Overblog Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Bienvenue

Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

Articles Récents

6 août 2009 4 06 /08 /août /2009 10:08

L’article 27 de la loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés avait habilité le Gouvernement à prendre par ordonnance les mesures nécessaires à la création d’un régime d’autorisation simplifiée applicable aux installations classées pour la protection de l’environnement (ICPE).

C'est l'objet de l'ordonnance n°2009-663 du 11 juin 2009.

La législation relative aux ICPE régit les activités industrielles et agricoles, polluantes ou dangereuses, définies dans une nomenclature et classées sous le régime de la déclaration ou de l’autorisation selon la gravité des dangers ou inconvénients qu’elles présentent.

Ce régime d’autorisation simplifiée, dénommé enregistrement, constituera, dès la publication du décret d’application, un régime intermédiaire entre les régimes de déclaration et d’autorisation, d’ores et déjà prévus par la législation sur les ICPE.



Objectif et articulation avec les autres procédures d’instruction :


L’objectif de la réforme est d’alléger les procédures administratives relatives aux petites installations, dans les cas où il existe certes des risques significatifs justifiant un examen préalable du projet par l’inspection des ICPE (faisant de facto sortir ces installations du champ du régime déclaratif) mais qui peuvent être prévenus par le respect de prescriptions standardisées (et non par un examen lourd, tel que celui prévu dans le régime d’autorisation).


Les ICPE soumises à enregistrement bénéficieront ainsi de délais d’instruction plus court (de 4 à 5 mois encirons alors que ce délai était de plus d’un an pour les installations soumises à autorisation).


Afin d’éviter tout risque pour l’environnement, et conformément aux dispositions de la loi d’habilitation du 17 février 2009, l’ordonnance donne au représentant de l’Etat dans le département la possibilité de soumettre à la procédure d’instruction propre au régime d’autorisation une demande d’exploitation d’une installation relevant en principe du régime d’enregistrement, si l’instruction du dossier selon le régime simplifié laisse apparaître des risques particuliers ou cumulés.


En outre, le préfet pourra assortir l’enregistrement de prescriptions particulières venant compléter ou renforcer les prescriptions générales applicables à l’ICPE. Et, après la mise en service de l’installation, si les intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement ne sont pas protégés par l’exécution des prescriptions générales applicables à l’exploitation, le préfet pourra imposer, par arrêté complémentaire, toutes prescriptions nécessaires.



Le contenu de l’ordonnance :

L’ordonnance prévoit :

- La création du régime d’enregistrement, les critères de classement des ICPE sous ce nouveau régime, les règles de procédure et la nature des prescriptions qui lui sont applicables ;
- La mise en cohérence ou l’adaptation des autres dispositions de la législation relative aux ICPE avec ce régime simplifié, afin d’assurer son intégration dans la législation existante ;
- Certaines dispositions de coordination d’autres législations existantes avec le nouveau régime (et notamment l’articulation avec la procédure de délivrance du permis de construire).

Ainsi, selon le nouvel article L. 512-7 du Code de l’environnement, sont soumises à enregistrement les installations présentant des dangers ou inconvénients graves pour les intérêts mentionnés à l’article L. 511-1 du Code de l’environnement, lorsque ces dangers et inconvénients peuvent, eu égard aux caractéristiques des installations et de leur impact potentiel, être prévenus par le respect de prescriptions générales.

Aux termes de l’article L. 512-7, les prescriptions générales pourront notamment prévoir :

- Des conditions d’intégration du projet dans son environnement local ;
- L’éloignement des installations des habitations, immeubles occupés par des tiers, établissements recevant du public, cours d’eau, voies de communication, captages d’eau ou zones destinées à l’habitation, par des documents d’urbanisme opposables aux tiers ;


La procédure propre au régime d’enregistrement prévoit la constitution d’un dossier (mis à disposition du public), son instruction et la délivrance ou le refus d’un arrêté d’enregistrement.


Le demandeur doit avoir justifié que les conditions d’exploitation envisagées de l’ICPE garantissent le respect de l’ensemble des prescriptions applicables, et qu’il possède les capacités techniques et financières pour assurer tant l’exploitation de l’ICPE que la remise en état du site après son arrêt définitif (article L. 512-7-3 du Code de l’environnement).


En ce qui concerne la cessation d’activité, l’ordonnance reprend les dispositions applicables aux ICPE soumises à autorisation.



Entrée en vigueur :


L’entrée en vigueur du nouveau régime d’enregistrement est conditionnée à la publication d’un décret en Conseil d’Etat, qui devra notamment définir (i) le champ d’application du régime d’enregistrement et modifier en conséquence la nomenclature des ICPE, afin de faire basculer les installations concernées dans le champ de l’enregistrement et (ii) les prescriptions générales à respecter pour chaque catégorie d’installation.
 

Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit de l'environnement
commenter cet article
29 juillet 2009 3 29 /07 /juillet /2009 14:32
En matière de construction, les textes du Code de la construction et de l’habitation font sans cesse référence, pour caractériser la fin des travaux, à des notions très différents : la réception des travaux, leur livraison ou leur achèvement.

