Les règles de répartition des compétences entre les tribunaux de grande instance (TGI) et les tribunaux d’instance (TI) viennent d’être modifiées par le décret n°2009-1693 du 29 décembre 2009.

En matière immobilière, le Tribunal de Grande Instance a désormais compétence exclusive pour :

• Les actions relatives aux baux commerciaux (hors contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé),
• Les actions relatives aux baux professionnelles,
• Les actions relatives aux conventions d’occupation précaire en matière commerciale,
• Les actions immobilières pétitoires et possessoires,

Le Tribunal d'Instance devient compétent pour :

• les contestations relatives à l'occupaiton d'un logement sans droit ni titre.

Le décret est entré en vigueur le 1er janvier 2010.

Les tribunaux saisis préalablement demeurent compétents pour statuer sur les procédures introduites antérieurement à la date d'entrée en vigueur du décret.

Nouvel article R. 211-4 : « Le tribunal de grande instance a compétence exclusive dans les matières déterminées par les lois et règlements, au nombre desquelles figurent les matières suivantes :
1° Etat des personnes : mariage, filiation, adoption, déclaration d'absence ;
2° Rectification des actes d'état civil ;
3° Successions ;
4° Amendes civiles encourues par les officiers de l'état civil ;
5° Actions immobilières pétitoires et possessoires ;
6° Récompenses industrielles ;
7° Dissolution des associations ;
8° Sauvegarde, redressement judiciaire et liquidation judiciaire lorsque le débiteur n'est ni commerçant ni immatriculé au répertoire des métiers ;
9° Assurance contre les accidents et les maladies professionnelles des personnes non salariées en agriculture ;
10° Droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, droits de timbre et contributions indirectes et taxes assimilées à ces droits, taxes ou contributions ;
11° Baux commerciaux à l'exception des contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, baux professionnels et conventions d'occupation précaire en matière commerciale ;
12° Inscription de faux contre les actes authentiques ;
13° Actions civiles pour diffamation ou pour injures publiques ou non publiques, verbales ou écrites. »

Nouvel article R. 221-5 : «  Le tribunal d'instance connaît des actions tendant à l'expulsion des personnes qui occupent aux fins d'habitation des immeubles bâtis, sans droit ni titre. »

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu confirmer l’utilité de rédiger soigneusement les clauses insérées dans les promesses de vente et autres compromis.

Dans un arrêt du 13 janvier 2010 (Cass. 3e civ., 13 janvier 2010 : req. n° 09-11.057), la Cour de cassation a été amenée  juger que l’annulation d’une décision de préemption n’affecte pas nécessairement la promesse de vente préalablement conclue avec un tiers :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué, que suivant promesse du 18 décembre 2003 Mme X... a vendu deux appartements à M. Y... sous la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 mars 2004 ; […] que la commune a exercé son droit de préemption et que cette décision a été annulée par le tribunal administratif de Melun par jugement du 28 juin 2007, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 19 mars 2009 ;
[…]
Mais attendu qu’ayant retenu par motifs propres et adoptés que la promesse de vente du 18 décembre 2003 prévoyait qu’elle était soumise à la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption et que, dans cette hypothèse, la vente était caduque, qu’il n’était pas contesté que la commune d’Alfortville avait exercé son droit de préemption le 24 février 2004 et qu’il importait peu qu’ultérieurement, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune, la cour d’appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la promesse de vente était caduque. »

Cette décision s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure en date du 22 juin 2005 (Cass. 3e civ., 22 juin 2005 : req. n° 03-20.473), qui avait jugé :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 6 février 1995, Mme X... a vendu à la société S, une parcelle de terre sous condition suspensive de la renonciation par les bénéficiaires d'un droit de préemption à l'exercice de ce droit ; que, par arrêté municipal du 20 février 1995, la commune de Serres-Castet a exercé son droit de préemption aux prix et conditions proposés ; que cet arrêté ayant été annulé par décision de la juridiction administrative du 9 mars 1999 devenue irrévocable, la société a assigné Mme X... en réitération de la vente ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la commune ayant exercé son droit de préemption, la vente est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition stipulée par les parties, et que l'annulation de l'arrêté de préemption par la juridiction administrative n'a pu lever la caducité dont est entachée la promesse du 6 février 1995 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter, la cour d'appel a violé les textes susvisés. »


Les faits soumis à l’appréciation de la Cour de cassation étaient sensiblement différents dans les deux espèces et c’est ce qui explique cet apparent revirement de jurisprudence, qui n’en est en réalité pas un.


