La loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire l’annexe environnementale pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés et pour tous les baux en cours à compter du 13 juillet 2013 (nouvel article L. 125-9 du Code de l’environnement).
La mise en œuvre de cette annexe sera définie par un décret, non encore publié à ce jour.
D’ores et déjà, l’article L. 125-9 donne des indications en prévoyant :
« 1. Les baux conclus ou renouvelés portant sur des locaux de plus de 2 000 mètres carrés à usage de bureaux ou de commerces comportent une annexe environnementale.
Un décret définit le contenu de cette annexe.
2. Le preneur et le bailleur se communiquent mutuellement toutes informations utiles relatives aux consommations énergétiques des locaux loués. Le preneur permet au bailleur l'accès aux locaux loués pour la réalisation de travaux d'amélioration de la performance énergétique.
3. Cette annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s'imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétique des locaux concernés.
4. Ces dispositions prennent effet le 1er janvier 2012 à l'égard des baux conclus ou renouvelés à partir de cette date. Elles prennent effet trois ans après l'entrée en vigueur de la loi n° 2010-788 du 12 juillet 2010 portant engagement national pour l'environnement pour les baux en cours. »
L’objectif poursuivi par cette annexe est de définir les obligations respectives des parties au bail, relativement à l’amélioration, à moyen terme, des performances environnementales de l’immeuble loué.
L’annexe verte doit permettre aux parties de réaliser :
- Un état des consommations afférentes à l’immeuble loué,
- Un descriptif technique détaillé des installations et équipements énergétiques de l’immeuble loué (tels que chauffage, climatisation, ventilation, isolation, éclairage, distribution d’eau, gestion des déchets),
- Un mesurage détaillé des performances environnementales de l’immeuble, avec distinction des consommations intrinsèques de l’immeuble et des consommations liées à l’utilisation des locaux loués,
et de définir :
- Les objectifs d’amélioration des consommations de l’immeuble, en fonction des caractéristiques de l’immeuble et de l’activité exercée par le Preneur dans les locaux loués,
- Les obligations qui pourront s’imposer au Preneur en vue de limiter les consommations énergétiques liées à l’utilisation des locaux loués,
- La périodicité de l’obligation de suivi des consommations environnementales de l’immeuble,
- Les modalités de rencontres périodiques des Parties en vue de décider des ajustements ou travaux d’amélioration énergétique qu’elles estimeront nécessaires.
Selon les objectifs définis, les parties pourront définir les moyens à mettre en œuvre et notamment :
- leurs obligations respectives aux fins d’amélioration de la performance énergétique de l’immeuble loué,
- les moyens à mettre en œuvre pour y parvenir,
- la description, le chiffrage et la répartition du coût des travaux d’amélioration éventuellement définis,
- les conditions de réalisation des travaux d’amélioration éventuellement définis et leur impact sur les conditions d’exploitation des locaux loués par le Preneur,
- les modalités et outils de mesurage périodiques des performances environnementales de l’immeuble,
- une clause de rendez-vous afin d’analyser l’efficacité des moyens convenus et de déterminer les actions correctives éventuelles à mettre en œuvre.
L’objectif poursuivi par l’annexe environnementale est une perspective de concertation entre bailleur et preneur, afin d’améliorer les performances environnementales des immeubles. Le processus est contractuel et exclut les rapports autoritaires entre les parties.
L’article L. 125-9 du Code de l’environnement est d’ailleurs relativement prudent et dispose : « l’annexe environnementale peut prévoir les obligations qui s’imposent aux preneurs pour limiter la consommation énergétiques des locaux concernés. »
La publication du décret d’application permettra d’y voir plus clair sur le contenu exact de cette annexe. Affaire à suivre donc.
Pour plus de renseignement sur le contenu que pourrait comporter une annexe verte dans l’attente de la publication du décret, n’hésitez pas à me contacter.