Ces notions sont très souvent mal maîtrisées et confondues. Il convient donc d’en apporter une définition plus précise, comportant la précision des effets juridiques de chacune de ces notions.

L’ACHEVEMENT


Définition : L’achèvement correspond au moment où les travaux prévus au contrat sont exécutés.
Selon l’article R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation (applicable aux vente d’immeuble à construire), « l’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. »
Ainsi, l’achèvement pourra être prononcé quand bien même il y aurait des non-conformités par rapport au contrat, dès lors que celles-ci ne sont pas substantielles, et quand bien même il y aurait des malfaçons, dès lors que celles-ci ne rendent pas l’immeuble impropre à sa destination.
L’achèvement au sens du droit de la construction, contrairement à la notion fiscale ou urbanistique, est indépendant de la déclaration d’achèvement de travaux régie par les articles R. 460-1 et suivants du Code de l’urbanisme.

Effets : L’achèvement de l’ouvrage implique l’obligation pour les parties au contrat de construction de réaliser les opérations de réception. Dès l’achèvement des travaux, l’entrepreneur peut demander que la réception soit prononcée. En effet, il n’a pas à supporter les retards et manques de diligence de l’architecte ou du maître d’ouvrage à satisfaire à sa demande. D’ailleurs, l’article 1792-6 du Code civil dispose que la réception peut intervenir soit à l’amiable soit, à défaut, judiciairement, et ce afin de sanctionner le maître d’ouvrage qui refuserait la réception sans raison valable.
La constatation de l’achèvement de l’ouvrage emporte la fin de la garantie bancaire d’achèvement (prévue en matière de vente d’immeuble à construire comme en matière de vente d’immeuble à rénover). La garantie bancaire n’est en effet pas une garantie de livraison et ne s’étend en conséquence ni aux défauts de conformité n’ayant pas un caractère substantiel, ni aux malfaçons qui ne rendent pas l’ouvrage impropres à leur destination, et encore moins à la réalisation des travaux qui seront nécessaire pour lever les réserves qui pourront être formulées lors de la livraison.

Distinction : L’achèvement, au sens juridique, n’est pas le parachèvement. Il ne s’agit pas de finition. L’ouvrage est considéré comme achevé dès lors qu’il est utilisable conformément à sa destination.  


LA RECEPTION

Définition : La réception est un acte unilatéral du maître d’ouvrage (généralement le vendeur en l’état futur), qui est également une opération contradictoire. Elle traduit l’intention du maître d’ouvrage d’accepter les travaux réalisés.
L’article 1792-6 du Code civil définit la réception comme «  l’acte par lequel le maître d’ouvrage déclare accepter l’ouvrage avec ou sans réserve. Elle intervient à la demande de la partie la plus diligente, soit à l’amiable, soit à défaut judiciairement. Elle est en tout état de cause prononcée contradictoirement. »
La Cour de cassation insiste sur le fait que la réception ne consiste pas seulement dans la livraison de l’ouvrage, mais également dans l’approbation par le maître d’ouvrage du travail exécuté (Cass. 3e civ. 8 octobre 1974, n° 73-12.347).
Il faut donc caractériser une volonté du maître d’ouvrage d’accepter les travaux réalisés.

Effets : la réception ouvre les délais de garantie légaux définis par les articles 1792 et 2270 du Code civil.
La réception met fin à la surveillance générale de l’entrepreneur sur le chantier, en transmettant la garde de l’ouvrage au maître d’ouvrage. Elle met donc fin à la responsabilité contractuelle de l’entrepreneur, si elle est acceptée sans réserve.

Distinction : La réception se distingue du certificat de conformité délivré par l’administration, qui constate seulement l’exécution conforme aux lois et règlements ainsi qu’aux autorisations administratives délivrées pour l’opération en cours, et de la déclaration d’achèvement des travaux à l’administration, en vue de provoquer ledit certificat de conformité.

Précisions : La loi n°78-12 du 4 janvier 1978 impose une réception unique, tout comme les nouveaux documents contractuels (en particulier la norme AFNOR P 03001).


LA LIVRAISON

Définition : La livraison est l’acte par lequel le vendeur remet l’ouvrage à l’acquéreur.
La livraison ne peut intervenir qu’après l’achèvement des travaux et leur réception par le vendeur auprès de l’entrepreneur.
La livraison n’est juridiquement définie par aucun texte.

Effets : La livraison emporte le transfert de la chose en la puissance de l’acquéreur. Elle est essentielle à l’exercice par ce dernier de son droit de propriété.

