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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
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Marie Sacchet
14 novembre 2005

 

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6 mai 2008 2 06 /05 /mai /2008 11:15

Révision d’un loyer en cours de bail selon la procédure dite de révision judiciaire de l’article L. 145-39 du Code de commerce (évolution de plus de 25% du loyer)

L’inflation de l’indice INSEE du coût de la construction ces derniers trimestres a remis au goût du jour un article du Code de commerce inusité depuis quelques années, savoir l’article L. 145-39, qui prévoit une méthode dite de révision judiciaire du loyer, en cas d’évolution du loyer de plus de 25% par rapport au dernier loyer fixé contractuellement ou judiciairement (i.e. loyer d’origine ou de renouvellement), par application de l’indexation conventionnelle annuelle.

Pour mieux comprendre son fonctionnement, il faut en revenir aux principes de la révision du loyer d’un bail commercial en cours d’exécution.


Selon les dispositions du Code de commerce, et en fonction des stipulations du bail, il existe deux types de révision légale du loyer d’un bail commercial, qui sont d’ordre public :

1.      La révision triennale légale, encadrée par l’article L. 145-38 du Code de commerce, s’applique d’office à chaque échéance triennale, en l’absence de clause dans le bail prévoyant toute autre méthode de révision du loyer (et notamment en l’absence de clause d’indexation ou clause d’échelle mobile) ;
2.      La révision résultant de l’existence d’une clause d’échelle mobile, encadrée par l’article L. 145-39, s’applique lorsque, « par le jeu de l’application de la clause d’échelle mobile stipulée au bail, le loyer se trouve augmenté ou diminué de plus d’un quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. »

 

1. Dans la pratique, la révision triennale légale a aujourd’hui pratiquement disparue. En effet, la révision triennale s’applique à défaut de stipulation dans le bail d’une clause de révision conventionnelle (i.e. clause d’indexation). Or aujourd’hui, la quasi-totalité des baux prévoient une clause dite d’indexation du loyer ou clause d’échelle mobile, qui autorise le bailleur à indexer chaque année le loyer sur un indice choisi d’un commun accord entre les parties.


En effet, ces clauses d’indexation présentent un double intérêt :
 a. Elles permettent d’éviter les effets de l’érosion monétaire ; 
b. En outre, elles permettent une évolution « paisible » du loyer, chaque année, alors que le mécanisme des articles L. 145-38 et L. 145-39 du Code de commerce peut être brutal, dans la mesure où l’évolution du loyer s’effectue, par le jeu de ses articles, tous les 3 ans (révision triennale légale) ou à chaque fois que par le jeu de la clause d’échelle mobile, le loyer a augmenté ou diminué de plus de 25% par rapport au loyer d’origine.

 

2. A ce jour, la révision résultant de l’existence d’une clause d’échelle mobile, par application des dispositions de l’article L. 145-39, n’a encre jamais été appliquée, dans la mesure où l’évolution de l’indice INSEE du coût de la construction (« l’ICC ») ne faisait jamais varier le loyer de plus ou moins 25% par rapport au loyer d’origine.

Cependant, ces dernières années, la tendance s’est inversée, l’ICC ayant connu depuis 2001 une évolution moyenne de l’ordre de 3 à 5% par an. Aujourd’hui, la totalité des loyers des baux conclus en 2001 ou avant ont augmenté de plus de 25%, ce qui ouvre automatiquement droit au locataire de demander à bénéficier des dispositions de l’article L. 145-39 :

 

1er trimestre ICC

2e trimestre ICC

3e trimestre ICC

4e trimestre ICC

∑ des indices 1999-2007

27,48 %

31,18 %

31,90 %

32,41 %

∑ des indices 2000-2007

26,25 %

29,67 %

29,72 %

33,25 %

∑ des indices 2001-2007

25,13 %

28,27 %

28,52 %

27,43 %

∑ des indices 2002-2007

21,25 %

23,68 %

23,76 %

26,28 %

∑ des indices 2003-2007

 

 

 

23,47 %


Les parties à un bail commercial réfléchissent donc aujourd’hui à une façon de contrer les effets de l’évolution forte de l’ICC intervenue ces dernières années.

Cet exercice est rendu plus difficile par le faut que les dispositions du Code de commerce applicables en matière de clauses d’échelle mobile sont largement d’ordre public.

Ainsi, des clauses prévoyant un plafonnement du jeu de l’indexation pourraient être considérés comme nulles.

Par ailleurs, par application combinée des dispositions du Code de commerce (L.145-38) et du Code Monétaire et Financier (L.112-1 et L.112-2), l’ICC est un indice de révision d’ordre public en matière de baux commerciaux. Les parties ne peuvent donc pas définir d’indice de révision conventionnelle différent de l’ICC.
 Il convient donc de considérer que toute clause d’échelle mobile s’appliquera par référence à l’ICC et qu’en conséquence les dispositions de l’article L. 145-39 sont amenées à jouer pleinement.
Cependant, le bénéfice de l’article L. 145-39 du Code de commerce n’est pas automatique. En effet :
 a. L’une des parties doit en demander l’application et, à ce titre, le formalisme est assez contraignant. En effet, la demande d’adaptation du loyer devra être notifiée par acte d’huissier ou lettre recommandée avec accusé de réception, indiquant impérativement le nouveau loyer demandé. A défaut d’accord des parties sur ce nouveau loyer, la partie la plus diligente pourra effectuer une demande de révision en justice ;
 b. L’adaptation du loyer est effectuée par application de la valeur locative. Donc, encore faut-il que l’évolution du loyer telle qu’elle a lieu par application de la clause d’échelle mobile soit totalement décorrélée de l’évolution de la valeur locative des surfaces louées.


Ainsi un preneur demandera à bénéficier de la révision judiciaire du loyer si (i) le loyer résultant des indexations intervenues a dépassé de plus de 25% le loyer initial et (ii) dans la mesure où la valeur locative est inférieure au loyer résultant des indexations intervenues :

 

Et un bailleur demandera à bénéficier de la révision judiciaire du loyer si (i) le loyer résultant des indexations intervenues a diminué de plus de 25% par rapport au loyer initial et (ii) dans la mesure où la valeur locative est supérieure au loyer résultant des indexations intervenues.

En outre, le bailleur a intérêt a demander la révision judiciaire du loyer, sur le fondement de l’article L. 145-39, lorsque le loyer résultant de l’indexation, tout en ayant augmenté de plus de 25% par rapport au loyer d’origine, se trouve néanmoins inférieur à la valeur locative. La jurisprudence a ainsi admis que le bailleur puisse obtenir la fixation du loyer à un montant supérieur à celui résultant du simple jeu de la clause d’échelle mobile. 

La solution que pourrait envisager les parties à un bail commercial pour contrecarrer les effets de l’article L. 145-39 du Code de commerce, pourrait consister en une définition contractuelle des critères de détermination de la valeur locative permettant de corréler plus fortement l’évolution de cette valeur locative et l’évolution de l’ICC.


Les critères de détermination de la valeur locative sont fixés par les articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 du décret de 1953 (qui ne sont pas d’ordre public et qui peuvent donc être écartés dans le bail) :

a. Les caractéristiques du local considéré,
 b. La destination des locaux loués,
 c. Les obligations respectives des parties (en ce compris les obligations incombant en principe au bailleur et dont celui-ci s’est déchargé sur le locataire sans contrepartie),
 d. Les facteurs locaux de commercialité, 
e. Les prix couramment pratiqués dans le voisinage, 
f. Les éventuelles restrictions à la jouissance des locaux loués.

