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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

Articles Récents

11 février 2009 3 11 /02 /février /2009 11:14

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Published by Marie Sacchet - dans Droit de l'urbanisme
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11 janvier 2009 7 11 /01 /janvier /2009 11:59

En ce que l’immobilier est un domaine clé de l’économie, la LME comprend de nombreuses mesures, d’impact inégal, réformant divers domaines du droit immobilier :

  • L'urbanisme commercial;
  • Le statut des baux commerciaux;
  • Le régime des changements d'usage;
  • L'extension du droit de préemption des communes;
  • Le volet entreprises;
  • Diverses mesures en matière de sûreté, intéressant le financement immobilier;
  • Diverses mesures fiscales intéressant également le droit immobilier (et plus particulièrement les sociétés à prépondérance immobilière).

Afin de mieux comprendre les incidences de la LME sur la matière immobilière dans son ensemble, vous trouverez ci-dessous un article tentant une synthèse des réformes apportées par la LME.

Il vous suffit de cliquer sur l'image pour télécharger le fichier.  Cet article est en téléchargement libre, et ce afin de permettre à tous un accès égal à l'information. Merci cependant de respecter le travail de l'auteur et de citer votre source lors de toute utilisation ou reproduction, totale ou partielle !

Je remercie Florence Vilain, doctorante en droit des biens (Université de Créteil) pour sa collaboration dans la rédaction du volet droit des sûretés de la LME.


Type de fichier : PDF
Taille du fichier : 172 Ko
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Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
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19 décembre 2008 5 19 /12 /décembre /2008 16:49

Le décret d’application de l’article 80 de la loi ENL (codifié aux articles L. 262-1 et suivants du code de la construction et de l’habitation), créant le statut de la vente d’immeuble à rénover, est paru au journal officiel du 18 décembre 2008 (pour une étude sur le statut de la vente d’immeuble à rénover : http://mdae.over-blog.com/article-6436927.html).

 

L’applicabilité du statut de la vente d’immeuble à rénover (en grande partie calqué sur le statut de la vente en l’état futur d’achèvement) était conditionnée par l’article L. 262-11 du Code de la construction et de l’habitation à la publication d’un décret d’application, fixant les modalités d’application de ce statut.

 

Le décret d’application devait notamment fixer les modalités de paiement (et notamment, l’échelonnement du prix), les modalités de la procédure contradictoire de livraison des travaux et la frontière entre le champ d’application de vente d’immeuble à rénover et celui de la vente en l’état futur d’achèvement.

 

Le décret d’application n°2008-1338 du 16 décembre 2008 précise ainsi ces différents points et rend ainsi, plus de deux ans après la publication des dispositions législatives relatives à la vente d’immeuble à rénover (issue en effet de la loi ENL du 13 juillet 2006) ce nouveau statut d’ordre public.

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Published by Marie Sacchet - dans Droit de la construction
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16 décembre 2008 2 16 /12 /décembre /2008 18:15
Pour être applicable, le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC), créé par un accord interprofessionnel réuni sous l’égide de la fédération Procos, en date du 20 décembre 2007, avait besoin de la validation du législateur.
En effet, l’ILC est composé pour 50% de l’indice des prix à la consommation, pour 25% de l’indice du coût de la construction et pour 25% de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail.
Or, par application de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier (qui prohibe précisément l’indexation des loyers sur l’indice général des prix) cet indice était totalement illicite en tant qu’il reposait en partie sur l’indice des prix à la consommation.

Les articles 40 et 47 de la LME ont donc modifié les articles L. 112-2 et L. 112-3 du code monétaire et financier et les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce afin de consacrer l’ILC en tant qu’indice de révision des loyers des baux soumis au statut des baux commerciaux, consacrant ainsi la proposition n°86 du rapport Pelletier, préconisant de « poursuivre les travaux en cours en vue de créer un indice INSEE mesurant le coût de la location, plus adéquat que celui mesurant le coût de la construction ».