Distinction : La livraison ne doit pas être confondue avec l’obligation de délivrance visée aux articles 1603 à 1624 du Code civil, qui consiste en la mise en possession d’un bien par le vendeur. Les deux notions sont cependant assez proches. La différence entre la livraison et la délivrance consiste dans le fait que le procédé de livraison est indifférent (remise des clés de l’immeuble, abandon du vendeur…) même sans que l’acquéreur en ait pris possession. Au contraire, la délivrance implique la mise en possession de l’acquéreur.
Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit de la construction
commenter cet article
25 juin 2009 4 25 /06 /juin /2009 15:04
Le décret n°2009-302 du 18 mars 2009 relatif aux clauses abusives contient une disposition spécifique au droit immobilier et notamment à certaines pratiques développées en matière de contrat de vente en l’état futur (vente d’immeuble à construire, contrat de construction de maison individuelle et plus récemment la vente d’immeuble à rénover).

Les promoteurs inscrivent souvent dans leurs contrats des clauses leur permettant, le cas échéant, de remplacer certains matériaux ou éléments d’équipement par d’autres « de qualité et de prix équivalent » ou de prévoir des marges ou tolérances, tant dans la contenance de l’immeuble livré (général, une tolérance de l’ordre de 5%) que dans les délais de livraison. Ces clauses ont toujours été considérées comme licites, dès lors qu’elles étaient rédigées de manière précise et raisonnable et procuraient à l’acquéreur en l’état futur la même qualité que les stipulations d’origine.

Le durcissement de la législation sur les clauses abusives, telle qu’elle résulte notamment du décret du 18 mars 2009, risque de remettre en cause cette pratique.

En effet, le nouvel article R. 132-1-3° du Code de la consommation présume désormais abusive, de manière irréfragable (sans possibilité d’apporter une preuve contraire donc), la clause qui a pour objet ou pour effet « de réserve au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relative à la durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer. »

Le mention relative aux « caractéristiques du bien à livrer » risque donc de rendre illicite la pratique dite des clauses de substitution par équivalent d'un matériau ou d'un équipement par un autre.

Et cela d'autant plus qu le nouveau texte ne comprend plus l'expression « sans raison valable », qui figurait dans l'ancienne annexe k à l'article L. 132-1 du Code de la consommation, dressant la liste des clauses suspectes. La lecture a contrario de cette expression laissait en effet entendre qu'une substitution d'un matériau par un autre n'était pas critiquable, dès lors que le professionnel avait une raison valable de procéder à une telle susbsitution (rupture de stock ou faillite du fournisseur initial par exemple).

Cette nouvelle rédaction risque donc de complexifier les relations entre professionnel et acquéreur particulier, dans l’hypothèse où le professionnel serait contraint de modifier certains éléments, même mineurs de son programme, dès lors que désormais toute modification des caractéristiques, des délais de livraison ou du prix du bien devra nécessairement faire l’objet d’un avenant, signé par les deux parties.

Une nouvelle disposition à bien garder en mémoire, dans la rédaction des contrats de vente en l’état futur, en particulier dans un marché immobilier tendu…
Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit de la construction
commenter cet article
6 juin 2009 6 06 /06 /juin /2009 11:28
La loi n°2008-776 du 4 août 2008, dite loi de modernisation de l’économie,  a modifié l’article L. 145-9 du Code de commerce, relatif au préavis à respecter afin de délivrer un congé dans le cadre d’un bail commercial, comme suit :

Ancienne rédaction Nouvelle rédaction
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. » 
  « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. »

En outre, ces modalités de délivrance, applicables au congé délivré en fin de bail, sont a fortiori applicables au congé délivré à l’échéance de chaque période triennale, en raison de la rédaction de l’article L. 145-4 du Code de commerce : « à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. »

Comme nous l’avions expliqué dans un précédent article (http://mdae.over-blog.com/article-26652676.html), la modification de l’article L. 145-9 visait à clarifier l’application du délai de préavis à respecter pour délivrer congé, la référence aux usages locaux étant aujourd’hui dépassée, difficilement lisible et source d’inégalités juridiques selon les régions d’application.

La loi de modernisation de l’économie a donc inséré la référence au trimestre civil, qui avait l’avantage de la clarté et de l’applicabilité uniforme sur l’ensemble du territoire français.

La rédaction du nouvel article L. 145-9 a cependant été malheureuse, dans la mesure où l’ancienne structure de l’article L. 145-9 du Code de commerce a été conservée, à savoir le critère cumulatif à la fois du délai de six mois et du dernier jour du trimestre civil.

Un doute s’était ainsi créé (les auteurs exprimant des opinions divergentes) : devait-on considérer qu’un congé, délivré au moins six mois à l’avance, (i) ne pouvait en tout état de cause produire effet que pour le dernier jour du trimestre civil suivant ou (ii) devait produire effet six mois après l’envoi dès lors qu’il était envoyé pour le terme contractuel ?