Cependant, rien n’interdit aux parties de définir d’autres critères de détermination de la valeur locative, les articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 du décret de 1953 n’étant pas d’ordre public.

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17 avril 2008 4 17 /04 /avril /2008 16:46

L'indice des loyers commerciaux : dans l'attente d'une consécration législative

Un accord interprofessionnel a créé le 20 décembre 2007 l’indice des loyers commerciaux (ILC) applicable aux baux des commerces de détail (cf. http://mdae.over-blog.com/article-7362949.html).

 

L’objectif annoncé du protocole était que l’ILC s’applique aux nouveaux baux, et par avenant d’un commun accord entre les parties pour les baux en cours, dès la parution de l’ICC du 3e trimestre 2007, soit dès le 9 janvier 2008.

 

Cependant, une intervention législative est nécessaire pour que l’ILC entre effectivement en vigueur, et ce afin notamment d’amender un certain nombre de dispositions d’ordre public, sans lesquelles l’efficacité pratique de ce nouvel indice serait remise en cause :

 

1) Le calcul de l’ILC est assis sur trois indices (l’indice des prix à la consommation pour 50%, l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail pour 25% et l’ICC pour 25%). A défaut d’intervention législative, la validité de l’ILC pourrait alors être contestée sur le fondement de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, qui prohibe toute indexation contractuelle fondée sur le niveau général des prix. L’ILC, en partie composé de l’indice des prix à la consommation, contrevient donc manifestement à cette interdiction.

 

2) Par ailleurs, l’intérêt pratique de l’ILC serait limitée sans une modification de l’article L. 145-38 du code de commerce, qui autorise chacune des parties au bail à demander le réajustement du loyer sur la base de la variation de l’ICC dès lors que plus de trois ans se sont écoulés depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer. Il s’agit de la révision triennale légale, qui est d’ordre public. A défaut d’intervention législative, ce texte demeurerait applicable même dans l’hypothèse d’un bail prévoyant une indexation annuelle sur la base de la variation de l’ILC, permettant ainsi au bailleur de réviser le loyer en fonction de la variation de l’ICC au terme d’une échéance triennale, ce qui priverait en pratique l’ILC d’effet.

 

3) L’application pratique de l’ILC nécessiterait également de déroger à l’article L. 145-34 du code de commerce, selon lequel la détermination du loyer renouvelé s’effectue, sauf cas de déplafonnement, par référence à la variation de l’ICC intervenue depuis la fixation du loyer initial. Sauf intervention législative, l’efficacité pratique de l’application de l’ILC serait donc privée d’effet au moment du renouvellement du bail, le nouveau loyer étant alors calculée sur la base de la variation de l’ICC, et non sur celle de la variation de l’ILC.

 

Le Comité paritaire de suivi du protocole (chargé de la mise en application de l’ILC) travaille sur un texte législatif consacrant l’ILC. Un texte aurait d’ores et déjà été déposé en conseil des ministres et pourrait être présenté au Parlement en mai, dans le cadre des projets de loi sur la modernisation de l’économie.

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30 janvier 2008 3 30 /01 /janvier /2008 09:28

Le nouvel indice de révision des loyers commerciaux

Les propriétaires réunis au sein de l'UNPI (Union Nationale de la Propriété Immobilière) et de la FISF (Fédération des Sociétés Immobilières et Foncières) ont signé un accord interprofessionnel afin de mettre en place un nouvel indice pour les loyers commerciaux, afin de modérer la hausse de leurs loyers commerciaux. A noter que l’ASPIM (Association des Sociétés de Placement Immobilier) n'a pas signé cet accord.

Ce nouvel indice (indice des loyers commerciaux ou ILC) est composé :

  • à 50% par l'indice des prix à la consommation (IPC),
  • à 25% par l'indice du coût de la construction (ICC), et
  • à 25% par l'indice du chiffre d'affaires de vente du commerce de détail (ICAV).

Il est convenu que la mise en place de ce nouvel indice concernera tout à la fois les nouveaux contrats de location et les baux existants.

L’accord interprofessionnel avait prévu que le nouvel indice (ILC) s’appliquerait à partir de la date de parution de l’Indice du Coût de la Construction (ICC) du 3ème trimestre 2007, c’est chose faite depuis le 9 janvier 2008.

Cependant, l’état de notre droit ne permet pas l’application immédiate de ce nouvel indice pour la révision triennale légale. En effet, des dispositions légales d’ordre public (l’article L. 145-38 du Code de commerce dispose que « la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel du coût de la construction intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire du loyer ») ne permettent pas la substitution du nouvel indice à l’actuel ICC. La référence expresse à l’ICC dans les dispositions du Code de commerce relatives à la révision triennale légale interdisent donc l’utilisation d’un nouvel indice (la variation de l’ICC restant pour l’heure en tout état de cause un plafond à toute augmentation du loyer ou un plancher à toute diminution du loyer, lors de la révision triennale légale).

Aussi, le législateur devra intervenir pour donner une pleine qualité juridique à ce nouvel indice.

En théorie toutefois, l’Indice des Loyers Commerciaux pourrait trouver application en matière conventionnelle (i.e. en dehors de la révision triennale légale notamment). Dans l’hypothèse d’un bail contenant une clause d’échelle mobile, il serait ainsi envisageable d’insérer un avenant qui fixerait l’application du nouvel indice de référence à l’occasion de la révision annuelle du contrat. Cependant, il convient de rester prudent car le nouvel indice peut très bien ne pas recevoir la grâce de la licéité.

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24 décembre 2007 1 24 /12 /décembre /2007 11:03

Droit au renouvellement du sous-locataire d'un bail commercial

Un arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2007 énonce une solution intéressante en matière de droit au renouvellement du sous-locataire d’un bail commercial.

Dans cet arrêt, une société locataire de locaux à usage commerciaux les avait sous-loués à une autre société aux termes d’un acte auquel étaient intervenus les bailleurs.
Après que les propriétaires, bailleurs, aient notifié à la locataire principale un congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer, puis rétracté cette offre au motif que la société preneuse n’était pas immatriculée au registre du commerce au titre des locaux loués, ils l’ont assignée aux fins d’expulsion. La société sous-locataire est alors volontairement intervenue à l’instance pour voir dire qu’elle disposait d’un droit direct au renouvellement de son bail auprès des propriétaires.
La cour d’appel (CA Bordeaux, 29 mai 2006) a rejeté cette demande en retenant que la société sous-locataire avait (par les mentions de l’acte de sous-location selon lesquelles, à l’échéance du bail, seul le preneur principal pouvait en solliciter le renouvellement auprès des bailleurs) renoncé au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-32 du Code de commerce.
La Cour de cassation censure cette disposition et énonce que le sous-locataire, qui ne disposait d’un droit direct au renouvellement de son bail qu’à compter de l’expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer, le jour de l’acte de sous-location, à un droit dont il n’était pas encore titulaire.

