L’amendement relatif à l’exonération de droits d’enregistrement pour les rachats de parts d’OPCI par  les investisseurs détenant plus de 20% des parts dans un OPCI (http://mdae.over-blog.com/article-7304766.html) est une nouvelle fois refusé par le gouvernement.

Toutefois, il a été admis que les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas lorsque le porteur qui demande le rachat de ses parts est lui-même un OPCI. En fait ne peuvent être concernés que les OPCI à règles de fonctionnement allégées, compte tenu des règles de dispersion des risques.

Voici l’extrait des débats parlementaires :

"M. le président : Amendement n°5, présenté par M. Marini, au nom de la commission des finances :
Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Dans le second alinéa des articles 749 et 825 du code général des impôts, les mots : « dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'article 730 quinquies » sont remplacés par les mots : « dans le cas mentionné au a de l'article 730 quinquies ».
II. - Le I s'applique aux rachats de parts effectués à compter du 1er janvier 2008.
III. - La perte de recettes résultant pour l'Etat des I et II est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A  du code général des impôts.

M. Philippe Marini, rapporteur général : Cet amendement a pour objet d'exonérer du droit d'enregistrement de 5 % les rachats de parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) effectués par les fonds ou personnes morales -qu'elles détiennent plus ou moins de 20 % des parts. C'est un amendement technique bien dans l'esprit de la création des OPCI.

M. Éric Woerth, ministre : Les OPCI sont un nouveau produit d'investissement dans la pierre. Si les personnes physiques ne peuvent en détenir plus de 8 %, et les personnes morales plus de 20 %, c'est pour les dissuader d'utiliser ce véhicule pour échapper à l'imposition sur les mutations. Il n'est du reste pas possible de réduire la taxation des seules personnes morales en écartant les personnes physiques.

M. Philippe Marini, rapporteur général : Je rectifie le I.

M. le président :- Ce sera le n°5 rectifié : amendement n°5 rectifié, présenté par M. Marini, au nom de la commission des finances.
Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Compléter le second alinéa des articles 749 et 825 du code général des impôts par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, ce droit d'enregistrement ne s'applique pas lorsque le porteur qui demande le rachat de ses parts est lui-même un organisme de placement collectif immobilier."
II. - Le I s'applique aux rachats de parts effectués à compter du 1er janvier 2008.

M. Éric Woerth, ministre : Favorable ; je lève le gage.
L'amendement n°5 rectifié est adopté et devient un article additionnel. "

Le projet de loi de finances pour 2008 contient une mesure défavorable pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et détenant des titres de sociétés à prépondérance immobilière (type SCI, SIIC ou OPCI). La fiscalité sur les plus-values de cession de ces titres passera de 15% à 33,3% et la mesure prendra effet pour les cessions réalisées à partir du 26 septembre 2007.
Depuis 2005, la cession des titres d’une société à prépondérance immobilière était soumise au régime des plus-values à long terme sur les titres de participation. Lorsqu’une société holding cédait les titres d’une société dans laquelle elle avait placé ses immeubles, elle n’était soumise qu’à une imposition limitée à 15%, contre 33,3% si elle avait détenu ces biens immobiliers en direct.
Elle sera dorénavant imposée à 33,3% en cas de cession de titres, puisque le projet de loi vise à aligner le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur le régime de cession des actifs immobiliers.

La mesure apparaît plutôt incompréhensible dans la mesure où lorsqu’une holding cédait des titres d’une société immobilière, elle bénéficiait certes de ce taux réduit de 15% mais devait en outre consentir une décote de 10 à 15% sur la valeur des titres de la société cédée. En effet, les immeubles n’étant pas revalorisés régulièrement dans les comptes, il lui fallait tenir compte du coût d’impôt latent pour l’acquéreur. Le taux global d’imposition avoisinait donc 30% et l’avantage par rapport à la cession d’actifs immobiliers était finalement assez limité.
Désormais, la cession des titres sera imposée à 33,3% et la décote continuera à s’appliquer. Par conséquent, le taux global d’imposition pourrait se rapprocher de 50%.

Dans un rescrit publié le 24 juillet 2007 (RES n°2007/27), l’administration fiscale confirme que l’acquéreur d’un bien immobilier, dont la cession a donné lieu au paiement de la TVA sur marge par le vendeur marchand de biens, est en droit de déduire cette TVA dans les conditions de droit commun si les conditions suivantes sont respectées :

• L’acquéreur n’est pas lui-même un marchand de biens.
• L’acquéreur doit affecter l’immeuble acquis à une activité imposable à la TVA.
• L’acte notarié de vente doit comporter l’ensemble des mentions exigées pour les factures conformément à l’article 242 nonies A de l’annexe II au Code général des impôts. Si l’acquéreur justifie son droit à déduction par la production d'une facture en bonne et due forme aux lieu et place de l’acte notarié, la déduction sera également admise.

Il est relevé que la circonstance que la TVA refacturée à l’acquéreur constitue une charge augmentative du prix d’acquisition de l’immeuble au regard des droits d’enregistrement est sans incidence sur le droit à déduction de l’acquéreur.

Cette prise de position écrite confirme une pratique de place.