Le nouvel article L. 112-2 du code monétaire et financier prévoit désormais que « Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’institut national des statistiques et des études économiques. »
Et le nouvel article L. 112-3 du code monétaire et financier prévoit que « Par dérogation aux dispositions de l’article L. 112-1 et du premier alinéa de l’article L. 112-2 et selon des modalités définies par décret, peuvent être indexés sur le niveau général des prix :
9° Les loyers prévus pour les conventions portant sur un local d’habitation ou sur un local affecté à des activités commerciales relevant du décret prévu au premier alinéa de l’article L. 112-2
. »

Il ressort de la nouvelle rédaction de ces textes que le nouvel ILC est applicable dès la parution du décret d’application de la LME sur ce point. C’est chose faite avec la publication du décret d’application n°2008-1139 du 4 novembre 2008, qui détermine les conditions de fixation de cet indice par l’institut national des statistiques et des études économiques et les activités économiques pouvant faire l’objet d’une indexation fondée en partie sur la variation du niveau général des prix. Il s’agit de « toutes les activités commerciales, y compris celles exercées par les artisans, à l’exception des activités commerciales exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les plates-formes logistiques, ainsi que les activités industrielles au sens de l’article L. 110-1-5° du code de commerce » (nouvel article D. 112-2 du Code monétaire et financier, créé par le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008).

Restait à modifier les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce, qui se référaient, pour la fixation du loyer du bail renouvelé (article L. 14-34) et pour la révision triennale légale (article L. 145-38) au seul indice du coût de la construction. En effet, ces articles (dans leur référence à l’indice INSEE du coût de la construction) sont d’ordre public. L’application de la variation de l’ILC pour la fixation du loyer du bail renouvelé ou pour l’exercice de la révision triennale légale était donc empêchée par la référence exclusive par ces articles au seul indice INSEE du coût de la construction. L’article 47-I de la LME a donc modifié ces articles afin d’intégrer le nouvel ILC, lorsqu’il sera applicable.
 
Ainsi, si le loyer du bail renouvelé est en principe fixé à la valeur locative, ce loyer renouvelé ne pourra être supérieure au loyer plafond, qui sera désormais calculé en appliquant au loyer initial, soit la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, soit la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux lorsqu’il sera applicable (nouvel article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 47-I de la LME).
De même, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale légale, lorsque son jeu n’aura pas été écarté par l’application d’une clause d’échelle mobile, ne pourra excéder, soit la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, soit la variation de l’indice INSEE des loyers commerciaux lorsqu’il sera applicable (nouvel article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 47-I de la LME).

L’ILC ne sera pas applicable à tous les baux commerciaux, puisqu’il ne concernera que les « activités commerciales définies par décret » (nouvel article L. 112-2 du code monétaire et financier). Ainsi, et du fait de la rédaction du décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008, l’ILC ne sera notamment pas applicable aux activités exercées dans des locaux à usage exclusif de bureaux, y compris les activités commerciales (nouvel article D. 112-2 du Code monétaire et financier).
A cet égard, le nouvel article D. 122-2 apporte une précision sur la notion de « locaux à usage exclusif de bureaux », en disposant expressément que cet usage n’est pas incompatible avec l’exercice dans les locaux considérés d’une activité commerciale ou de plate-forme logistique.
Ainsi, la précision que le local est à usage exclusif de bureaux n’emportera pas par elle-même la qualification de destination de bureaux au sens de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme. Un local initialement affecté à destination commerciale et sur lequel est conclu un bail portant sur une activité certes commerciale mais avec la mention expresse d’usage exclusif de bureaux n’emporterait donc pas obligation pour le bailleur de déposer une déclaration préalable pour constater le changement de destination entre deux catégories visées à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme (commerce et bureau), en violation apparente de l’article R. 421-17 b) du Code de l’urbanisme. Ce point restera à trancher par la jurisprudence.

Cet indice, applicable à raison de l’activité considéré, jouera tant à l’occasion des révisions triennales que des renouvellements plafonnés et pourra être adopté conventionnellement par les parties pour asseoir une clause d’échelle mobile (en application de l’article L. 145-39 du Code de commerce).

S’agissant des révisions triennales légales, l’application de l’ILC aux activités commerciales sera d’ailleurs obligatoire, les dispositions de l’article L. 145-38 étant d’ordre public. En revanche, s’agissant du loyer du bail renouvelé, les parties auront la possibilité d’adopter dans le bail, comme indice de référence, soit l’indice INSEE du coût de la construction, soit l’indice INSEE des loyers commerciaux. Il sera ainsi possible dans un bail d’appliquer l’ILC aux révisions triennales mais l’ICC lors du renouvellement, ce qui pourrait avoir pour conséquence que le loyer renouvelé soit inférieur au dernier loyer fixé à l’occasion d’une révision. Ces questions pourront être une cause potentielle de contentieux dans l’avenir (considérera-t-on notamment qu’il pourra s’agir d’une cause de déplafonnement ?).