Cet arrêt rend nulles les stipulations d’un bail principal imposant au locataire, en cas de sous-location, d’insérer dans l’acte de sous-location la mention selon laquelle le sous-locataire ne disposera d’aucun droit direct au renouvellement à l’encontre du bailleur principal, propriétaire des locaux loués, du type :

« Les Locaux Loués formant un tout indivisible en fait et dans la commune intention des Parties, la ou les sous-locations ne seront pas opposables au Bailleur et comporteront une renonciation expresse par le ou les sous-locataires à toute action et à tout droit au renouvellement de la sous-location à l'encontre du Bailleur. »
ou
« De convention expresse et par dérogation à l’article L 145-32 du Code de Commerce, le Bailleur ne sera jamais tenu au renouvellement des contrats de sous-location, le Preneur devant faire son affaire personnelle de l’éviction des sous-locataires, le tout sans que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni même recherché à ce sujet. »

 

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10 décembre 2007 1 10 /12 /décembre /2007 12:19

Les baux professionnels

Ils sont soumis à l’article 57-A de la loi du 23 décembre 1986, qui est d’ordre public.

L’article 57-A impose un bail écrit, pour les locaux affectés à un usage exclusivement professionnel. Il ne doit donc pas y avoir de fonds de commerce dans les locaux. Il s’agit des professions libérales. On définit l’usage exclusivement professionnel de manière négative : il s’agit d’un usage autre que commercial (vente, prestation de services). Mais la frontière entre activité professionnelle et activité commerciale est difficile à fixer. Ainsi, par exemple, la conclusion d’un bail professionnel s’impose à une société commerciale par la forme exerçant en fait une activité de nature civile, par exemple une société d'ingénierie ou une pure holding.

Le bail doit être conclu pour un usage d’une durée au moins égale à 6 ans. Le bail professionnel ne prévoit pas de droit au renouvellement pour le locataire. Le propriétaire du local peut refuser le renouvellement du bail, sans avoir à verser d’indemnité d’éviction. L’article 57-A prévoit cependant une tacite reconduction à l’identique. Le congé peut être donné par lettre recommandée ou acte extrajudiciaire. Le locataire peut partir à tout moment, contrairement au bail commercial, moyennant de respecter un délai de préavis de 6 mois. C’est une grande différence avec le bail commercial. Si une clause du bail empêchait le locataire d’exercer ce droit de donner congé à tout moment, cette clause du bail serait nulle.
En cas de tacite reconduction, le bailleur ne pourra donner congé que 6 mois avant l’expiration du délai de tacite reconduction de 6 ans. Il s’agit d’une tacite reconduction à durée déterminée. C’est une différence importante avec le bail commercial (qui organise en fait une tacite prolongation).

Depuis une jurisprudence récente, une association peut bénéficier de plein droit du statut des baux professionnels, abstraction faite de la structure juridique de la personne morale en cause (3e civ, 10 décembre 2002 et CA Paris, 11 mai 2006).

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5 avril 2007 4 05 /04 /avril /2007 09:47

La sous-location d'un bail commercial

 

Sous-location totale

Sous-location partielle

Droits du locataire à l’égard du bailleur

Sous-location régulière : Perte du droit au renouvellement

Sous-location irrégulière : cause de résiliation ou de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

 Sous-location régulière :
- à défaut d’indivisibilité (1) : perte du droit au renouvellement sur la partie des locaux sous-loués
- en cas d’indivisibilité (1) : pas de droit au renouvellement sur la partie des locaux sous-loués

Droits du sous-locataire à l’égard du bailleur

Sous-location irrégulière : cause de résiliation ou de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction

Sous-location régulière : droit direct au renouvellement (sauf disposition contraire) si le bail principal a pris fin et que le locataire principal n’est pas en mesure d’offrir le droit au renouvellement au sous-locataire 

Sous-location régulière :
- à défaut d’indivisibilité (1) : droit direct au renouvellement sur la partie des locaux sous-loués si le bail principal a pris gin et que le locataire principal n’est pas en mesure d’offrir le droit au renouvellement au sous-locataire
- en cas d’indivisibilité (1) : pas de droit direct au renouvellement pour le sous-locataire

Droits du sous-locataire à l’égard du locataire

 Droit au renouvellement dans la limite des droits que le locataire principal tient de son bail (durée notamment).
En cas de refus de renouvellement par le bailleur principal, le sous-locataire ne peut pas demander d’indemnité d’éviction au locataire principal, sauf si le refus de renouvellement de la part du bailleur est justifié par une faute du locataire principal.
(1) Indivisibilité matérielle ou conventionnelle (L. 145-32 al.2)

L145-31 : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
   En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
   Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
   Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. »
L145-32 : « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.
   A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »

La sous-location régulière peut restreindre les droits du locataire principal envers le bailleur lors du renouvellement du bail. En cas de sous-location intégrale, le locataire perd son droit au renouvellement.
En l'absence d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle, le locataire autorisé à sous-louer pour une activité distincte de la sienne ne peut prétendre à un droit de renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans laquelle son fonds de commerce n'était pas exploité.

Le sous-locataire ne peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal que dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte de renouvellement (L. 145-32 al. 1er C.com.).
Généralement la location principale et la sous-location expirent en même temps, la sous-location étant consentie pour la durée du bail principal qui reste à courir. Lorsque le propriétaire donne congé, celui-ci met fin au bail principal et à la sous-location. C'est à ce moment que les droits au renouvellement du sous-locataire comme du locataire principal se posent. Si aucun congé n'est donné par le bailleur, les deux contrats (bail principal et sous-location) doivent se poursuivre, mais le sous-locataire n'a pas de droit direct.
Dès lors que le locataire principal, après avoir reçu congé avec refus de renouvellement, n'a plus aucun droit sur les locaux occupés par le sous-locataire, il n'a plus qualité pour renouveler le bail de ce dernier.
Aucune disposition légale ne faisant obligation au locataire principal de demander le renouvellement de son bail, le sous-locataire ne possède aucun recours contre le locataire principal, à moins que le locataire n'ait agi en fraude des droits du sous-locataire.
En cas de refus de renouvellement du bail principal par le propriétaire, le sous-locataire n'est pas fondé à réclamer une indemnité d'éviction au locataire principal. Des dommages-intérêts pourraient être dus par le locataire principal à son sous-locataire si le bail principal est résilié par sa faute.
Lorsque la sous-location expire au cours du bail principal par suite d'une modification de celui-ci, le locataire principal peut donner congé au sous-locataire pour le terme prévu au contrat de sous-location, le décret du 30 septembre 1953 n'imposant pas une coïncidence entre l'expiration de la sous-location et celle du bail principal.

À l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut invoquer contre le propriétaire des lieux un droit direct au renouvellement (L. 145-32 C.com.). Ce droit subsidiaire suppose :

  • une sous-location régulière et opposable au bailleur : elle a donc dû être autorisée ou agréée par celui-ci expressément. Le propriétaire aura, en outre, été appelé à concourir à l'acte ;
  • en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne doivent pas former un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ;
  • et une contestation des droits du locataire principal : c'est seulement en cas d'insuffisance des droits du locataire principal que le sous-locataire peut agir directement contre le bailleur. Le locataire principal ne doit pas avoir obtenu le renouvellement de son propre bail avant l'expiration de la sous-location. Le droit direct ne joue que si le locataire principal n'est pas en mesure d'offrir le renouvellement.