Extrait du rescrit RES N°2007/27 du 24 juillet 2007 sur les Modalités de déduction de la TVA sur marge grevant le coût d'un bien immobilier acquis auprès d'un marchand de biens :

"Question :
Quelles sont les modalités de déduction de la TVA sur marge grevant le coût d'un bien immobilier acquis auprès d'un marchand de biens ?

Réponse :
Lorsqu'un marchand de biens cède un immeuble, il peut, dans certains cas, être redevable de la TVA à raison du profit brut qu'il réalise, dans les conditions des articles 257-6° et 268 du code général des impôts (CGI).

La TVA calculée dans ces conditions peut être déduite, dans les conditions habituelles, par l'acquéreur de l'immeuble qui n'est pas lui-même marchand de biens dès lors que, d'une part, celui-ci utilise l'immeuble pour les besoins d'une exploitation assujettie à la TVA et que, d'autre part, il peut être admis que l'acte notarié de vente, comportant l'ensemble des mentions visées à l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI, vaut facturation.

La circonstance que le paiement représentatif de la TVA effectué par l'acquéreur auprès du cédant constitue au regard des droits d'enregistrement une charge augmentative du prix est sans incidence."

L'administration fiscale précise le régime de la dispense de TVA applicable aux cessions d'immeuble

En principe, lorsqu’une immobilisation est cédée et que cette cession n’est pas soumise à la TVA sur le prix total ou la valeur totale du bien, l’assujetti cédant est redevable d’une fraction de la TVA antérieurement déduite (article 210 de l’annexe II du CGI).

Cependant, la loi de finances rectificative pour 2005 a prévu une exception à ce principe en créant un article 257 bis du CGI, aux termes duquel « les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6º et 7º de l'article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci [régularisation] lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens. »

Ce texte a été commenté dans un premier temps par une instruction de l’administration fiscale du 20 mars 2006 (BOI 3 A-6-06), aux termes de laquelle la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens devait s’entendre au sens de la jurisprudence communautaire (CJCE, 27 novembre 200, Zita Modes : C-497/01), c'est-à-dire comme le « transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome. »
Selon l’instruction, cette notion ne couvre pas les transferts de biens et de services réalisés au profit d’une personne qui n’entend pas exploiter l’universalité ainsi transmise mais simplement liquider immédiatement l’activité concernée.
Aux termes de cette instruction, la transmission de l’universalité doit intervenir entre deux assujettis redevables de la TVA au titre de l’universalité transmise.

Cette mesure était restée peu connue dans la mesure où les praticiens, dans le doute, considéraient qu'elle ne s'appliquait qu'aux opérations de réorganisation et de transmission universelle de patrimoine.

Face à cette incertitude, l'administration fiscale a apporté des précisions claires et novatrices qui étendent considérablement le champ d'application de la dispense (rescrit fiscal n°2006-58 du 26 décembre 2006), notamment à la cession d'un immeuble affecté à la réalisation d'une activité locative.
Ainsi, l'administration considère que « la cession d'un immeuble [même isolé] inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'avait affecté à la réalisation d'une activité de location immobilière, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre d'une transmission d'une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s'inscrit dans une logique de transmission d'entreprise. »

L'administration tire les conséquences logiques de cette interprétation en précisant que dans une telle hypothèse, la cession de l'immeuble bénéficiera :

• de la dispense de TVA pour les immeubles qui entrent dans le champ d'application de la TVA immobilière, ou
• d'une dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite au titre d'un immeuble (conformément à l'article 210 de l'annexe II au code général des impôts), pour les immeubles qui n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA immobilière.

De ce rescrit, il résulte que l'instruction fiscale du 20 mars 2006 est applicables aux cessions d'immeubles affectés à une activité de location immobilière (assimilées à des transmissions universelles de patrimoine). Ainsi :

• la transmission ne donne pas lieu, chez le cédant, aux régularisations du droit à déduction prévues à l’article 210 de l’annexe II du CGI,
• et le bénéficiaire de la transmission est réputé continuer la personne du cédant. A ce titre, « il est tenu, s’il y a lieu, d’opérer les régularisations du droit à déduction et les taxations de cessions ou de livraisons à soi-même qui deviendraient exigibles postérieurement à la transmission d’universalité et qui auraient en principe incombé au cédant si ce dernier avait continué à exploiter lui-même l’universalité. »

Cette interprétation permet de réduire l'assiette des droits d'enregistrement (les régularisations de TVA étant considérées comme une charge augmentative de prix assujettie aux droits et à la taxe de publicité foncière) ainsi que les émoluments du notaire.

Ce régime de dispense d'application très générale et obligatoire, ne s'appliquera toutefois pas aux marchands de biens qui détiennent les immeubles en stock même si les immeubles sont vendus loués (rescrit n°2006-58 du 26 décembre 2006, point 2). Le rescrit précise à ce titre que l'inscription en stock de l'immeuble constitue un élément objectif permettant de révéler l'intention de l'opérateur de ne pas affecter durablement l'immeuble en cause à une activité de location en tant que loueur d'immeuble mais de le destiner purement et simplement à la vente.

• de personnes physiques,
• de sociétés cotées,
• d’organismes à but non lucratif de type mutuelle,
• de sociétés n’étant pas à prépondérance immobilière au vu de leurs actifs français.