La LME ne comporte aucune disposition transitoire relative à l’entrée en vigueur de ces nouvelles règles. Le nouvel ILC ne pourra donc s’appliquer, sauf accord contraire des parties, qu’aux baux à conclure après le 6 novembre 2008 (date de publication du décret d’application au journal officiel). Les baux en cours et les baux renouvelés ne pourront opter pour l’application du nouvel ILC qu’avec l’accord exprès des parties.

L’INSEE a publié le 10 novembre 2008 l’ILC du 2ème trimestre 2008, qui s’élève à 101,20 (soit une variation annuelle de 3,85%, contre une variation annuelle de 8,85% pour l’ICC).
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Published by Marie Sacchet - dans Droit des baux
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11 décembre 2008 4 11 /12 /décembre /2008 13:45

Par un arrêt d’assemblée, le Conseil d’Etat vient de consacrer solennellement la valeur constitutionnelle de l’ensemble des droits et devoirs définis dans la Charte de l’Environnement promulguée le 1er mars 2005 (Conseil d’Etat, Assemblée, 3 octobre 2008, Commune d’Annecy c/ Etat, n°297.931).

En l’espèce, la commune d’Annecy avait formé un recours contre le décret n°2006-993 du 1er août 2006 relatif à la procédure d’élaboration des décisions de délimitation des zones de protection autour des grands lacs de montagne, fixée par l’article L. 145-1 du Code de l’urbanisme. Cette protection, initialement étendue aux territoires des communes riveraines de ces lacs par la loi Littoral, se trouve, du fait de l’application du décret n°2006-993, réduite à certaines zones délimitées au cas par cas pour chaque lac d’une superficie supérieure à 1000 ha. La commune d’Annecy, souhaitant conserver la protection des rivages de son lac, a donc attaqué le décret en se fondant sur sa méconnaissance de l’article 7 de la Charte de l’environnement (principe de participation du public).

Le Conseil d’Etat, en se fondant sur l’article 7 de la Charte de l’environnement promulguée le 1er mars 2005 et en reconnaissant la valeur constitutionnelle de l’ensemble des droits et devoirs définis dans la Charte, considère qu’en l’absence de fixation par le législateur des conditions et limites d’application des principes d’accès aux informations et de participation du public, s’imposant au pouvoir réglementaire pour la délimitation des zones concernées, le décret a été pris par une autorité incompétente.

Le décret n°2006-993 du 1er août 2006 prévoyait en effet la mise en œuvre d’une procédure d’enquête publique et des modalités d’information et de publicité du public. Le Conseil d’Etat a jugé que ces dispositions concouraient à l’établissement d’une procédure de consultation et de participation du public qui entre dans le champ d’application de l’article 7 de la Charte. Or, aux termes de cet article, seul le législateur est compétent pour préciser les conditions et limites du droit de participation du public. Le décret, en intervenant dans ce domaine, a donc empiété sur le domaine de la loi (violation de la répartition des pouvoirs entre pouvoir législatif et réglementaire, organisée par les articles 34 et 37 de la Constitution). Le décret doit donc être annulé pour incompétence.

« Considérant que l’article 34 de la Constitution prévoit, dan la rédaction que lui a donnée la loi constitutionnelle du 1er mars 2005, que la loi détermine les principes fondamentaux […] de la préservation de l’environnement ; qu’il est spécifié à l’article 7 de la Charte de l’environnement, à laquelle le Préambule de la Constitution fait référence, que toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d’accéder aux informations relatives à l’environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l’élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l’environnement ; que ces dernières dispositions, comme l’ensemble des droits et devoirs définis dans la Charte de l’environnement […] ont une valeur constitutionnelle. »

Cette décision s’inscrit dans la lignée de la décision du Conseil Constitutionnel du 19 juin 2008 relative à la loi sur les organismes génétiquement modifiés, qui reconnaissait la valeur constitutionnelle de l’ensemble des droits et devoirs définis dans la Charte de l’environnement (décision n°2008-564 DC du 19 juin 2008).