Ainsi, le propriétaire qui a autorisé une sous-location est tenu à son renouvellement lorsque le locataire principal a perdu le droit à renouvellement du bail.
Le droit direct du sous-locataire envers le bailleur peut s'exercer à la suite d'un congé notifié par le locataire principal au bailleur ou de la renonciation par ledit locataire à ses droits au renouvellement. Ainsi, le congé donné par le locataire principal entraîne la résiliation du sous-bail pour la date à laquelle il est donné, mais ouvre immédiatement au sous-locataire un droit direct à obtenir du propriétaire un nouveau bail.
La résiliation du bail principal entraîne celle de la sous-location. Le sous-locataire pourra, dans ce cas, faire valoir son éventuel droit direct. Le délai de prescription de deux ans de son action envers le bailleur ne commence à courir qu'à compter de la date à laquelle la résiliation du bail principal aura été portée à sa connaissance.

En cas de sous-location partielle, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que si les lieux faisant l'objet du bail ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties (L. 145-32 al. 2 C.com.).
L'indivisibilité du bail est souvent stipulée dans le contrat ; dès lors, en cas de sous-location partielle, le sous-locataire ne peut obtenir le droit au renouvellement.
Le locataire principal même titulaire d'un bail unique ne peut obtenir le renouvellement total de son bail ; ce droit ne peut s'exercer sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds n'est pas exploité.

Nb : L'articulation des droits du sous-locataire soit envers le locataire principal, soit subsidiairement envers le bailleur conduit à quelques solutions pratiques :

  • dans l'hypothèse où le bail principal a été renouvelé, le sous-locataire demandera au locataire principal le droit au renouvellement ;
  • lorsqu'un bail principal est plus long que la sous-location, la demande de renouvellement par le sous-locataire doit être faite au locataire principal si la durée restant à courir du bail principal est suffisante pour remplir le sous-locataire de ses droits ;
  • lorsque le propriétaire donne congé avec offre de renouvellement au locataire principal et au sous-locataire, le sous-locataire peut faire valoir son droit direct envers le propriétaire; le loyer renouvelé ne peut être déplafonné du seul fait que les parties contractantes ne sont plus les mêmes que celles du bail expiré et que certaines clauses du bail à renouveler au profit du sous-locataire ne sont pas les mêmes ;
  • si le locataire principal ne réagit pas au cours des six derniers mois de son bail, ce dernier sera prorogé par tacite reconduction et le sous-locataire aura perdu son droit direct envers le bailleur.
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30 mars 2007 5 30 /03 /mars /2007 10:04

Les formalités à respecter aux fins de régularités d’une sous-location

Sauf stipulation contractuelle au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
Cette interdiction légale de sous-louer est prévue par l’article L. 145-31 C.com. Elle déroge aux règles du Code civil qui autorisent la sous-location au même titre que la cession (1717 C.civ.).

Pour qu’une sous-location soit régulièrement consentie dans les lieux loués par le Preneur, deux conditions s’imposent :

  • L’autorisation du bailleur,
  • L’invitation au bailleur à concourir à l’acte de sous-location.

Autorisation du bailleur

L’autorisation du bailleur est indispensable, elle est discrétionnaire.
Dans certains cas, l’autorisation ressort des clauses du bail. L’interdiction légale de sous-louer ne fait pas donc pas partie des dispositions statutaires d’ordre public.
L’autorisation du bailleur de sous-louer peut résulter d’une clause du bail. Mais si la clause n’a pas une portée générale de sous-louer et ne permet la sous-location que dans des cas particuliers, la sous-location ne sera admise que dans ces cas et dans la seule mesure où il est dérogé à l'interdiction de principe (3e civ, 20 décembre 1965).
Le droit pour le propriétaire d’interdire toute sous-location, sans son autorisation expresse et préalable, n’est soumis à aucune limitation. Les tribunaux n’ont pas le pouvoir d’autoriser une sous-location aux lieux et places du bailleur (3e civ, 16 juillet 1962).
L'accord du bailleur peut résulter d'une lettre ou de tous faits positifs caractérisant son acceptation.

Intervention du bailleur à l'acte

Même en cas de sous-location autorisée par le bailleur ou dans le bail, le locataire doit faire intervenir le propriétaire à l'acte de sous-location, sauf si la dispense en est prévue dans une clause du bail.

Le locataire doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par exploit d'huissier ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de cette notification, le propriétaire doit indiquer s'il entend concourir à l'acte.
Si, malgré l'autorisation prévue au bail ou par acte séparé, le bailleur refuse ou omet de répondre, il est passé outre (L. 145-31 al.2 et 4 C.com.).

Il faut appeler le bailleur à concourir à l’acte pour chaque sous-location et pour chaque renouvellement de sous-location. D’où l’intérêt d’éventuellement dispenser le bailleur de concourir à l’acte.
En effet, une clause expresse du bail peut dispenser le locataire de son obligation d'appeler le bailleur à concourir à l'acte.

Aspect pratique : En cas de clause dispensant le preneur d’inviter le bailleur à concourir à l’acte, et afin de vérifier les conditions de la sous-location et, notamment, le prix pratiqué (qui peut justifier une augmentation du loyer principal), le bailleur prévoira utilement dans le bail qu'un exemplaire de l'acte de sous-location devra lui être adressé; ainsi, le bailleur aura les éléments pour agir, s'il y a lieu, dans le délai de prescription de deux ans.
L'autorisation expresse de sous-louer donnée dans le bail ou par acte séparé ne dispense pas le locataire de l'obligation de se conformer aux formalités de l'article L 145-31 et de l'intervention du bailleur à l'acte (3e civ, 12 mars 1969).
La connaissance, la tolérance ou le silence du bailleur ne peuvent dispenser du concours du bailleur à l'acte (3e  civ, 16 mai 1976).

Attention : La mention selon laquelle le preneur fera son affaire personnelle de la sous-location sans avoir besoin du consentement du bailleur ne signifie pas que le preneur soit dispensé d'appeler le bailleur à concourir à l'acte.

En cas de sous-location autorisée, le bailleur est appelé à concourir à l'acte de sous-location, mais également pour aux renouvellements amiables suivants.

Comme en matière de cession, le bail peut prévoir que l'autorisation de sous-location est subordonnée au respect de certaines conditions de forme; ces formalités s'imposent aux parties préalablement ou concomitamment à l'acte de sous-location; en cas de non-respect, elles ne pourront, comme pour les infractions en matière de sous-location, faire l'objet d'une régularisation ou d'une réitération valable. Elles pourront ainsi justifier la résiliation du bail ou le refus de renouvellement de la part du bailleur.

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20 février 2007 2 20 /02 /février /2007 11:06

Diagnostics techniques et bail commercial

6 diagnostics sont regroupés dans le dossier de diagnostic technique institué par l’ordonnance du 8 juin 2005 :

  • Le constat des risques d’exposition au plomb (L. 271-1 à -6 CCH et L. 1334-6 CSP) pour les ventes d’immeubles à usage d’habitation construits avant 1949. L. 271-4-II : la vente peut intervenir même sans le constat. Le constat porte exclusivement sur les parties privatives du lot ;
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante (L. 1334-13 CSP) : le propriétaire doit conserver un dossier technique mentionnant les différentes recherches d’amiante dans les flocages et calorifugeages. Il faut tenir à jour un dossier technique amiante et une fiche récapitulative ;
  • Le diagnostic concernant les installations intérieures de gaz naturel : le diagnostic doit être annexé à la promesse de vente ou à l’acte authentique. Ce document n’est exigé que pour les immeubles à usage d’habitation et il ne concerne que les parties privatives du lot de copropriété ;
  • Le diagnostic termites pour les immeubles ou parties d’immeubles à usage d’habitation. L. 271-4-I CCH : le diagnostic ne concerne que les parties privatives des lots de copropriété.
  • Le diagnostic de performance énergétique : il s’impose en amont au maître de l’ouvrage ;
  • L’état des risques naturels et technologiques : il faut ue l'immeuble soit situé dans la zone d'application d'un plan de prévention des risques technologiques ou naturels (R. 125-23 CCH).