Face à ces incertitudes, le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services a précisé les modalités de calcul du délai de préavis, dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 5 mai 2009 (page 4326) :

Question : « Mme Martine Pinville attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services sur une difficulté d'application d'une disposition de l'article 45 de la loi n° 2008-776 qui modifie l'article L. 145-9 du code de commerce quant au préavis d'un congé donné par un locataire exerçant une activité commerciale. Selon les nouvelles dispositions, « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil au moins six mois à l'avance ». Par ailleurs, l'article L. 145-4 du code de commerce prévoit « la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 ». Compte tenu de la référence au trimestre civil, elle souhaite savoir si le congé doit être signifié avec un préavis de six mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois du bail, ou avec un préavis de six mois pour le dernier jour de la date d'expiration du bail. »

Réponse : « L'article L. 145-4 du code de commerce dispose qu’à défaut de convention contraire, le preneur d'un local commercial a la faculté de donner congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du même code. Cet article L. 145-9 indique que les baux commerciaux « ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». Cette formulation s'est substituée à l'occasion du vote de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 à celle faisant référence aux « usages locaux » en matière de délai de préavis, afin d'uniformiser ces délais sur l'ensemble du territoire français. L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.
Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie, par exemple, son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil)
. »

Le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services effectue donc une lecture stricte des nouvelles dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Pour mesure les effets de cette réponse ministérielle, il convient d’analyser les différents types de congé qui peuvent être délivrés :

Congé avec offre de renouvellement
Demande de renouvellement
Congé sans offre de renouvellement
délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation Délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation
Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le  nouveau bail prendra effet le lendemain du terme contractuel du bail échu.
    Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le  nouveau bail a pris effet le lendemain du terme contractuel du bail échu.
   
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail.
Ainsi, si un bail a été conclu à effet du 1er avril, et si le congé est délivré pour l’échéance et au moins 6 mois à l’avance, le bail expirera pour le terme contractuel (car il correspond au dernier jour d’un trimestre civil : le 31 mars).
Par contre, si un bail a été conclu à effet du 4 juillet, et si le congé a été délivré pour l’échéance (savoir le 3 juillet) et au moins 6 mois à l’avance, le bail prendra fin au 30 septembre (dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail). 
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
A cet égard, l’exemple pris par le Secrétaire d’État dans sa réponse est illustrant : « si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil). »

Il sera à conseiller, pour la conclusion ou le renouvellement de futurs baux commerciaux, de caler la date de prise d’effet de ces baux sur le premier jour d’un trimestre civil, quitte à prévoir des délais de mise à disposition anticipée afin de gérer la période courant de la date d’accord des parties sur la mise à disposition des locaux au premier jour du trimestre civil considéré.
Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit des baux
commenter cet article
15 mai 2009 5 15 /05 /mai /2009 13:27

1. Les circulaires : instrument juridique indispensable mais illisible

 

La prolifération des circulaires et leur absence de publication de façon officielle faisaient l’objet de critiques répétées depuis nombre d’années, tant de la part des parlementaires que des usages des services publics.

 

L’usage de tels documents administratifs est pourtant indispensable, dans la mesure où les ministres ont besoin de ces instruments pour pouvoir donner des instructions aux services de l’État et assurer ainsi la cohérence de l’action du Gouvernement et l’application uniforme des règles de droit sur l’ensemble du territoire.

 

Ainsi, les circulaires, en tant qu’elles unifient l’interprétation que fait l’administration du droit positif, sont un instrument de sécurité juridique et d’égalité devant la loi.

 

Ce rôle positif ne peut cependant être assuré que si les citoyens sont mis en mesure de connaître l’existence des circulaires utilisées par les services et d’accéder aisément à leur contenu.

 

Tel est l’objet de la récente réforme, qui oblige les administrations à mettre en ligne leurs circulaires sur un site unique relevant du Premier ministre.

 

 

2. L’objectif de la réforme : une volonté de lisibilité des circulaires et directives par l’ensemble des administrés

 

Le décret n°2008-1281 du 8 décembre 2008, modifié par le décret n°2009-471 du 28 avril 2009, prévoit qu’ « à compter du 1er mai 2009 les circulaires et instructions adressées par les ministres aux services et établissements de l’État sont tenues à la disposition du public sur un site Internet relevant du Premier ministre. »

Ce site dédié vient d’être mis en place à l’adresse suivante : www.circulaires.gouv.fr.

 

Cette obligation ne s’applique pas aux circulaires et instructions publiées avant le 1er mai 2009, dont la loi permet à un administré de se prévaloir.

 

Le décret prévoit qu’ « une circulaire ou une instruction qui ne figure pas sur le site mentionné au précédent alinéa n’est pas applicable. Les services ne peuvent en aucun cas s’en prévaloir à l’égard des administrés. »

 

Afin d’assurer leur opposabilité aux usagers de l’administration, la publication des circulaires sur ce site Internet unique est donc un préalable obligatoire à leur application.

 

Avec ce nouveau site Internet, la fonction des circulaires administratives se voit clairement reconnue. Le rapport accompagnant le décret précisait à cet égard que « les circulaires, en tant qu’elles unifient l’interprétation que fait l’administration du droit positif, sont un instrument de sécurité juridique et d’égalité devant la loi. »

 

Ce rassemblement sur un site unique permettra en outre d’actualiser plus facilement les circulaires et de supprimer celles qui sont obsolètes, ainsi que de reprendre en un ensemble clair les instructions éparses.

 

Il est à noter que les instructions fiscales ne figurent pas sur ce site. Ces instructions obéissent en effet à un régime juridique propre, en tant qu’elles sont publiées au Bulletin Officiel des Impôts (BOI).