Cet arrêt est la première décision du Conseil d’Etat reconnaissance la valeur constitutionnelle de la Charte de l’environnement et annulant un décret pour méconnaissance de ladite Charte.
Jusqu’alors, le Conseil d’Etat faisait application, mis à part pour le principe de précaution (auquel il avait reconnu une applicabilité directe par deux arrêts de 2006 : CE, 6 avril 206, ligue pour la protection des oiseaux et CE, 19 juin 2006, association eaux et rivières de Bretagne), de la théorie dite de la loi-écran. Cette théorie implique que la loi fasse écran à l’applicabilité directe des principes contenus dans la Charte (et notamment les principes de prévention et de participation). En effet, le Conseil d’Etat considérait que, bien que les nouveaux principes posés par la Charte soient des principes constitutionnels, la Charte dispose expressément qu’ils sont mis en œuvre dans les conditions fixées par la loi.
CE, 19 juin 2006, association eaux et rivières de Bretagne : « Considérant que lorsque des dispositions législatives ont été prises pour assurer la mise en œuvre des principes énoncés par la Charte, la légalité des décisions administratives s’apprécie par rapport à ces dispositions, sous réserve, s’agissant de dispositions législatives antérieures à l’entrée en vigueur de la Charte de l’environnement, qu’elles ne soient pas incompatibles avec les exigences qui découlent de cette Charte. »

L’arrêt du 3 octobre 2008 consacre expressément la valeur constitutionnelle de la Charte de l’environnement, mais sans qu’il y ait véritablement revirement. Le Conseil d’Etat ne fait en réalité qu’application de sa jurisprudence antérieure dans une hypothèse où la loi était muette. Le Conseil d’Etat a ainsi appliqué directement les principes qui résultent de la Charte, pour éviter que la carence du législateur rendent purement et simplement inopposable la Charte.


Charte de l’environnement

"Le peuple français, considérant :

Que les ressources et les équilibres naturels ont conditionné l'émergence de l'humanité ;
Que l'avenir et l'existence même de l'humanité sont indissociables de son milieu naturel ;
Que l'environnement est le patrimoine commun des êtres humains ;
Que l'homme exerce une influence croissante sur les conditions de la vie et sur sa propre évolution ;
Que la diversité biologique, l'épanouissement de la personne et le progrès des sociétés humaines sont affectés par certains modes de consommation ou de production et par l'exploitation excessive des ressources naturelles ;
Que la préservation de l'environnement doit être recherchée au même titre que les autres intérêts fondamentaux de la Nation ;
Qu'afin d'assurer un développement durable, les choix destinés à répondre aux besoins du présent ne doivent pas compromettre la capacité des générations futures et des autres peuples à satisfaire leurs propres besoins,

Proclame :

Article 1er Chacun a le droit de vivre dans un environnement équilibré et respectueux de la santé.
Article 2 Toute personne a le devoir de prendre part à la préservation et à l'amélioration de l'environnement.
Article 3 Toute personne doit, dans les conditions définies par la loi, prévenir les atteintes qu'elle est susceptible de porter à l'environnement ou, à défaut, en limiter les conséquences.
Article 4 Toute personne doit contribuer à la réparation des dommages qu'elle cause à l'environnement, dans les conditions définies par la loi.
Article 5 Lorsque la réalisation d'un dommage, bien qu'incertaine en l'état des connaissances scientifiques, pourrait affecter de manière grave et irréversible l'environnement, les autorités publiques veillent, par application du principe de précaution et dans leurs domaines d'attributions, à la mise en oeuvre de procédures d'évaluation des risques et à l'adoption de mesures provisoires et proportionnées afin de parer à la réalisation du dommage.
Article 6 Les politiques publiques doivent promouvoir un développement durable. A cet effet, elles concilient la protection et la mise en valeur de l'environnement, le développement économique et le progrès social.
Article 7 Toute personne a le droit, dans les conditions et les limites définies par la loi, d'accéder aux informations relatives à l'environnement détenues par les autorités publiques et de participer à l'élaboration des décisions publiques ayant une incidence sur l'environnement.
Article 8 L'éducation et la formation à l'environnement doivent contribuer à l'exercice des droits et devoirs définis par la présente Charte.
Article 9 La recherche et l'innovation doivent apporter leur concours à la préservation et à la mise en valeur de l'environnement.
Article 10 La présente Charte inspire l'action européenne et internationale de la France."

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25 novembre 2008 2 25 /11 /novembre /2008 18:54

Un arrêt de la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en date du 5 novembre 2008 (n°2008-045.686) a décidé que "l'obligation de restitution inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remise en l'état antérieures à la conclusion de leur convention annulée, l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation."

 

En l'espèce, des acquéreurs en l'état futur d'achèvement de divers biens immobiliers ont demandé la résolution de ces ventes suite à la défaillance du promoteur. Ces acquisitions étaient financées au moyen de prêts bancaires garantis par des inscriptions hypothécaires. Les acquéreurs ont également demandé la résolution des actes de prêt.