La durée de validité de ces diagnostics vient d’être précisée par un décret d’application n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 :

  • Le diagnostic sur l’état des installations intérieures de gaz naturel : cette obligation commence à partir du 1er novembre 2007, pour les immeubles construits depuis plus de 15 ans. Ce diagnostic est valable pendant 3 ans ;
  • Le diagnostic de performance énergétique : il est obligatoire depuis le 1er novembre 2006. Il est valable pendant 10 ans ;
  • Le diagnostic termites s’applique aux parties privatives, dans des zones déclarées par arrêtés. Il est valable pendant 6 mois depuis le 23 décembre 2006 ;
  • Le diagnostic d’exposition au plomb s’applique aux parties privatives d’immeubles à usage d’habitation. Il est valable pendant 1 an, mais si ce constat établit l’absence de revêtements contenant du plomb ou une présence de revêtement contenant du plomb mais à un seuil inférieur à celui établi par arrêté, il n’y aura pas lieu d’établir un nouveau constat, même après le délai d’un an. Ce n’est que si le constat révèle la présence de plomb qu’un nouveau constat devra être établi au bout tous les ans, jusqu’à ce que le plomb soit totalement éliminé ;
  • L’état mentionnant la présence ou l’absence d’amiante est valable de façon illimitée, jusqu’à ce que de nouveaux travaux soient réalisés.

L’établissement des diagnostics est obligatoire, tant en cas de vente de l’immeuble qu’en cas de location de celui-ci. La mise en location du bien immobilier pose des questions intéressantes, à propos de l’établissement du diagnostic amiante et de l’état des risques naturels et technologiques.

1. Diagnostic technique amiante et bail commercial

L’établissement d’un diagnostic technique amiante est obligatoire dans tous les immeubles dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, qu’il s’agisse d’immeubles d’habitation ou d’immeubles à usage autre que d’habitation.

Il est prévu par l’article 8 du décret n°96-97 du 7 février 1997 que « Les propriétaires tiennent les résultats des contrôles effectués et la description des mesures prises en application du présent décret à la disposition des occupants de l'immeuble bâti concerné, des agents ou services mentionnés aux articles L. 48 et L. 772 du code de la santé publique ainsi que, le cas échéant, des inspecteurs du travail et des agents du service de prévention des organismes de sécurité sociale. » Le propriétaire doit tenir à la disposition de tout preneur les résultats du diagnostic technique amiante. Cette obligation sera remplie par l’annexion, au contrat de bail, du dossier des diagnostics techniques.

Si le diagnostic technique est négatif, le bailleur annexera ce diagnostic au contrat de bail et il ne sera plus nécessaire de fournir un nouvel état en cas de renouvellement du bail.
En effet, il est prévu par le nouveau dispositif issu de l’ordonnance n°2005-655 du 8 juin 2005 visant à réorganiser et homogénéiser les procédures d’établissement des états, constats et diagnostics que la durée de validité de l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante, prévu à l’article L. 1334-13 du code de la santé publique, est illimité. Et le décret n° 2006-1653 du 21 décembre 2006 ne modifie pas la durée de validité d’un diagnostic négatif.
Un nouveau diagnostic doit cependant être effectué en cas de réalisation de travaux par le propriétaire (agrandissement, démolition, amélioration…). Ce diagnostic devra être tenu à la disposition du locataire (ce qui semble impliquer que les résultats doivent être envoyés au locataire par le propriétaire dans les plus brefs délais).

En revanche, si le diagnostic est positif, tout dépend de l’ampleur de la présence d’amiante. Selon cet ampleur, le propriétaire aura l’obligation d’effectuer (en fonction des prescriptions imposées par le professionnel dans son diagnostic) :

  • Soit des contrôles périodiques de l’état de conservation des matériaux et produits, qu’il devra tenir à la disposition de tout occupant de l’immeuble ;
  • Soit des mesures du niveau d’empoussièrement ;
  • Soit des travaux de retrait de confinement par entreprises qualifiées. Il s’agit de travaux prescrits par l’autorité administrative, qui sont, sauf clause contraire, à la charge du bailleur (3e civ., 24 mars 1993). Il est à noter que si ces travaux ont été prescrits par l’autorité administrative au propriétaire bailleur avant l’entrée en jouissance du preneur, il y a défaut de délivrance au sens de l’article 1720 du Code civil si ces travaux ne sont pas effectués.
    A l’issue des travaux, un nouveau diagnostic doit être réalisé.

Les sanctions : A défaut d’établissement du diagnostic technique, le vendeur ne pourra pas s'exonérer de la garantie des vices cachés correspondante (L. 271-4-II alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation). Il ne semble pas que le locataire puisse demander la résolution du contrat ou une diminution du loyer, ces sanctions étant expressément réservées par le second alinéa du texte au défaut d’établissement d’un état des risques naturels ou technologiques.

2. Etat des risques naturels et technologiques et bail commercial

Les acquéreurs ou les locataires de biens immobiliers (habitation ou autres) situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, ou dans les zones de sismicité définies par décret, devront être informés par le vendeur ou par le bailleur de l'existence des risques visés par ce plan ou ce décret (articles L. 125-5 et R. 123-23 à -27 du code de l’environnement issus du décret du 15 février 2005).
L'information se fait en annexant au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente, un état des risques fondé sur les informations mises à disposition par le préfet. Le décret du 15 février 2005 précise les modalités de cette information et le contenu de cet état des risques.

Champ d’application territorial : Cette information sur les risques est obligatoire dans les communes dont la liste arrêtée par le préfet. Elle concerne les biens situés :

  • dns le périmètre d'exposition aux risques délimité par un plan de prévention des risques technologiques approuvé ;
  • dans une zone exposée aux risques délimitée par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables en application de l'article L. 562-2 du Code de l'environnement ;
  • dans le périmètre mis à l'étude dans le cadre de l'élaboration d'un plan de prévention des risques technologiques ou d'un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit ;
  • dans une des zones de sismicité Ia, Ib, II ou III (décret du 14 mai 1991, article 4).

A partir des informations mises à disposition par le préfet, un état des risques naturels et technologiques est établi, par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini.
L'état des risques mentionne les risques auxquels l'immeuble faisant l'objet de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits des documents et du dossier fournis par le préfet permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus.