Les différences entre les espèces de 2005 et 2010 peuvent se résumer en trois points :

La qualité du jugement annulant la décision de préemption à la date de l’arrêt d’appel :
- dans le pourvoi n° 09-11.057, l’annulation de la décision de préemption ne revêtait pas encore un caractère définitif lors de l’examen des faits par la cour d’appel de Paris, qui a statué par arrêt du 20 novembre 2008, le jugement du Tribunal administratif de Melun ayant annulé la décision de préemption ayant fait l’objet d’un appel devant la Cour administrative d’appel de Paris ;
- au contraire, dans le pourvoi n°03-20.473, la Cour de cassation prend soin de préciser que la décision de la juridiction administrative du 9 mars 1999 ayant annulé la décision de préemption était devenue irrévocable ;

Les effets de la promesse de vente dans le temps :
- dans le pourvoi n°09-11.057, la Cour de cassation relève que les parties avaient enfermé la réalisation des conditions suspensives et, en conséquence, la réitération de l’acte authentique de vente dans un délai expirant en juin 2004. Ainsi, même dans l’hypothèse d’une annulation ultérieure de la décision de préemption, dès lors qu’en juin 2004, la commune avait utilement exercé son droit de préemption, la condition suspensive ne pouvait être considérée comme réalisée et la promesse devait donc être considérée comme caduque ;
- au contraire, dans le pourvoi n°03-20.473, les parties n’avaient enfermé la réalisation des conditions suspensives- dans aucun délai particulier. L’annulation de la décision de préemption et, par voie de conséquence, la réalisation de la condition consistant en la renonciation du titulaire du droit de préemption à l’exercice de ce droit, pouvait donc produire ses pleins effets plusieurs années après la signature de la promesse, à défaut d’expression contraire de la volonté des parties ;

L’effet de l’exercice du droit de préemption :
- dans le pourvoi n°09-11.057, les parties avaient pris le soin d’indiquer qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives, la promesse de vente deviendrait caduque.

Dans ces deux affaires, la Cour de cassation a visé le principe de la force obligatoire des contrats (article 1134 du Code civil) ainsi que les modalités légales d’appréciation de la défaillance d’une condition, suivant que les parties ont ou non assortie cette condition d’une date limite (article 1176 du Code civile).

Ces arrêts démontrent ainsi l’importance de la rédaction des clauses contractuelles, notamment pour pallier les conséquences pouvant résulter de l’effet rétroactif des décisions judiciaires d’annulation.

La Cour de cassation indique par ces arrêts que les parties maîtrisent entièrement les effets des contrats qu’elles signent, sous réserve d'exprimer de façon claire et non équivoque leur volonté. Il leur appartient ainsi, pour éviter toute insécurité juridique, d’indiquer leur intention d’être définitivement fixées sur le sort du contrat, en prévoyant un délai maximum de réalisation de la condition, assorti de caducité, et en précisant utilement qu’une éventuelle annulation ultérieure de la décision de préemption restera sans effet sur cette caducité, en dépit de l’effet rétroactif desdites décisions d’annulation.

1. Position jurisprudentielle antérieure

L’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail (ancien article L. 122-12) dispose que « lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. »

La question est de savoir si la vente d’un immeuble peut être considérée comme une modification au sens de l’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail, entraînant la poursuite des contrats de gardiennage entre les gardiens en place et l’acquéreur de l’immeuble concerné.

La Cour de cassation décidait traditionnellement que cet article n’était pas applicable en cas de vente d’une résidence secondaire (Cass. Soc., 3 octobre 1989, req n° 87-43.953) comme en cas de vente d’un immeuble, même si celui-ci était entièrement dévolu à usage locatif (Cass. Soc., 31 janvier 2001, req n° 98-42.070).

Le raisonnement de la Cour de cassation était le suivant : le gardien ne peut revendiquer le transfert de son contrat de travail dès lors que l’employeur a vendu « une propriété immobilière et non une entreprise », « la cession portant sur une propriété immobilière qui ne constitue pas en elle-même une entité autonome. »

La conséquence de l’inapplicabilité de l’article L. 1224-1 nouveau en cas de vente d’un immeuble est le licenciement du gardien, dont le contrat n’est pas transféré à l’acquéreur de l’immeuble, par le vendeur qui n’a plus de raison de conserver (l’activité de gardiennage étant par essence rattachée à l’immeuble, vendu).