 

Après avoir prononcé la résolution des ventes et des prêts et ordonné le remboursement des sommes versées, la cour d'appel a rejeté la demande de la banque prêteuse tendant au maintien des garanties hypothécaires sur les biens immobiliers (CA Poitiers, 9 mai 2007).

 

La Cour de cassation censure donc l'arrêt de la cour d'appel pour violation de l'article 2114 (devenu 2393) du Code civil, au motif que "l'obligation de restitution inhérente à un contrat de prêt annulé demeurant tant que les parties n'ont pas été remise en l'état antérieures à la conclusion de leur convention annulée, l'hypothèque en considération de laquelle ce prêt a été consenti subsiste jusqu'à l'extinction de cette obligation."

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3 octobre 2008 5 03 /10 /octobre /2008 12:21
  • Question écrite n° 03120 de M. Jean Louis Masson (publiée dans le JO Sénat du 17/01/2008 - page 83)

Quelles sont les procédures permettant à une commune d'obtenir la démolition d'une construction illicite édifiée en zone naturelle qui n'a pu être sanctionnée du fait de la prescription de l'action pénale constatée par décision définitive des juridictions répressives ?

 

  • Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (publiée dans le JO Sénat du 26/06/2008 - page 1283)

Pour le juge pénal, la prescription de l'action publique ôte aux faits leur caractère délictueux.

Cependant, la situation restant dommageable, l'article 1382 du code civil peut trouver à s'appliquer et la prescription sera alors de dix ans calculée à compter de la manifestation du dommage, conformément à l'article 2270-1 du code civil. Néanmoins, la demande de la commune tendant à la condamnation d'un tiers à démolir la construction illégalement édifiée n'est pas systématiquement admise par le juge judiciaire, notamment si cette collectivité ne démontre pas l'existence d'un préjudice personnel résultant de la violation des règlements invoqués par elle. Cette difficulté se trouve surmontée si les faits constatés portent atteinte au patrimoine de la commune, par exemple dans l'hypothèse où la construction illégale serait édifiée sur son domaine privé.

Enfin, il convient de rappeler que la loi n°2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement a inséré dans le code de l'urbanisme un article L. 111-12, duquel il ressort que, lorsqu'une construction est achevée depuis plus de dix ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux (devenue déclaration préalable depuis le 1er octobre 2007 en application du décret n° 2007-18 du 5 janvier 2007 pris pour l'application de l'ordonnance n° 2005-1527 du 8 décembre 2005 relative au permis de construire et aux autorisations d'urbanisme) ne peut être fondé sur l'irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l'urbanisme. Le champ d'application de cette prescription administrative est cependant limité par des exceptions motivées par des raisons de sécurité, d'environnement, des motifs domaniaux ou dans l'hypothèse où la construction a été édifiée sans permis de construire.

 

Ainsi, sauf construction édifiée sans permis ou motif de sécurité ou d’environnement, la personne ayant édifié une construction illicite pourra non seulement bénéficier de la prescription pénale et de la prescription civile, mais également de la prescription administrative décennale prévue par l’article L.111-12 du code de l’urbanisme.  

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3 octobre 2008 5 03 /10 /octobre /2008 12:19
  • Question écrite n° 03366 de M. Jean Louis Masson (publiée dans le JO Sénat du 14/02/2008 - page 273)

Est-ce qu’en cas d'annulation d'une décision de refus de permis de construire, l'administration est automatiquement saisie de la demande initiale et tenue de la réinstruire ou est-ce que le pétitionnaire doit confirmer par écrit sa demande initiale ?

 

  • Réponse du Ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de l'aménagement du territoire (publiée dans le JO Sénat du 26/06/2008 - page 1284)

Aux termes de l'article L. 600-2 du code de l'urbanisme, « lorsqu'un refus opposé à une demande d'autorisation d'occuper ou d'utiliser le sol ou l'opposition à une déclaration de travaux régies par le présent code a fait l'objet d'une annulation juridictionnelle, la demande d'autorisation ou la déclaration confirmée par l'intéressé ne peut faire l'objet d'un nouveau refus ou être assortie de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d'urbanisme intervenues postérieurement à la date d'intervention de la décision annulée sous réserve que l'annulation soit devenue définitive et que la confirmation de la demande ou de la déclaration soit effectuée dans les six mois suivant la notification de l'annulation au pétitionnaire ».