Pour chacune des communes concernées, le préfet prend un arrêté précisant :
1° La liste des risques naturels prévisibles et des risques technologiques auxquels la commune est exposée sur tout ou partie de son territoire.
2° La liste des documents auxquels le vendeur ou le bailleur peut se référer :
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques approuvé, ainsi que dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques naturels prévisibles approuvé ou dont certaines dispositions ont été rendues immédiatement opposables, le ou les documents graphiques ainsi que la note de présentation de ce plan ;
- dans les zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles prescrit, les documents d'information élaborés à l'initiative d'une collectivité publique et tenus à la disposition du public, permettant une délimitation et une qualification de phénomènes ;
- dans les zones de sismicité, l'annexe prévue à l'article 4 du décret du 14.5.91 ;
- le cas échéant, le ou les arrêtés portant ou ayant porté reconnaissance de l'état de catastrophe naturelle ou technologique sur le territoire de la commune.
A l'arrêté préfectoral est annexé pour chaque commune un dossier comprenant :
- un ou plusieurs extraits des documents permettant de délimiter les zones de la commune exposées aux risques identifiés ;
- une fiche permettant de préciser la nature et, dans la mesure du possible, l'intensité des risques dans chacune des zones concernées.
Les documents et le dossier peuvent être consultés dans les mairies des communes intéressées ainsi qu'à la préfecture et dans les sous-préfectures du département. Le préfet adresse une copie des arrêtés aux maires des communes concernées et à la chambre départementale des notaires.

L'état des risques annexé au contrat de location ou à toute promesse unilatérale de vente, d'achat, et à tout contrat réalisant ou constatant la vente doit mentionner les risques dont font état les documents mentionnés et le dossier annexé à l'arrêté préfectoral et auxquels l'immeuble faisant l'objet de la vente ou de la location est exposé. Cet état est accompagné des extraits de ces documents et dossier permettant de localiser cet immeuble au regard des risques encourus. L'état des risques est établi par le vendeur ou le bailleur conformément à un modèle défini par arrêté ministériel. Cet état doit être établi moins de six mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit, de la promesse de vente ou de l'acte réalisant ou constatant la vente du bien immobilier.

Date d’entrée en vigueur de l’état des risques : L'obligation d'information sur les risques qui incombe aux vendeurs et aux bailleurs est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés préfectoraux, qui devra intervenir avant le 17 février 2006, soit au plus tard le 1er juin 2006. Pour les locataires, cette obligation d'annexer l'état des risques concerne les contrats de location écrits "constatant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire" (décret du 15 février 2005). Cette disposition ne s'applique donc qu'aux nouveaux entrants postérieurement à la date d'entrée en vigueur du dispositif et non aux renouvellements de contrats intervenus après le 1er juin 2006.

En cas de mise en location du bien immobilier, un dossier de diagnostic technique doit être fourni par le bailleur et annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement (article 3-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). Ce dossier technique contient un état des risques naturels et technologiques pour les biens situés dans les zones concernées.
Il convient également d’informer le locataire, dans le cas où la commune a fait l’objet d’un ou plusieurs arrêtés de reconnaissance de l’état de catastrophe naturelle ou technologique et si le bien a fait l’objet d’une indemnisation particulière, en annexant au contrat une déclaration du ou des sinistres indemnisés.
L'état des risques doit être établi moins de 6 mois avant la date de conclusion du contrat de location écrit du bien immobilier.

Les sanctions : A défaut d'annexion de l'état des risques ou à défaut d'information relative aux sinistres survenus, le locataire peut demander la résolution du contrat ou la diminution du prix du loyer (L. 271-4-II alinéa 2 du code de la construction et de l’habitation).
Il est donc conseillé au bailleur de conserver une copie de l’état des risques daté et visé par le locataire, pour être en mesure de prouver qu’il a bien été remis lors de la signature du bail dont il est une composante.

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17 janvier 2007 3 17 /01 /janvier /2007 10:36

Documents à fournir par le bailleur pour prouver le caractère sérieux et légitime du motif de congé d’un bail d’habitation (loi de 1989)

L’appréciation du caractère légitime et sérieux du motif allégué du congé est souverainement effectuée par les juges du fond au moment de la délivrance du congé (CA Versailles, 18 février 2000) étant à noter que des éléments postérieurs permettant de contrôler son caractère sérieux et légitime peuvent être pris en compte.

Sur ce point, on applique traditionnellement l’adage selon lequel la fraude ne se présume pas. Ainsi, il ressort d’un arrêt CA Paris, 18 mai 2000 (Loyers et Copropriété, 2001, n°7) que « le congé n’est frauduleux que s’il a été délivré dans le seul but de priver les locataires de leurs droits et si le motif pour lequel il a été délivré n’est pas concrétisé après le départ du locataire. »
Le principe est donc que le locataire ne peut contester le caractère sérieux et légitime du motif de congé qu’après son départ, si l’opération projeté par le bailleur ne se réalise pas. En ce sens CA Paris, 6e ch. B, 18 mai 2000, David c/ SA Gérance Générale foncière (Jurisdata n°114053) : « Considérant que le congé a été donné pour des motifs qui sont, en eux-mêmes, légitimes et sérieux, le juge ayant seulement pour mission de vérifier la réalité du motif et le locataire pouvant exercer une action en cause de faute ultérieurement avérée. »

En application du principe selon lequel la fraude ne se présume pas, « il n’est nullement imposé par les textes au bailleur de décrire en détail dans le congé les travaux projetés, pas plus que le cadre technique précis dans lequel ils se situent. Que la seule obligation qui pèse sur le bailleur est d’être en mesure de prouver son intention réelle d’exécuter les travaux et de permettre d’en apprécier l’ampleur et la portée. » (CA Versailles, 24 février 2004).
La fraude ne se présumant pas, il incombe donc au preneur qui, recevant un congé, conteste la réalité de l’intention du bailleur, de rapporter la preuve de la mauvaise foi de celui-ci. Le bailleur, quant à lui, n’est pas tenu de rapporter a priori la preuve de l’absence de fraude de son projet, il doit uniquement être en mesure d’apporter les éléments permettant de prouver son intention réelle, en cas de contestation de la validité du congé (pour une analogie aux solutions en matière de congé pour vendre, voir Cass. 3ème Civ. 14 juin 2006, n°05-12.559 : AJDI, 10/2006, p.740).

La jurisprudence exige donc seulement du bailleur, à la date de délivrance du congé, qu’il rapporte la preuve de la « réalité de son intention de réaliser le projet immobilier » motif du congé (CA Paris, 1re ch. B, 18 mai 2000), la preuve de la réalité de cette intention devant résulter de « documents suffisamment précis pour attester du caractère sérieux du motif allégué » (CA Versailles, 1re ch., 2e section, 18 mai 2004, n° 2003-00284).
L’appréciation de la réalité de cette intention est une question de fait laissée au pouvoir  souverain des juges du fond. Les décisions qui valident les congés pour reconstruction, réhabilitation ou reprise pour travaux s’assurent du caractère réel et sérieux du motif, en vérifiant au travers des différents éléments produits par le bailleur que l’intention de reconstruire / réhabiliter n’est pas à l’état d’un simple projet vague.

