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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
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Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

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26 janvier 2010 2 26 /01 /janvier /2010 10:36

Un arrêt récent de la Cour de cassation est venu confirmer l’utilité de rédiger soigneusement les clauses insérées dans les promesses de vente et autres compromis.

Dans un arrêt du 13 janvier 2010 (Cass. 3e civ., 13 janvier 2010 : req. n° 09-11.057), la Cour de cassation a été amenée  juger que l’annulation d’une décision de préemption n’affecte pas nécessairement la promesse de vente préalablement conclue avec un tiers :

« Attendu, selon l'arrêt attaqué, que suivant promesse du 18 décembre 2003 Mme X... a vendu deux appartements à M. Y... sous la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption, l'acte authentique devant intervenir au plus tard le 26 mars 2004 ; […] que la commune a exercé son droit de préemption et que cette décision a été annulée par le tribunal administratif de Melun par jugement du 28 juin 2007, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Paris du 19 mars 2009 ;
[…]
Mais attendu qu’ayant retenu par motifs propres et adoptés que la promesse de vente du 18 décembre 2003 prévoyait qu’elle était soumise à la condition suspensive du non-exercice par la commune de son droit de préemption et que, dans cette hypothèse, la vente était caduque, qu’il n’était pas contesté que la commune d’Alfortville avait exercé son droit de préemption le 24 février 2004 et qu’il importait peu qu’ultérieurement, par jugement du 28 juin 2007, le tribunal administratif de Melun ait annulé la décision de préemption prise par la commune, la cour d’appel, sans dénaturation, en a exactement déduit que la promesse de vente était caduque. »


Cette décision s’inscrit dans le prolongement d’une jurisprudence antérieure en date du 22 juin 2005 (Cass. 3e civ., 22 juin 2005 : req. n° 03-20.473), qui avait jugé :


« Attendu, selon l'arrêt attaqué, que, par acte sous seing privé du 6 février 1995, Mme X... a vendu à la société S, une parcelle de terre sous condition suspensive de la renonciation par les bénéficiaires d'un droit de préemption à l'exercice de ce droit ; que, par arrêté municipal du 20 février 1995, la commune de Serres-Castet a exercé son droit de préemption aux prix et conditions proposés ; que cet arrêté ayant été annulé par décision de la juridiction administrative du 9 mars 1999 devenue irrévocable, la société a assigné Mme X... en réitération de la vente ;
Attendu que pour rejeter la demande, l'arrêt retient que la commune ayant exercé son droit de préemption, la vente est devenue caduque du fait de la défaillance de la condition stipulée par les parties, et que l'annulation de l'arrêté de préemption par la juridiction administrative n'a pu lever la caducité dont est entachée la promesse du 6 février 1995 ;
Qu'en statuant ainsi, alors que l'annulation de la décision de préemption étant rétroactive, la commune était censée avoir renoncé à préempter, la cour d'appel a violé les textes susvisés
. »


Les faits soumis à l’appréciation de la Cour de cassation étaient sensiblement différents dans les deux espèces et c’est ce qui explique cet apparent revirement de jurisprudence, qui n’en est en réalité pas un.


Les différences entre les espèces de 2005 et 2010 peuvent se résumer en trois points :

La qualité du jugement annulant la décision de préemption à la date de l’arrêt d’appel :
- dans le pourvoi n° 09-11.057, l’annulation de la décision de préemption ne revêtait pas encore un caractère définitif lors de l’examen des faits par la cour d’appel de Paris, qui a statué par arrêt du 20 novembre 2008, le jugement du Tribunal administratif de Melun ayant annulé la décision de préemption ayant fait l’objet d’un appel devant la Cour administrative d’appel de Paris ;
- au contraire, dans le pourvoi n°03-20.473, la Cour de cassation prend soin de préciser que la décision de la juridiction administrative du 9 mars 1999 ayant annulé la décision de préemption était devenue irrévocable ;

Les effets de la promesse de vente dans le temps :
- dans le pourvoi n°09-11.057, la Cour de cassation relève que les parties avaient enfermé la réalisation des conditions suspensives et, en conséquence, la réitération de l’acte authentique de vente dans un délai expirant en juin 2004. Ainsi, même dans l’hypothèse d’une annulation ultérieure de la décision de préemption, dès lors qu’en juin 2004, la commune avait utilement exercé son droit de préemption, la condition suspensive ne pouvait être considérée comme réalisée et la promesse devait donc être considérée comme caduque ;
- au contraire, dans le pourvoi n°03-20.473, les parties n’avaient enfermé la réalisation des conditions suspensives- dans aucun délai particulier. L’annulation de la décision de préemption et, par voie de conséquence, la réalisation de la condition consistant en la renonciation du titulaire du droit de préemption à l’exercice de ce droit, pouvait donc produire ses pleins effets plusieurs années après la signature de la promesse, à défaut d’expression contraire de la volonté des parties ;

L’effet de l’exercice du droit de préemption :
- dans le pourvoi n°09-11.057, les parties avaient pris le soin d’indiquer qu’à défaut de réalisation des conditions suspensives, la promesse de vente deviendrait caduque.

Dans ces deux affaires, la Cour de cassation a visé le principe de la force obligatoire des contrats (article 1134 du Code civil) ainsi que les modalités légales d’appréciation de la défaillance d’une condition, suivant que les parties ont ou non assortie cette condition d’une date limite (article 1176 du Code civile).


Ces arrêts démontrent ainsi l’importance de la rédaction des clauses contractuelles, notamment pour pallier les conséquences pouvant résulter de l’effet rétroactif des décisions judiciaires d’annulation.


La Cour de cassation indique par ces arrêts que les parties maîtrisent entièrement les effets des contrats qu’elles signent, sous réserve d'exprimer de façon claire et non équivoque leur volonté. Il leur appartient ainsi, pour éviter toute insécurité juridique, d’indiquer leur intention d’être définitivement fixées sur le sort du contrat, en prévoyant un délai maximum de réalisation de la condition, assorti de caducité, et en précisant utilement qu’une éventuelle annulation ultérieure de la décision de préemption restera sans effet sur cette caducité, en dépit de l’effet rétroactif desdites décisions d’annulation.

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Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
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conseil juridique 18/06/2010 18:10





Les clauses contractuelles définissent les droits et les obligations des parties.


On peut distinguer (v. Pothier)



les clauses qui sont de l'essence du contrat


les clause qui sont de la nature du contrat


les clauses accidentelles au contrat



Le contrôle du contenu contractuel sera influencé suivant qu'il s'agit d'un contrat négocié ou d'un contrat d'adhésion. Il se fera en
particulier par l'inopposabilité de clauses dont la stipulation peut être considérée comme un excès ou un abus de pouvoir.


Dans les contrats conclus avec les consommateurs, les vendeurs et les fournisseurs possèdent un avantage considérable en définissant à
l'avance les conditions qui ne sont pas négociées individuellement. Les contrats-types facilitent toutefois les transactions commerciales  et, s'ils permettent de prévenir les abus, cela
peut également profiter aux consommateurs


Les clauses contractuelles  dans les contrats types peuvent être générales ou particulières.


Certaines clauses seront exclues du champ contractuel parce que le consentement n'aura pas porté sur ces clauses. Il en est ainsi en
particulier compte tenu du type de document dans lequel elles sont contenues, ou par un formalisme de protection.


D'autres clauses seront exclues parce qu'elles sont abusives ou réputées non écrites





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