Lorsque le refus de permis a fait l'objet d'une annulation par le juge, le demandeur est protégé contre une évolution défavorable du plan local d'urbanisme qui permettrait de lui opposer régulièrement un second refus. La demande de permis doit être instruite sur le fondement des règles d'urbanisme applicables à la date d'intervention de la décision de refus annulée.

Ainsi, l'administration reste saisie de la demande initiale d'autorisation, mais le pétitionnaire doit la confirmer. L'annulation d'un refus de permis oblige l'autorité compétente à se prononcer à nouveau sur la demande de permis. Elle ne pourra opposer, pour rejeter la nouvelle demande, le motif qui a été censuré par la juridiction administrative. En cas d'annulation d'un refus de permis, le demandeur ne peut en tout état de cause se considérer comme étant devenu titulaire d'un permis tacite, sauf si cette autorisation tacite avait déjà été acquise avant le refus.

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15 septembre 2008 1 15 /09 /septembre /2008 11:04

Un arrêté récent de la Cour de cassation (Com, 9 juillet 2008, pourvoi n°07-16605) a procédé à un revirement de jurisprudence en matière d’appréciation des conditions de déplafonnement du loyer renouvelé par application des dispositions des articles L. 145-33 du Code de commerce et 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953.

 

1. L’état du droit : le déplafonnement du loyer renouvelé dans l’hypothèse de modifications notables

 

II résulte des dispositions de l’article L. 145-34 C.com., que le plafonnement du loyer renouvelé peut être écarté lorsque des modifications notables des éléments mentionnés à l’article L. 145-33 C.com. sont intervenues au cours du bail écoulé et qu'elles ont eu une incidence sur l'exploitation commerciale.

Ces modifications doivent être notables et leur caractère notable doit avoir été relevé par le juge du fond, qui doit au besoin procéder d'office à cette recherche.


Les modifications doivent être intervenues au cours du bail expiré et doivent avoir un impact sur le fonds considéré.

Les modifications invoquées doivent porter sur l'un des éléments de la valeur locative mentionnés aux 1° à 4° de l'article L. 145-33 C.com. mais l'évolution des prix pratiqués dans le voisinage n'est pas susceptible de constituer un motif de déplafonnement. Les éléments de la valeur locative susceptibles d'être invoqués sont ainsi les suivants :

  • les caractéristiques propres du local (L. 145-33-1° C.com.) : modification de la consistance des lieux (par adjonction de surface ou réunion de locaux, par exemple). Mais la modification doit être notable, ce caractère s'appréciant non seulement au regard de la surface concernée, mais également en fonction de l'intérêt présenté pour le locataire. Des travaux importants nécessités par la vétusté n'entraînent pas le déplafonnement du loyer ;
  • la destination contractuelle (L. 145-33-2° C.com.) : ainsi, par exemple pour une extension de la destination contractuelle : l'adjonction de la vente de livres à celle d’imprimerie, éditions, fournitures de bureaux constitue une modification notable de la destination justifiant le déplafonnement. Cette modification permettra de déplafonner, même si le bailleur a perçu une augmentation de loyer. En effet, pour la Cour de cassation, le versement d'une contrepartie financière en capital n'est pas un obstacle au déplafonnement ;
  • les obligations respectives des parties (L. 145-33-3° C.com.) : la Cour de cassation a jugé à plusieurs reprises que l'augmentation importante de l'impôt foncier à la charge du bailleur, pouvait constituer un motif de déplafonnement. Une autorisation nouvelle donnée au preneur (location-gérance, sous-location…) peut également constituer une modification notable des obligations respectives des parties. Mais cette autorisation doit être permanente. La modification conventionnelle du loyer au cours du bail peut également justifier le déplafonnement. En revanche, l'augmentation des charges de copropriété n'a pas été retenue comme un motif de déplafonnement. Quand un locataire accepte un avantage en cours de bail, même s’il a consenti un supplément de loyer pour obtenir cet avantage, le bailleur pourra s’en prévaloir pour obtenir le déplafonnement du loyer. Le locataire doit donc faire attention de demander au bailleur de renoncer à se prévaloir de cette clause de déplafonnement en même temps qu’il accorde l’autorisation concernée ;
  • les facteurs locaux de commercialité (L. 145-33-4° C.com.) : comme par exemple la rénovation d'un quartier, son évolution démographique, la construction de nouveaux logements, l'ouverture d'une station de métro, d'un parc de stationnement, la création d'une voie piétonne ou de nouveaux transports en commun… Ce critère est assez subjectif.

