant la durée du bail expiré ;
l'addition de plusieurs modifications mineures des éléments de la valeur locative, constituant globalement une modification notable.

Dans tous les cas, la charge de la preuve du motif de déplafonnement pèse sur le bailleur.

Par application de l'article 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées aux lieux loués pendant la durée du bail ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail à renouveler que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge.

2. Le revirement de jurisprudence

Par un arrêt du 9 juillet 2008, la Cour de cassation a considéré qu’il ne suffisait pas qu’il y a amélioration notable des locaux pour entraîner le déplafonnement du loyer. Les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur au cours du bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.

La Cour de cassation adopte donc la même position qu’en matière de modification des facteurs locaux de commercialité et ajoute une nouvelle condition en exigeant que les travaux d’amélioration effectués par le bailleur soient des travaux d’amélioration notables ayant un impact économique favorable sur l’activité du locataire.

En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur (ravalement des façades, pose de digicodes, installation d’un ascenseur) ont rendu l’immeuble plus confortable et attractif. Cependant, ils n’ont pas eu d’effet sur l’activité du locataire (enseignement et vente de sculptures) dans la mesure où les élèves s’inscrivaient en raison essentiellement de la réputation de l’école et que la clientèle intéressée par l’acquisition de sculptures n’était pas une clientèle de passage.

3. Le cas particulier des travaux d’amélioration effectués par le preneur

Dans l'hypothèse où le preneur a, au cours du bail expiré, réalisé des travaux d’amélioration et, dès lors que :

ces améliorations constituent une modification notable des caractéristiques du local ;
et font accession au bailleur en fin de bail,

deux situations peuvent se présenter :

soit le bailleur a participé d'une manière significative au financement des travaux, par un apport de trésorerie, par un abattement ou une franchise de loyers : dans ce cas, le bailleur bénéficiera du déplafonnement des loyers lors du premier renouvellement suivant la date de réalisation des travaux ;
soit le bailleur n'a pas apporté un tel financement, il devra alors attendre le deuxième renouvellement après la date de réalisation des travaux pour bénéficier du déplafonnement.

Toutefois, il est admis par la jurisprudence que le bailleur pourra se prévaloir du déplafonnement lors du premier renouvellement, si la modification des caractéristiques des locaux s'accompagne d'une modification de l'assiette du bail.

Si l'accession n'intervient qu'en fin de jouissance, c'est-à-dire au moment où le locataire quitte les lieux, le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux d'amélioration effectués par le preneur en tant que motif de déplafonnement, puisqu'il n'en devient propriétaire qu'au jour du départ du locataire (3^e civ, 21 mars 2001).