 

 

3. Réflexions sur la portée juridique des circulaires (inspiré du guide Légistique, paru à la Documentation Française en novembre 2007)

 

Sous des appellations diverses (circulaires, directives, notes de service, instructions…), les administrations communiquent avec leurs agents et les usagers, pour exposer les principes d’une politique, fixer les règles de fonctionnement des services et commenter ou orienter l’application des lois et règlements.

 

Si le terme « circulaire » est le plus souvent employé, la dénomination de ces documents, qui suivent un régime juridique principalement déterminé par leur contenu, n’a par elle-même aucune incidence juridique. Une circulaire n’a ni plus ni moins de valeur qu’une note de service.

 

L’ensemble de ces actes constitue, en droit administratif, des mesures d’ordre intérieur (savoir des mesures concernant la vie intérieure de l’administration). Il est à noter que la publication d’une circulaire ou d’une directive n’est jamais une condition nécessaire à l’entrée en vigueur d’une loi ou d’un décret. L’administration n’est d’ailleurs jamais tenue de prendre une circulaire (CE, 2000, Syndicat Sud PTT).

Plus généralement, une circulaire n’est en principe destinée qu’à exposer l’état du droit résultant de la loi ou du règlement qui justifie son intervention en vue d’assurer sur l’ensemble du territoire une application aussi uniforme que possible du droit positif : dans cette mesure, elle ne saurait donc ajouter à cet état du droit, soit en édictant de nouvelles normes, soit en donnant une interprétation contra legem des normes existantes.

 

Dans la hiérarchie des mesures d’ordre intérieur, la différence faite généralement entre les circulaires et les directives est la suivante :

 

 

  • Les circulaires sont des actes que les responsables administratifs adressent à leurs subordonnés et dans lesquels ils se bornent, en principe, à expliquer et commenter les lois et règlements que ces subordonnés sont censés appliquer. Le régime juridique de ces circulaires est posé par l’arrêt du Conseil d’État de 2002, dit Duvignères.

 

Si la circulaire ne fait pas grief, elle est insusceptible de recours.

Si elle a un effet impératif, elle est susceptible de faire grief. En ce cas, elle sera susceptible de recours, tout comme le refus de l’administration de l’abroger. Une fois admise la recevabilité du recours, le juge administratif s’interrogera sur la légalité de la circulaire et l’annulera en cas d’illégalité, qui peut être de deux types : soit la circulaire ne se contente pas d’interpréter, elle édicte une règle nouvelle. Si celle-ci n’a pas été légalement édictée, elle sera annulée. Soit la circulaire est illégale en ce qu’elle interprète une norme irrégulière. Avant, le Conseil d’État jugeait qu’étant donné le caractère purement interprétatif de la circulaire, ce n’est pas elle qui faisait grief mais la norme qu’elle interprétait. C’est pourquoi il jugeait irrecevable le recours contre les circulaires purement interprétatives, alors même qu’elles pouvaient être illégales (CE, 1954, Institution Notre Dame du Kresker). Aujourd’hui, le juge estime que sont recevables les recours contre ce type de circulaires, essentiellement pour une raison d’efficacité. Les circulaires impératives ne bénéficient pas de l’immunité juridictionnelle.

 

 

  • Les directives contiennent des instructions adressées par les responsables aux subordonnés et relatives aux critères à prendre en considération dans l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire. Leur régime juridique a été élaboré par l’arrêt du Conseil d’État de 1970, dit Crédit Foncier de France. En créant une sorte de doctrine administrative, les directives assurent plus de cohérence administrative. Le subordonné n’est pas tenu dans tous les cas  d’appliquer la directive, il conserve son pouvoir discrétionnaire. Il a même l’obligation de procéder à un examen des circonstances particulières de fait ou de droit auxquelles il est confronté. Il aura ainsi la possibilité d’écarter les critères de la directive si les circonstances ou l’intérêt général semblent l’imposer. Seule la décision individuelle fait grief. Mais le droit n’ignore pas les directives, qui doivent être publiées. Et l’administré peut les invoquer à l’occasion d’un recours contre une décision individuelle.

 

 

 

4. Conclusion

 

On ne peut que se féliciter de cette réforme qui, en ce qu’elle rend la publication obligatoire des circulaires et directives sur un site Internet unique, assure désormais une meilleure lisibilité et une actualisation de documents indispensables à l’application uniforme sur l’ensemble du territoire des règles de droit édictées par le Gouvernement ou le Parlement.

Repost 0
11 mai 2009 1 11 /05 /mai /2009 19:19

La proposition de loi n°1554 portant sur la simplification et la clarification du droit a été amendée en première lecture par le Sénat et passe actuellement en deuxième lecture devant l’Assemblée Nationale.

Cette proposition de loi comporte deux amendements importants en matière d’urbanisme :

  • D’une part, un amendement sénatorial vise à réformer le droit à reconstruction à l’identique prévu par l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme.