Si la jurisprudence n’appliquait pas l’article L. 1224-1 nouveau en cas de vente d’un immeuble, elle n’en sanctionnée pas moins le licenciement effectué par le vendeur, dans la mesure où ce licenciement n’était motivé ni par des difficultés économiques, ni par une nécessité de restructuration, seules raisons de nature à justifier un licenciement économique (pour une application, voir CA Paris, 18^e chambre, 3 juin 2005, req n° 04-30.719).

2. Solution jurisprudentielle actuelle

Par un arrêt de la chambre sociale en date du 14 février 2007 (Cass. SoC., 14 février 2007, req n° 4-47.110) et deux arrêts de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 20 février 2007 et 27 février 2007, req n° 06-03.682), la jurisprudence a adaptée sa solution, en décidant que si la vente d’un immeuble n’emporte pas toujours à elle seule l’application de l’article L. 122-12 (ancien) du Code du travail, il en va autrement lorsque cette vente s’accompagne d’un véritable transfert d’une activité économique, poursuivant un objectif propre, à condition que l’activité transférée conserve son identité.

La jurisprudence reconnaît ainsi que, sous certaines conditions (et notamment celle du transfert d’une activité économique), l’activité de gardiennage peut faire l’objet d’un transfert au sens de l’article L. 1224-1 du Code du travail.

La Cour de cassation a été amenée à définir ce qui constituait une entité économique, dans l’hypothèse de la vente d’un immeuble. La Cour décide que l’article L. 122-12 (ancien) est applicable lorsqu’ « il y a transfert d’un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels et incorporels, permettant l’existence d’une activité économique poursuivant un objectif propre », car dans cette hypothèse, la cession emporte reprise du service de gardiennage et d’entretien qui en relevait, ainsi que des contrats nécessaires à l’exploitation de l’immeuble ;

Ainsi, l’article L. 1224-1 du Code du travail est applicable aux ventes d’ensembles immobiliers, lorsque sont organisés collectivement le gardiennage et l’entretien de ces immeubles ?

Cette solution doit être combinée avec la jurisprudence Perrier (Cass. Soc., 18 juillet 2000, req n° 98-18.037) qui décide que l’article L. 122-12 ne trouve pas à s’appliquer lorsque « le transfert d’un service ne constitue qu’un simple démembrement des services centraux, ne disposant pas, au sein de l’établissement, d’une autonomie tant dans ses moyens, en raison de la polyvalence de la plupart de ses salariés, que dans l’organisation de sa production, et ne possède pas de moyens particuliers, tendant à des résultats spécifiques et à une finalité économique propre. »

Ainsi, l’article L. 1224-1 n’aura vocation à s’appliquer aux contrats de gardiennage, dans l’hypothèse d’une vente d’immeuble, que dans la mesure où l’activité de gardien est distincte de l’achat ou la vente d’immeuble et est exercée par le gardien de façon autonome et spécifique.

La Cour d’appel de Versailles a été amenée à préciser la position prise par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2007. Ainsi, la Cour d’appel a été amenée à juger que l’activité de gardiennage peut certes faire l’objet d’un transfert au sens de l’article L. 122-12 (ancien) du Code du travail dès lors que cette activité est distincte de l’achat ou de la vente d’immeuble, mais qu’elle est en revanche inapplicable en l’absence de maintien de l’identité transférée. En l’espèce, lorsque la société venderesse était propriétaire, le gardien assurait essentiellement des fonctions de régisseur de l’immeuble (encaissement des loyers, quittancement, visites d’entrée et de sortie). La vente des appartements, par lots, aux anciens locataires (devenus propriétaires) avait fait disparaître cette fonction de régisseur, entraînant par voie de conséquence la disparition de l’activité initiale (CA Versailles, 27 février 2007, req n° 06-03.682).