Une telle preuve est rapportée, en premier lieu, dès lors que le bailleur établit la preuve de démarches administratives, notamment le fait qu’il a déposé, à la date du congé, une demande de permis de démolir (CA Versailles, 1re ch., 12 juin 1996 : Loyers et copropriété, 1999, comm. n° 87). Tel est le cas également, dès lors que le bailleur a fait établir un devis faisant état de la démolition et d’importants travaux, a produit des attestations de locataires et la communication de la matrice informatique du 5e étage de l’immeuble par son géomètre à l’architecte du preneur (CA Versailles, 1re ch., 2e section, 18 mai 2004). Le devis produit par le bailleur « ne saurait être remis en cause au seul prétexte qu’il n’est antérieur que de huit jours à la délivrance du congé ».
Tel est le cas également lorsque le bailleur justifie de démarches administratives et d’un programme de travaux précis (CA Rennes, 4e ch., 24 février 2000) ou d’un mémoire descriptif de réhabilitation, quand bien même le bailleur ne justifiait pas des autorisations administratives pour la réalisation des travaux (CA Paris, 6e ch., 18 mai 2000). Dans cette dernière espèce cependant, la restructuration était destinée à permettre le logement de personnels EDF, ce qui constitue en lui-même un motif légitime et sérieux de congé.

Au contraire, le bailleur ne rapporte pas la preuve de la réalité de son intention de réaliser le projet motif du congé, « considérant que l’ancienne bailleresse a expressément visé dans son congé du 10 août 1999 un motif légitime et sérieux qu’elle a défini comme étant "la démolition de l’immeuble" mais qu’en fait, à cette date, l’intéressée n’avait déposée aucune demande de permis de démolir et que ce n’est que 23 mois plus tard que le nouvel acquéreur a obtenu un arrêté lui accordant ce permis (…) L’ensemble des données de la cause démontrent que la bailleresse, qui a vendu son immeuble, n’a jamais eu l’intention sincère de démolir alors que, dès le 10 août 1999, elle savait qu’elle allait vendre. » La démolition invoquée dans le congé n’était donc pas constitutive d’un motif sérieux et légitime au sens de l’article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 (CA Versailles, 28 juin 2002).
La preuve de l’intention réelle du bailleur n’est pas non plus rapportée en l’absence de toute démarche administrative (permis de construire, de démolir ou tout au moins dépôt d’une demande en ce sens) et face à un simple projet d’étude de faisabilité de l’opération immobilière (Cass. 3ème Civ. 2 juillet 1997).

Il résulte de l’ensemble de ces décisions que le meilleur moyen de rapporter la preuve de la réalité de l’intention du bailleur (question de fait laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond) est de joindre le document administratif attestant de la réalité du motif. Cependant, l’absence d’un tel justificatif à la date de délivrance du congé n’est pas rédhibitoire. En effet,  l’intention du bailleur de procéder à une restructuration n’en est pas moins véritable, même s’il n’est pas sûr d’y parvenir compte tenu des contraintes administratives (CA Paris, 6e ch. B, 18 mai 2000). Autrement dit, les juges n’exigent pas au jour de la délivrance du congé une certitude quant à la réalisation du projet.
En outre, « le défaut d’agrément de l’autorité administrative est sans incidence sur la preuve de la réalité de la volonté du bailleur et n’empêche pas la présentation d’un projet ultérieur modifié répondant aux exigences administratives » (CA Paris, 1re ch. B, 18 mai 2000).

Ainsi, un bailleur, ayant déposé une demande de permis de démolir ainsi qu’une demande de permis de construire (rejetée) avant la délivrance du congé, puis une nouvelle demande de permis de construire (s’adaptant aux réglementations issues du nouveau PLU) postérieurement à la délivrance du congé, justifie d’une intention réelle de réaliser le projet immobilier motif du congé délivré.
En outre, il ressort de la décision de la cour d’appel de Versailles en date du 12 juin 1998 que la preuve de l’intention réelle du bailleur peut être rapportée par des documents préparatoires justifiant du coût et de l’importance des travaux (CA Versailles, 12 juin 1998). Tel est le cas de si le bailleur produit une facture faisant été de frais importants pour l’établissement d’un projet architectural.
Et, en effet, « la seule obligation qui pèse sur le bailleur est d’être en mesure de prouver son intention réelle d’exécuter les travaux et de permettre d’en apprécier l’ampleur et la portée. » (CA Versailles, 24 février 2004).

En conclusion, il semble donc qu’il ne soit pas besoin de produire le dossier de demande de permis de construire, dès lors que le bailleur rapporte la preuve de la sincérité de son intention d’effectuer les travaux de démolition et de reconstruction de l’immeuble litigieux par la production de la demande de permis de démolir et par les factures faisant état de l’ampleur et de la portée des travaux projetés.

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15 janvier 2007 1 15 /01 /janvier /2007 19:17

Rapport PELLETIER : propositions pour une modernisation du statut des baux commerciaux

Aucune des propositions ne tend à une remis en cause de l’un des fondements du statut des baux commerciaux (droit au renouvellement du bail, durée minimale de neuf ans, durée maximale du bail dérogatoire, principe de plafonnement du loyer renouvelé, indemnité d’éviction, droit de repentir du bailleur).

1. Dispositions générales

Le rapport propose en premier lieu de rappeler l’obligation d’immatriculation du commerçant ou de l’artisan au titre de tous ses établissements (proposition 1). L’immatriculation du preneur conditionne le bénéfice de la propriété commerciale, i.e. le droit au renouvellement du bail à l’échéance. Cette condition d’immatriculation s’apprécie au regard de l’établissement exploité dans les lieux loués. Ainsi, l’immatriculation de l’établissement principal ne permet pas de se prévaloir d’un droit au renouvellement du bail intéressant un établissement secondaire non immatriculé.

Le rapport propose ensuite d’affirmer, en cas de soumission conventionnelle au statut des baux commerciaux, la validité des clauses écartant des dispositifs d’ordre public de ce statut (proposition 2). Il semble résulter d’une décision de l’assemblée plénière de la Cour de cassation que la soumission volontaire au dispositif du décret de 1953 emporte application de l’ensemble du statut (extension plénière) sans possibilité de dérogations conventionnelles autres que celles intéressant des normes supplétives (A.P., 17 mai 2002).

Reste en tout état de cause, que pour être valable, l’application conventionnelle du statut des baux commerciaux ne doit pas faire échec à l’application d’un autre statut d’ordre public (bail d’habitation loi de 1989, baux professionnels…).
Sur ce point, le rapport propose d’autoriser les parties à un bail professionnel à déroger au régime fixé par l’article 57 A de la loi du 23 décembre 1986 en se soumettant conventionnellement à l’ensemble des dispositions statutaires relatives aux baux commerciaux (proposition 3). Il y aurait alors une sorte de « passerelle vers le statut des baux commerciaux ».
A l’heure actuelle, s’il est admis que les parties à un bail professionnel peuvent opter conventionnellement pour le statut des baux commerciaux, cette option ne peut avoir pour effet de faire échec aux dispositions impératives de l’article 57 A. L’exercice de la faculté nouvelle ainsi conçue par le rapport pourrait donc autoriser une substitution parfaite du statut des baux commerciaux à celui des baux professionnels, étant souligné que dans cette hypothèse les parties ne pourraient écarter valablement aucune des dispositions d’ordre public du statut des baux commerciaux contrairement à ce qui pourrait être autorisé dans les autres cas de la soumission conventionnelle à ce statut, par la proposition 2.