Pour mémoire, le droit à reconstruction à l’identique est un dispositif permettant, à défaut de disposition contraire prévue par le plan local d’urbanisme, la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre, nonobstant la modification des règles d’urbanisme intervenue postérieurement à sa construction. Aujourd’hui, seule est donc autorisée la reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit par sinistre, à la condition que le bien ait été régulièrement édifié et à la condition expresse que le plan local d’urbanisme n’en dispose pas autrement. Ce mécanisme permet en quelque sorte de faire bénéficier le propriétaire des « droits acquis » par sa construction, préalablement à la modification d’un plan local d’urbanisme qui aurait pu réduire ses droits à construire ou imposer des servitudes plus lourdes.

 

L’amendement introduit lors de l’étude de la proposition de loi par le Sénat viserait à autoriser la reconstruction à l’identique de tous les bâtiments démolis depuis moins de 10 ans, quelle que soit l’origine de cette destruction (sinistre ou destruction volontaire). On entrevoit bien toutes les possibilités qui pourraient découler de la modification de cette disposition (destruction volontaire d’un bâtiment vétuste en vue de sa reconstruction par exemple).

 

En application de l’article 6 de la proposition de loi de simplification et de clarification du droit, la nouvelle rédaction de l’article L. 111-3 du Code de l’urbanisme serait la suivante : « La reconstruction à l’identique d’un bâtiment détruit ou démoli depuis moins de dix ans est autorisée nonobstant toute disposition d’urbanisme contraire, sauf si la carte communale ou la plan local d’urbanisme en dispose autrement, dès lors qu’il a été régulièrement édifié. »

 

  • Le second amendement vise à compléter la réforme de l’urbanisme commercial initié par la loi n° 2008-776 du 4 août 2008 dite de modernisation de l’économie.

Cet amendement vise tout d’abord à soumettre à autorisation d’exploitation commerciale toute extension d’un ensemble commercial d’une surface de vente ayant déjà atteint 1 000 m². En application de l’article 17 de la proposition de loi, la nouvelle rédaction de l’article L. 752-1-5° viserait désormais à soumettre à autorisation toute extension portant sur une surface de vente ayant déjà atteint 1000 m², dès le premier m² supplémentaire, là où la rédaction actuelle ne l’impose que pour les extensions (en une ou plusieurs fois) e plus de 1000 m².

D’autre part, l’amendement vise à renforcer les sanctions administratives applicables en cas d’exploitation irrégulière de surface de vente. Le préfet pourrait assortir toute mise en demeure de régulariser l’exploitation illicite ou toute mesure de fermeture au public d’une astreinte de 150 euros par jour d’exploitation irrégulière et par m² de surface de vente exploité irrégulièrement (nouvel article L. 752-23 alinéa 2 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 17 ter de la proposition de loi n° 1554).

Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit de l'urbanisme
commenter cet article
27 mars 2009 5 27 /03 /mars /2009 16:03
La Ministre du Logement vient d’ordonner aux préfets, par instruction du 12 mars 2009, de mettre en œuvre des mesures de prévention des expulsions locatives. Il s’agit de :

  • mettre en place les commissions départementales de prévention des expulsions, prévues par la loi de mobilisation pour le logement,
  • développer l’intermédiation locative : en cas de difficulté grave de paiement, une association ou un bailleur social (le dispositif leur étant étendu depuis la loi de mobilisation pour le logement) pourra « reprendre le bail » sur demande du préfet. Ainsi, le locataire pourra rester dans les lieux. La mobilisation de 5000 logements en intermédiation est possible, avec le Plan de Relance de l’Economie. Il appartient aux associations de mettre en œuvre cette faculté d’intermédiation,
  • de proposer une solution d’hébergement provisoire, avant toute décision d’expulsion. Cette proposition devra être effectuée par la préfecture.

 

Pour aller plus loin :

Le texte de l’instruction :

http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/Prevention_des_expulsions_locatives_et_de_leurs_effet_cle0c7a74.pdf

Le communiqué de presse de la Ministre du Logement :

http://www.logement.gouv.fr/IMG/pdf/cp_expulsions_cle0ccd44.pdf

 

 

 

 

Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
commenter cet article
6 mars 2009 5 06 /03 /mars /2009 17:14

1. Position jurisprudentielle antérieure

 

L’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail (ancien article L. 122-12) dispose que « lorsque survient une modification dans la situation juridique de l’employeur, notamment par succession, vente, fusion, transformation du fonds, mise en société de l’entreprise, tous les contrats de travail en cours au jour de la modification subsistent entre le nouvel employeur et le personnel de l’entreprise. »

La question est de savoir si la vente d’un immeuble peut être considérée comme une modification au sens de l’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail, entraînant la poursuite des contrats de gardiennage entre les gardiens en place et l’acquéreur de l’immeuble concerné.

La Cour de cassation décidait traditionnellement que cet article n’était pas applicable en cas de vente d’une résidence secondaire (Cass. Soc., 3 octobre 1989, req n° 87-43.953) comme en cas de vente d’un immeuble, même si celui-ci était entièrement dévolu à usage locatif (Cass. Soc., 31 janvier 2001, req n° 98-42.070).