Afin d'apprécier l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu de s'attacher à l'évolution du chiffre d'affaires du locataire. Un courant jurisprudentiel considère que cette appréciation peut se faire non pas en fonction des causes d'évolution, mais au regard de ses effets : l'augmentation des prix de cession de fonds de commerce ou des valeurs locatives qui traduisent la plus grande attractivité d'un secteur pour les commerçants désireux de s'y installer.

Mais, si une augmentation des prix de cession peut être prise en compte au titre des éléments caractérisant l'évolution des facteurs locaux de commercialité, elle ne peut, en l'absence d'autres éléments, à elle seule, justifier un déplafonnement. L'implantation de grandes enseignes est également souvent invoquée.

La jurisprudence a ajouté à l'article L. 145-34 C.com. une condition supplémentaire : la modification des facteurs locaux de commercialité doit présenter un intérêt pour le commerce considéré ; par exemple l'implantation massive de prêt-à-porter n'aura pas d'incidence sur un magasin d'antiquités. Manque ainsi de base légale l'arrêt qui déplafonne le loyer sans relever, après avoir au besoin d'office procédé à une recherche sur ce point, que les modifications des facteurs locaux de commercialité qu'il retient présentent un intérêt pour l'activité exercée dans les lieux loués par le preneur.

Enfin, la Cour de cassation considère que la modification des facteurs locaux de commercialité ne peut être retenue que si elle a un intérêt pour le commerce effectivement exploité, par opposition aux activités commerciales contractuellement autorisées, mais non exploitées.

 

La Cour de cassation tend à accueillir plus favorablement que dans le passé les motifs de déplafonnement. Ainsi, ont été considérées comme constitutives d'un motif de déplafonnement :

  • la modification défavorable des facteurs locaux de commercialité, à propos d'un bail consenti à un commerce de pharmacie, alors que la population du quartier avait fortement baissé pendant la durée du bail expiré ;
  • l'addition de plusieurs modifications mineures des éléments de la valeur locative, constituant globalement une modification notable.

Dans tous les cas, la charge de la preuve du motif de déplafonnement pèse sur le bailleur.

 

Par application de l'article 23-3 al.2 du décret du 30 septembre 1953, les améliorations apportées aux lieux loués pendant la durée du bail ne sont prises en considération pour la fixation du loyer du bail à renouveler que si, directement ou indirectement, le bailleur en a assumé la charge.

 

 

2. Le revirement de jurisprudence

 

Par un arrêt du 9 juillet 2008, la Cour de cassation a considéré qu’il ne suffisait pas qu’il y a amélioration notable des locaux pour entraîner le déplafonnement du loyer. Les travaux d’amélioration réalisés par le bailleur au cours du bail ne peuvent constituer un motif de déplafonnement que s’ils ont eu une incidence favorable sur l’activité du locataire.

 

La Cour de cassation adopte donc la même position qu’en matière de modification des facteurs locaux de commercialité et ajoute une nouvelle condition en exigeant que les travaux d’amélioration effectués par le bailleur soient des travaux d’amélioration notables ayant un impact économique favorable sur l’activité du locataire.

 

En l’espèce, les travaux réalisés par le bailleur (ravalement des façades, pose de digicodes, installation d’un ascenseur) ont rendu l’immeuble plus confortable et attractif. Cependant, ils n’ont pas eu d’effet sur l’activité du locataire (enseignement et vente de sculptures) dans la mesure où les élèves s’inscrivaient en raison essentiellement de la réputation de l’école et que la clientèle intéressée par l’acquisition de sculptures n’était pas une clientèle de passage.

 

 

3. Le cas particulier des travaux d’amélioration effectués par le preneur

 

Dans l'hypothèse où le preneur a, au cours du bail expiré, réalisé des travaux d’amélioration et, dès lors que :

  • ces améliorations constituent une modification notable des caractéristiques du local ;
  • et font accession au bailleur en fin de bail,

deux situations peuvent se présenter :

  • soit le bailleur a participé d'une manière significative au financement des travaux, par un apport de trésorerie, par un abattement ou une franchise de loyers : dans ce cas, le bailleur bénéficiera du déplafonnement des loyers lors du premier renouvellement suivant la date de réalisation des travaux ;
  • soit le bailleur n'a pas apporté un tel financement, il devra alors attendre le deuxième renouvellement après la date de réalisation des travaux pour bénéficier du déplafonnement.