2. Durée du bail

Actuellement, les parties peuvent conclure, lors de l’entrée dans les lieux du preneur, un bail dérogatoire pour une durée maximale de 2 ans. A l’issue de la durée stipulée, fût-elle de quelques mois, si le locataire est laissé dans les lieux, il s’opère un nouveau bail soumis au statut (L. 145-5 C.com.). Il est suggéré par le rapport de clarifier la situation juridique des parties à l’issue de la période dérogatoire (proposition 6) en reprenant dans la loi les solutions dégagées sur ce point par la jurisprudence, telles que l’obligation pour le bailleur qui entend écarter l’application ultérieure du statut d’inviter le preneur à quitter les lieux avant l’expiration du bail dérogatoire ou la faculté pour le preneur qui a acquis le bénéfice du statut d’y renoncer de façon expresse et en toute connaissance de cause. Dans ces hypothèses, les parties retrouvent la possibilité de conclure, si elles le souhaitent, un nouveau bail dérogatoire d’une durée maximale de 2 ans.
Le rapport propose en outre d’assouplir le dispositif des baux dérogatoires en permettant la succession de plusieurs baux dérogatoires dans la limite de la durée globale de 2 ans (proposition 5).

Par ailleurs, compte tenu de la confusion fréquente entre bail dérogatoire et convention d’occupation précaire, le rapport propose de codifier la définition jurisprudentielle de la convention d’occupation précaire, se caractérisant, quelle que soit sa durée, par le fait que l’occupation des lieux n’est autorisée qu’à raison de circonstances précises et objectives (proposition 7).

Le rapport recommande de d’encourager, par un régime approprié de la taxe de publicité foncière, la conclusion des baux d’une durée supérieure à 12 ans (proposition 14). Selon le rapport, la solution idéale serait de ne plus soumettre à ces obligations de publicité que les baux de plus de 18 ans. Rappelons que les baux d’une durée supérieure à 9 ans ne sont pas soumis à la règle du plafonnement du loyer lors de leur renouvellement (L. 145-34 C.com.).

Le rapport préconise, s’agissant des immeubles à usage exclusif de bureaux, de permettre une libre durée des baux portant sur ces locaux (proposition 8). Cet assouplissement se situerait dans le prolongement de la solution applicable en matière de loyer (non application de la règle de plafonnement et fixation du loyer par référence aux prix pratiquée dans des locaux équivalents et non par référence à la valeur locative).

Le rapport recommande également de réputer non écrite la convention permettant à une seule des parties de prolonger le bail (proposition 9) et de permettre aux parties de convenir par avance de la durée du bail renouvelé, qui ne peut être inférieure à 9 ans (proposition 10).

Le rapport propose en outre d’encadrer la durée du préavis des congés entre 6 et 18 mois et de supprimer la référence au "terme d’usage" et aux "usages locaux" pour les remplacer par le principe du trimestre civil et par un délai unique de 6 mois (propositions 11 et 12). Ainsi, en cas de congé au cours de la tacite reconduction, ce congé devrait être donné pour le dernier jour du trimestre civil.

3. Loyer et indemnité d’éviction

En cas d’éviction, le rapport recommande de laisser au locataire un délai de 3 mois pour libérer les lieux (proposition 13). Ce délai commencerait à courir de la date du versement de l’indemnité entre les mains du locataire ou de la notification à celui-ci du versement de l’indemnité à un séquestre.

Le groupe de travail a rejeté l’idée d’une modification de l’expression "valeur locative" retenue par la loi pour la fixation des loyers renouvelés et révisés. En revanche, il estime nécessaire d’améliorer la connaissance des valeurs de référence utilisées. A cette fin, il suggère de faire annexer par l’expert à son rapport les documents justificatifs de ses références locatives (proposition 19) et recommande la création d’observatoires locaux des loyers commerciaux (proposition 18).
Par ailleurs, le groupe de travail recommande de créer un indice INSEE mesurant le coût de la location, plus adéquat que celui mesurant le coût de la construction (proposition 16).

Le rapport propose de supprimer le caractère d’ordre public de la révision triennale du loyer (proposition 15). Ayant relevé que les baux en cours sont très largement soumis à l’indexation conventionnelle du loyer et que les mécanismes de révision légale sont d’un usage à la fois complexe et peu fréquent, le groupe de travail convient de l’opportunité de permettre aux parties de déroger par convention expresse au principe de la révision légale du loyer.

En matière de loyer du bail renouvelé, le rapport propose de retenir comme motif d’évolution du loyer de renouvellement, en sus des éléments visés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33, le caractère manifestement surévalué ou sous-évalué du loyer du bail expiré (proposition 17). Cette proposition ne consisterait pas à fixer tout loyer de renouvellement à la valeur locative déterminée par les prix pratiquée dans le voisinage, elle n’intéresserait que les loyers que le jeu de la variation indiciaire conduirait à manifestement décaler de celle valeur, à la hausse comme à la baisse.
Le rapport recommande également de conférer un caractère exécutoire par provision au jugement fixant le montant du loyer du bail renouvelé (proposition 20).

4. Clauses et conditions du bail

Le rapport propose de codifier la solution jurisprudentielle selon laquelle est interdite la clause obligeant le preneur à tenir les lieux loués sous une enseigne déterminée, sauf le droit pour les parties de convenir des modalités de changement d’enseigne (proposition 22).

En outre, le rapport propose :
  • d’améliorer l’information du candidat locataire sur la nature et le montant des charges accessoires au loyer (proposition 23), cette amélioration visant à une meilleure transparence et prévisibilité des dépenses qui seront supportées par le futur locataire. Par contre, un encadrement de la liberté contractuelle présidant au partage des charges et travaux entre bailleur et locataire n’est pas apparu pertinent ;
  • moderniser la rédaction des articles 1754 et 1756 du code civil relatifs aux réparations et inciter à ce que les nouveaux baux s’y référent en lieu et place des articles 605 et 606 du code civil (proposition 25). Le rapport met en effet en lumière le manque de pertinence de la référence classique aux articles 605 et 606, pour distinguer les grosses et menues réparations de la chose louée en vue de les mettre à la charge de l’une ou l’autre partie, dans la mesure où ces textes concernent la répartition des dépenses entre nu-propriétaire et usufruitier. Une référence aux articles 1754 (réparations locatives ou de menu entretien) et 1756 (travaux incombant au bailleur), dont la rédaction serait revue en conséquence, serait plus appropriée ;
  • clarifier la définition de la chose louée de l’article 1723 du code civil, en proposant de poser le principe selon lequel la chose louée s’entend sans ses accessoires (proposition 26) ;
  • inciter les parties à stipuler un droit de préférence au profit du preneur en cas de vente du local commercial, et au profit du bailleur en cas de cession du fonds (proposition 28). Ce droit n’est pas à l’heure actuel prévu par le statut.

5. Reprise des logements vacants

Le rapport propose de permettre aux échéances triennale et lors du renouvellement, la reprise par le bailleur des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux, en vue de leur réaffectation à l’habitation, si le preneur n’y a pas lui-même procédé dans les 6 mois de la notification (proposition 29). Le dispositif proposé prévoit des garanties tant pour le preneur (notamment possibilité de s’opposer à la reprise en démontrant que la privation de jouissance du logement apporterait un trouble grave à l’exploitation du fonds ou que les deux locaux forment un tout indivisible) que pour le bailleur (opération ne s’apparentant pas à une modification notable des éléments de la valeur locative).
Cette proposition a été consacrée par l’article 45 de la loi ENL.
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Published by Marie Sacchet - dans Droit des baux
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