La Cour d’appel de Versailles a également jugé que, même en l’absence de maintien de l’identité d’activité, si le gardien continue à exercer son activité pour le compte du nouveau propriétaire, celui-ci est réputé avoir repris le contrat de travail initial (CA Versailles, 2O février 2007, req n° 06-03.682). En l’espèce, la Cour d’appel n’a pas même recherché à savoir si l’article L. 122-12 était applicable ou non. Elle a simplement constaté que l’acquéreur a continué d’utiliser l’activité du gardien après la disparition de la copropriété, ayant même donné des instructions et se comportant, de ce fait, comme un nouvel employeur. Ce n’est pas ici la vente de l’immeuble qui entraîne le transfert de l’activité de gardiennage, mais l’attitude de l’acquéreur qui s’est comporté comme un employeur, justifiant ainsi la poursuite de l’activité de gardiennage.

3. Synthèse des solutions applicables

La Cour de cassation reconnaît que l’activité de gardiennage peut constituer une véritable activité économique, dès lors qu’elle est suffisamment organisée, qui peut dès lors faire l’objet d’un transfert par application de l’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail.  

Cette solution est particulièrement vraie lorsque le gardien assure des fonctions de régisseur, mais pas seulement.

En ce que l’immobilier est un domaine clé de l’économie, la LME comprend de nombreuses mesures, d’impact inégal, réformant divers domaines du droit immobilier :

• L'urbanisme commercial;
• Le statut des baux commerciaux;
• Le régime des changements d'usage;
• L'extension du droit de préemption des communes;
• Le volet entreprises;
• Diverses mesures en matière de sûreté, intéressant le financement immobilier;
• Diverses mesures fiscales intéressant également le droit immobilier (et plus particulièrement les sociétés à prépondérance immobilière).

La réforme de la prescription civile a donné lieu à une loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dont voici les principaux enjeux du point de vue immobilier.

Cette loi est d’application directe et immédiate. Les dispositions nouvelles s’appliquent donc aux prescriptions en cours, sauf à ce qu’une instance soit en cours. En dehors de cette hypothèse, il faut distinguer selon que la loi nouvelle allonge ou réduit la durée de la prescription :

-          Les dispositions de la loi nouvelle qui allongent la durée d’une prescription s’appliquent lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur ;

-          Les dispositions de la loi nouvelle qui réduisent la durée d’une prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

1. Prescription extinctive

Pour l’application du droit commun, il n’y a plus lieu de distinguer selon que la créance est civile ou commerciale.

Pour l’application du droit commun, la durée de prescription est réduite à 5 ans pour les actions personnelles et les actions réelles mobilières, mais demeure de 30 ans pour les actions réelles immobilières.

Il existe, en marge du droit commun, certains délais particuliers, notamment en matière immobilière :

-          Les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants continuent de se prescrire par 10 ans (article 1792-4-3 du Code civil).

-          Les obligations financières liées à la réparation des dommages causés à l’environnement se prescrivent quant à elles par 30 ans (article L. 152-1 du Code de l’environnement).

La durée de la prescription peut en principe faire l’objet d’aménagements conventionnels et être ainsi abrégée ou allongée, par accord des parties, sous la réserve expresse d’un délai minimum d’1 an et d’un délai maximum de 20 ans.

Le point de départ des délais de prescription est précisé par la loi : il s’agit du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (articles 2224 et 2227 du Code civil).

Par souci de simplification, la règle de l’interversion des délais est supprimée (article 2231 du Code civil).

Les parties peuvent cependant ajouter aux causes de suspension ou d’interruption visées par la loi (article 2254 du Code civil).

Enfin, la loi institue un délai maximum de 20 ans : le report du point de départ, la suspension ou l’interruption du délai de prescription ne peuvent plus avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit (article 2232 du Code civil).

2. Prescription acquisitive (qui est, selon l’article 2258 du Code civil, le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi)

En matière immobilière, la prescription acquisitive reste soumise à un délai de 30 ans (article 2272 al.1 du Code civil).

En revanche, la prescription abrégée justifiée par l’existence d’un juste titre et la bonne foi est modifiée.

Il existait deux délais selon la situation du domicile du véritable propriétaire (selon que ce domicile se trouvait ou non dans le ressort de la Cour d’appel dans l’étendue duquel se situe l’immeuble). Cette distinction est abandonnée et le délai de prescription acquisitive abrégée en matière immobilière est unifié à 10 ans (article 2272 al.2 du Code civil).

La loi institue enfin une nouvelle cause d’interruption du délai de la prescription acquisitive, lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien, soit par le propriétaire, soit par un tiers (article 2271 du Code civil).