 

Toutefois, il est admis par la jurisprudence que le bailleur pourra se prévaloir du déplafonnement lors du premier renouvellement, si la modification des caractéristiques des locaux s'accompagne d'une modification de l'assiette du bail.

 

Si l'accession n'intervient qu'en fin de jouissance, c'est-à-dire au moment où le locataire quitte les lieux, le bailleur ne pourra jamais se prévaloir des travaux d'amélioration effectués par le preneur en tant que motif de déplafonnement, puisqu'il n'en devient propriétaire qu'au jour du départ du locataire (3e civ, 21 mars 2001).

 

 

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11 septembre 2008 4 11 /09 /septembre /2008 17:00

La réforme de la prescription civile a donné lieu à une loi n°2008-561 du 17 juin 2008, entrée en vigueur le 19 juin 2008, dont voici les principaux enjeux du point de vue immobilier.

Cette loi est d’application directe et immédiate. Les dispositions nouvelles s’appliquent donc aux prescriptions en cours, sauf à ce qu’une instance soit en cours. En dehors de cette hypothèse, il faut distinguer selon que la loi nouvelle allonge ou réduit la durée de la prescription :

-          Les dispositions de la loi nouvelle qui allongent la durée d’une prescription s’appliquent lorsque le délai de prescription n’était pas expiré à la date de son entrée en vigueur ;

-          Les dispositions de la loi nouvelle qui réduisent la durée d’une prescription s’appliquent aux prescriptions à compter du jour de son entrée en vigueur, sans que la durée totale puisse excéder la durée prévue par la loi antérieure.

 

1. Prescription extinctive

 

Pour l’application du droit commun, il n’y a plus lieu de distinguer selon que la créance est civile ou commerciale.

 

Pour l’application du droit commun, la durée de prescription est réduite à 5 ans pour les actions personnelles et les actions réelles mobilières, mais demeure de 30 ans pour les actions réelles immobilières.

 

Il existe, en marge du droit commun, certains délais particuliers, notamment en matière immobilière :

-          Les actions en responsabilité dirigées contre les constructeurs et leurs sous-traitants continuent de se prescrire par 10 ans (article 1792-4-3 du Code civil).

-          Les obligations financières liées à la réparation des dommages causés à l’environnement se prescrivent quant à elles par 30 ans (article L. 152-1 du Code de l’environnement).

 

La durée de la prescription peut en principe faire l’objet d’aménagements conventionnels et être ainsi abrégée ou allongée, par accord des parties, sous la réserve expresse d’un délai minimum d’1 an et d’un délai maximum de 20 ans.

 

Le point de départ des délais de prescription est précisé par la loi : il s’agit du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l’exercer (articles 2224 et 2227 du Code civil).

Par souci de simplification, la règle de l’interversion des délais est supprimée (article 2231 du Code civil).

Les parties peuvent cependant ajouter aux causes de suspension ou d’interruption visées par la loi (article 2254 du Code civil).

 

Enfin, la loi institue un délai maximum de 20 ans : le report du point de départ, la suspension ou l’interruption du délai de prescription ne peuvent plus avoir pour effet de porter le délai de prescription extinctive au-delà de 20 ans à compter du jour de la naissance du droit (article 2232 du Code civil).

 

2. Prescription acquisitive (qui est, selon l’article 2258 du Code civil, le moyen d’acquérir un bien ou un droit par l’effet de la possession, sans que celui qui l’allègue soit obligé d’en rapporter un titre ou qu’on puisse lui opposer l’exception déduite de la mauvaise foi)

 

En matière immobilière, la prescription acquisitive reste soumise à un délai de 30 ans (article 2272 al.1 du Code civil).

 

En revanche, la prescription abrégée justifiée par l’existence d’un juste titre et la bonne foi est modifiée.

Il existait deux délais selon la situation du domicile du véritable propriétaire (selon que ce domicile se trouvait ou non dans le ressort de la Cour d’appel dans l’étendue duquel se situe l’immeuble). Cette distinction est abandonnée et le délai de prescription acquisitive abrégée en matière immobilière est unifié à 10 ans (article 2272 al.2 du Code civil).

 

La loi institue enfin une nouvelle cause d’interruption du délai de la prescription acquisitive, lorsque le possesseur d’un bien est privé pendant plus d’un an de la jouissance de ce bien, soit par le propriétaire, soit par un tiers (article 2271 du Code civil).

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