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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

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22 décembre 2011 4 22 /12 /décembre /2011 09:33

Par une décision du 28 mars 2011, le Tribunal des Conflits a décidé que "le litige né de l'exécution d'un marché de travaux publics et opposant des participants à l'exécution de ces travaux relève de la compétence de la juridiction administrative, quel que soit le fondement de l'action engagée, sauf si les parties en cause sont unies par un contrat de droit privé" (Tribunal des Conflits, 28 mars 2011, n°3773, Commune de la Clusaz c/ SMABTP).

 

En l'espèce, la Commune de la Clusaz avait conclu un marché de travaux publics en vue de la réalisation d'une retenue collinaire ayant pour objet le stockage d'eau pour l'alimentation des canons à neige, marché dont le lot étanchéité avait été sous-traité par l'attributaire à une société privée, GEOETANCHE. Le membrane posée par le sous-traitant s'étant fissurée et ne remplissant plus sa fonction d'étanchéité, le maître d'ouvrage a assigné l'entreprise et son assureur aux fins d'obtenir réparation de son préjudice.

 

Le maître d'ouvrage, qui n'était pas contractuellement lié au sous-traitant, invoquait les manquements de ce dernier dans l'exécution de ses obligations contractuelles et recherchait sa responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du Code civil.

 

Le Tribunal des Conflits confirme que la juridiction administrative est compétente pour connaître du recours du maître d'ouvrage, à la fois contre GEOETANCHE mais aussi contre son assureur, la SMABTP.

 

Cette décision fait suite à une jurisprudence déjà abondante en la matière, visant à déterminer la répartition de compétence, dans le cadre des recours entre les différents intervenants à un acte de construire un ouvrage public :

 

- l'action du maître d'ouvrage, personne de droit public, contre le maître d'oeuvre et les cocontractants chargés de la conception ou de la conception ou de l'exécution d'un ouvrage public a toujours relevé de la compétence de la juridiction administrative, à raison de la nature administrative des contrats afférents à une opération de travaux publics,

 

- les recours exercés entre les différents participants privés à l'opération de travail public relèvent également de la compétence de la juridiction administrative, à défaut de lien contractuel entre eux (TC, 15 janvier 1973, société Quillery-Goumy).

 

- le recours de l'entreprise principale contre son sous-traitant relève de la compétence des juridictions judiciaires, à raison du contrat de droit privé liant les parties.

 

- s'agissant de l'action du maître d'ouvrage, personne de droit public, contre les sous-traitants des entreprises attributaires, la position du Tribunal des conflits a évolué. Dans un premier temps, le Tribunal des conflits considérait que ces actions relevaient de la compétence des juridictions judiciaires, à défaut de lien contractuel entre le maître d'ouvrage et le sous-traitant (TC, 19 mars 1979, Faugeron et autres, n°2112). Le Tribunal des conflits estimait que le sous-traitant n'intervenait dans l'opération qu'en vertu d'un contrat de droit privé et que l'action de la collectivité publique, maître d'ouvrage, apparaissait comme étant fondée sur les manquements commis par le sous-traitant à ses obligations nées du contrat de droit privé conclu avec l'entreprise principale.

Dans un second temps, le Tribunal des conflits a opéré une distinction sur le fondement juridique de l'action exercée par le maître d'ouvrage : la compétence des juridictions administratives était retenue pour connaitre des actions en responsabilité quasi-délictuelle tendant à obtenir réparation d'un dommage causé par un sous-traitant, au motif que le maître d'ouvrage était alors considéré comme la victime d'un dommage de travaux publics. La compétence des juridictions judiciaires était quant à elle retenue pour connaître (i) des actions du maitre d'ouvrage contre le sous-traitant tenant à obtenir l'exécution des obligations issues du contrat de sous-traitance, contrat de droit privé (TC, 10 juillet 19990, n°2622, SEMARELP) et (ii) des actions du maître d'ouvrage à raison des fautes commises par le sous-traitant dans l'exécution de ses obligations contractuelles à l'égard du maître d'ouvrage (TC, 22 janvier 2001, n°3196, Centre hospitalier de Montpellier c. société Babcock et Pillard).