Le raisonnement de la Cour de cassation était le suivant : le gardien ne peut revendiquer le transfert de son contrat de travail dès lors que l’employeur a vendu « une propriété immobilière et non une entreprise », « la cession portant sur une propriété immobilière qui ne constitue pas en elle-même une entité autonome. »

La conséquence de l’inapplicabilité de l’article L. 1224-1 nouveau en cas de vente d’un immeuble est le licenciement du gardien, dont le contrat n’est pas transféré à l’acquéreur de l’immeuble, par le vendeur qui n’a plus de raison de conserver (l’activité de gardiennage étant par essence rattachée à l’immeuble, vendu).

Si la jurisprudence n’appliquait pas l’article L. 1224-1 nouveau en cas de vente d’un immeuble, elle n’en sanctionnée pas moins le licenciement effectué par le vendeur, dans la mesure où ce licenciement n’était motivé ni par des difficultés économiques, ni par une nécessité de restructuration, seules raisons de nature à justifier un licenciement économique (pour une application, voir CA Paris, 18e chambre, 3 juin 2005, req n° 04-30.719).

 

2. Solution jurisprudentielle actuelle

 

Par un arrêt de la chambre sociale en date du 14 février 2007 (Cass. SoC., 14 février 2007, req n° 4-47.110) et deux arrêts de la Cour d’appel de Versailles (CA Versailles, 20 février 2007 et 27 février 2007, req n° 06-03.682), la jurisprudence a adaptée sa solution, en décidant que si la vente d’un immeuble n’emporte pas toujours à elle seule l’application de l’article L. 122-12 (ancien) du Code du travail, il en va autrement lorsque cette vente s’accompagne d’un véritable transfert d’une activité économique, poursuivant un objectif propre, à condition que l’activité transférée conserve son identité.

La jurisprudence reconnaît ainsi que, sous certaines conditions (et notamment celle du transfert d’une activité économique), l’activité de gardiennage peut faire l’objet d’un transfert au sens de l’article L. 1224-1 du Code du travail.

La Cour de cassation a été amenée à définir ce qui constituait une entité économique, dans l’hypothèse de la vente d’un immeuble. La Cour décide que l’article L. 122-12 (ancien) est applicable lorsqu’ « il y a transfert d’un ensemble organisé de personnes et d’éléments corporels et incorporels, permettant l’existence d’une activité économique poursuivant un objectif propre », car dans cette hypothèse, la cession emporte reprise du service de gardiennage et d’entretien qui en relevait, ainsi que des contrats nécessaires à l’exploitation de l’immeuble ;

Ainsi, l’article L. 1224-1 du Code du travail est applicable aux ventes d’ensembles immobiliers, lorsque sont organisés collectivement le gardiennage et l’entretien de ces immeubles ?

Cette solution doit être combinée avec la jurisprudence Perrier (Cass. Soc., 18 juillet 2000, req n° 98-18.037) qui décide que l’article L. 122-12 ne trouve pas à s’appliquer lorsque « le transfert d’un service ne constitue qu’un simple démembrement des services centraux, ne disposant pas, au sein de l’établissement, d’une autonomie tant dans ses moyens, en raison de la polyvalence de la plupart de ses salariés, que dans l’organisation de sa production, et ne possède pas de moyens particuliers, tendant à des résultats spécifiques et à une finalité économique propre. »

Ainsi, l’article L. 1224-1 n’aura vocation à s’appliquer aux contrats de gardiennage, dans l’hypothèse d’une vente d’immeuble, que dans la mesure où l’activité de gardien est distincte de l’achat ou la vente d’immeuble et est exercée par le gardien de façon autonome et spécifique.

La Cour d’appel de Versailles a été amenée à préciser la position prise par la Cour de cassation dans son arrêt du 14 février 2007. Ainsi, la Cour d’appel a été amenée à juger que l’activité de gardiennage peut certes faire l’objet d’un transfert au sens de l’article L. 122-12 (ancien) du Code du travail dès lors que cette activité est distincte de l’achat ou de la vente d’immeuble, mais qu’elle est en revanche inapplicable en l’absence de maintien de l’identité transférée. En l’espèce, lorsque la société venderesse était propriétaire, le gardien assurait essentiellement des fonctions de régisseur de l’immeuble (encaissement des loyers, quittancement, visites d’entrée et de sortie). La vente des appartements, par lots, aux anciens locataires (devenus propriétaires) avait fait disparaître cette fonction de régisseur, entraînant par voie de conséquence la disparition de l’activité initiale (CA Versailles, 27 février 2007, req n° 06-03.682).