Le Tribunal des conflits a ensuite simplifié sa jurisprudence en abandonnant la distinction opérée en fonction de la nature de l'action entreprise, faisant une application extensive du caractère attractif de la notion de travail public. Depuis l'arrêt TC, 2 juin 2008, Souscripteurs des Lloyd's de Londres c/ Commune de Dainville (n°3621), il appartient en principe aux juridictions administratives de connaître de tout litige "né de l'exécution d'un marché de travaux pulics et opposant des participants à l'exécution de ces travaux (...) sauf si les parties en cause sont unies par un contrat de droit privé".

Cette position a été réitérée à plusieurs reprises (TC, 8 juin 2009, Communauté de communes Jura Sud, n°3678 ; TC, 21 juin 2010, SA BEC Frères, n°3757).

 

Ainsi, seules relèvent de la compétence des juridictions judiciaires les actions entreprises entre des parties unies par un contrat de droit privé :

- action en garantie du titulaire du marché contre ses sous-traitants (TC, 17 décembre 2001, SOciété Rue Impériale de Lyon c/ Société Lyon Parc Auto)

- action en paiement du solde du prix des travaux dirigée par le sous-traitant à l'encontre du titulaire du marché (TC, 26 septembre 2005, SCM Mombazet c/ société Actra, n°3460).

 

L'apport de cette dernière jurisprudence du Tribunal des Conflits (TC, 28 mars 2011, n°3773, Commune de la Clusaz c/ SMABTP) réside dans le fait que désormais la compétence de la juridiction administrative est clairement affirmée, "quel que soit le fondement juridique de l'action", y compris sur le fondement des garanties légales à l'encontre des assureurs des sous-traitants.

 

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15 décembre 2011 4 15 /12 /décembre /2011 10:03

« Attendu qu'ayant relevé que la société Filipe avait déclaré à son assureur garantie décennale, la société GAN, notamment les activités maçonnerie, béton armé et couverture, plomberie, zinguerie et que l'exclusion de la «spécialité» étanchéité n'était mentionnée à la police que pour l'activité B101 couverture, plomberie, zinguerie, la cour d'appel, devant laquelle il n'était pas soutenu que l'étanchéité aurait été mentionnée à la police comme une activité spécifique qui n'aurait pas été souscrite, a pu retenir que l'étanchéité des ouvrages en béton armé appartenait, en l'absence d'exclusion formelle et précise, au secteur d'activité déclaré maçonnerie et béton armé et en déduire que la société GAN devait sa garantie. » (Cass. 3e civ., 8 juin 2010, req. n°09-12.457). 

 

Une compagnie d’assurance ne saurait en conséquence opposer un refus de garantie pour la réalisation par son assuré de travaux d’étanchéité au motif que celui-ci n’avait déclaré qu’une activité de « maçonnerie – béton armé », et ce à défaut d’exclusion expresse de la spécialité étanchéité dans les conditions particulières de la police d’assurance.

 

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4 août 2011 4 04 /08 /août /2011 10:29

Ce point avait déjà été tranché par la Cour de cassation à plusieurs reprises, notamment dans un arrêt du 25 mai 2005 (req. n°02-20.247).

Voir en ce sens mon article du 21 avril 2011.

La Cour de cassation confirme ainsi une nouvelle fois que « le dommage consistant dans la non-conformité de l’ouvrage aux règles parasismiques obligatoires dans la région où se trouve la maison, facteur certain de risques de pertes par séismes compromet sa solidité et la rend impropre à sa destination », faisant ainsi dérogation à sa jurisprudence habituelle sur le désordre futur.

La règle en matière de normes parasismiques est donc la suivante : peu importe que le désordre survienne dans le délai décennal, le risque parasismique est réputé, d’une part,  présent dès l’origine et, d’autre part, compromettre à lui seul la solidité de l’ouvrage, peu importe la réalisation effective de ce risque (savoir la perte de l’ouvrage).

Cet arrêt est cependant essentiel, dès lors qu’il simplifie les conditions d’application de la jurisprudence relative à la non-conformité d’un ouvrage aux règles parasismiques : il n’est désormais plus besoin de rapporter la preuve que la non-conformité porte sur des éléments essentiels de la construction et peut avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage, le risque de secousse n’étant pas chimérique dans la région où se trouve la construction (voir par exemple Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n°08-17.620).

Il faut et il suffit que la non-conformité à la règle parasismique, obligatoire dans la région concernée, soit constatée et avérée.