La Cour d’appel de Versailles a également jugé que, même en l’absence de maintien de l’identité d’activité, si le gardien continue à exercer son activité pour le compte du nouveau propriétaire, celui-ci est réputé avoir repris le contrat de travail initial (CA Versailles, 2O février 2007, req n° 06-03.682). En l’espèce, la Cour d’appel n’a pas même recherché à savoir si l’article L. 122-12 était applicable ou non. Elle a simplement constaté que l’acquéreur a continué d’utiliser l’activité du gardien après la disparition de la copropriété, ayant même donné des instructions et se comportant, de ce fait, comme un nouvel employeur. Ce n’est pas ici la vente de l’immeuble qui entraîne le transfert de l’activité de gardiennage, mais l’attitude de l’acquéreur qui s’est comporté comme un employeur, justifiant ainsi la poursuite de l’activité de gardiennage.

 

3. Synthèse des solutions applicables

 

La Cour de cassation reconnaît que l’activité de gardiennage peut constituer une véritable activité économique, dès lors qu’elle est suffisamment organisée, qui peut dès lors faire l’objet d’un transfert par application de l’article L. 1224-1 nouveau du Code du travail.  

Cette solution est particulièrement vraie lorsque le gardien assure des fonctions de régisseur, mais pas seulement.

 

 

 

Solution

Justification

Vente d’un immeuble constituant la résidence principale ou secondaire du vendeur

Inapplicabilité de l’article L. 1224-1

Pas de transfert d’une activité économique autonome

Vente en bloc d’un ensemble immobilier

Applicabilité de l’article L. 1224-1

Maintien des fonctions de gardiennage dès lors que le gardien contribue à une véritable activité économique (= activité organisée)

Vente à la découpe et mise en copropriété après une vente à la découpe

Inapplicabilité de l’article L. 1224-1

Pas de maintien de l’identité d’activité, modification du système et des fonctions de gardiennage

 

Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
commenter cet article
17 février 2009 2 17 /02 /février /2009 12:23

Le décret n°2008-1353 du 19 décembre 2008 prolonge le délai de validité des permis de construire, d’aménager ou de démolir et des décisions de non-opposition à déclaration préalable.

Le délai de validité de ces autorisations, initialement fixé à 2 ans, en application des articles R. 424-17 (pour les régimes de permis) et R. 424-24 (pour le régime de déclaration préalable) est porté à 3 ans, en application de l’article 1er du décret n°2008-1353.

En outre, les conditions de prorogation de la validité des autorisations d’urbanisme, telles que fixées par les articles R. 424-21 à R. 424-23 du Code de l’urbanisme, ne sont pas modifiées. Ainsi, le bénéficiaire de l’autorisation pourra demander une prorogation du délai de validité d’une année, si les prescriptions d’urbanisme et les servitudes administratives de tous ordres auxquelles est soumis le projet n’ont pas évolué de façon défavorable.

Ainsi, le délai de validité maximal des autorisations d’urbanisme est aujourd’hui porté à 4 ans, s’il est fait application de la prorogation prévue par les textes.

Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit de l'urbanisme
commenter cet article
13 février 2009 5 13 /02 /février /2009 15:11

L’obligation de fournir un dossier de diagnostic technique s’inscrit dans l’obligation générale pesant sur le vendeur d’informer l’acquéreur et sur le bailleur d’informer le preneur sur les caractéristiques et l’état du bien mis en vente ou en location.

 

En application des articles L. 271-4 à L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation, ces informations sont aujourd’hui regroupées dans un document unique intitulé dossier de diagnostic technique, qui regroupe :

 

  • L’état des risques d’exposition au plomb (CREP) ;
  • Le constat amiante ;
  • L’état relatif à la présence de termites ;
  • Le diagnostic de performance énergétique ;
  • L’état de l’installation intérieure de gaz ;
  • L’état de l’installation intérieure d’électricité ; et
  • L’état des risques naturels et technologiques.

 

 

En raison de la récente entrée en vigueur de l’obligation d’effectuer l’état de l’installation intérieure d’électricité (en vigueur depuis le 1er janvier 2009) et de la modification des délais de validité de certains diagnostics (décret du 13 novembre 2008), voici un tableau récapitulatif du champ d’application, des délais de validité et des sanctions des différents diagnostics composant le dossier visé à l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.

 

Chaque diagnostic est visé par des dispositions particulières, disséminées dans différents textes et codes, savoir :

 

  • Les articles L. 1334-5 à L. 1334-6 et R. 1334-10 à R. 1334-13 du Code de la santé publique pour l’état des risques d’exposition au plomb (CREP) ;
  • Les articles L. 1334-13 et R. 1334-15 à R. 1334-29 du Code de la santé publique pour le constat amiante ;
  • Les articles L. 133-4 à L. 133-6 et R. 133-1 à R. 133-7 du Code de la construction et de l’habitation pour l’état relatif à la présence de termites ;
  • Les articles L. et R. 134-1 à 134-5 du Code de la construction et de l’habitation pour le diagnostic de performance énergétique ;
  • Les articles L. 134-6 et R. 134-6 à R. 134-9 du Code de la construction et de l’habitation pour l’état de l’installation intérieure de gaz ;
  • L’article L. 134-7 du Code de la construction et de l’habitation pour l’état de l’installation intérieure d’électricité ; et
  • L’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique pour l’état des risques naturels et technologiques.


Repost 0
Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
commenter cet article