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2 août 2011 2 02 /08 /août /2011 15:26

Dans un arrêt du 22 juin 2011, la Cour de cassation a été amenée à préciser les conditions d’application de l’assurance Dommages-Ouvrages à la survenance de désordres trouvant leur origine dans des travaux de reprise financés par ladite assurance.

Il résulte de cette jurisprudence que ces désordres, même survenus plus de dix ans après la réception, doivent être couverts par l’assurance Dommages-Ouvrages, dès lors qu’il est avéré que ces désordres ne se seraient pas produits si les travaux de reprise financés par l’assureur DO avaient été suffisants.

L’assurance Dommages-Ouvrages conserve ainsi ses effets, même au-delà du délai de dix ans suivants la réception des travaux, si certaines conditions sont remplies.

La Cour de cassation impose ainsi à l’assureur Dommages-Ouvrages, ainsi qu’à ses experts, de déterminer des solutions de reprise pérennes, afin d’éviter la survenance de tous dommages ultérieurs.

La Cour de cassation censure ainsi un comportement des assurances Dommages-Ouvrages et cabinet d’expertise, consistant à financer des travaux de reprises permettant à l’immeuble d’atteindre le délai de dix ans sans nouveaux désordres.

Dès lors que des solutions de reprise sont préconisées et financées, ces solutions doivent revêtir l’efficacité et la pérennité nécessaires à l’absence de survenance de nouveaux désordres pouvant en découler directement.


Un bref rappel des faits de l’espèce mérite d’être fait :

Les consorts Y ont fait réaliser la construction d’une maison individuelle. Pour cette opération, ils ont souscrit une assurance Dommages-Ouvrage auprès de la compagnie AMC.

La réception des travaux a été prononcée le 9 juin 1989.

Postérieurement à la réception et dans le délai de la garantie décennale, les consorts Y ont constaté l’affaissement du dallage intérieur de leur habitation.
Ils ont alors régularisé une déclaration de sinistre.

Une expertise a été confiée par l’assureur Dommages-Ouvrages au cabinet EURISK, lequel a fait réaliser une étude de sols par la société SOLEN.

Le principe de réparation a été défini et les travaux de reprise ont été confiés à la société PSC.

De nouveaux désordres sont apparus postérieurement à ces travaux, affectant les murs de la maison. Les désordres ont été signalés par les consorts Y en septembre 2002 (soit plus de dix ans après la réception des travaux).

Les consorts Y ont assigné la compagnie AMC, le cabinet EURISK, le géotechnicien SOLEN et l’entreprise PBC en réparation de ces désordres.

L’ensemble des défendeurs a été condamné in solidum par la Cour d’appel.

La Cour de cassation a confirmé les moyens retenus par la Cour d’appel pour prononcer la condamnation in solidum de l’assureur Dommages-Ouvrages, de l’expert diligenté par l’assureur et du bureau d’étude de sols , en retenant :

  • S’agissant de l’assureur Dommages-Ouvrages : « ayant relevé, par motifs propres, que les désordres constatés en 2002 trouvaient leur siège dans un ouvrage où un désordre de même nature avait été constaté dans le délai de la garantie décennale, et souverainement retenu que l'extension de ce désordre était prévisible, que les travaux préfinancés en 1998 par l'assureur dommages-ouvrage, qui pouvait savoir que les désordres se propageraient aux murs, étaient insuffisants pour y remédier et que les désordres de 2002 ne se seraient pas produits si les travaux de reprise des désordres de 1997 avaient été suffisants, la cour d'appel a exactement retenu que la réparation à l'initiative de cet assureur devait être pérenne et efficace et que la société AMC devait préfinancer les travaux nécessaires à la non-aggravation des dommages garantis »
  • S’agissant du géotechnicien ayant réalisé l’étude de sols à la demande de l’expert amiable : « ayant relevé que la société EURISK avait confié à la société SOLEN une étude pathologique des sols de fondation comprenant une étude géotechnique du site, l'appréciation de l'origine des désordres et la définition des systèmes de confortement ou mesures de traitement adaptées aux sols rencontrés et à la construction existante, et que la société SOLEN avait mis en évidence la présence d'argiles gonflantes et rétractables constituant un facteur aggravant ou déclenchant, la cour d'appel a pu retenir que l'extension des désordres était prévisible, que la société SOLEN avait manqué à son obligation de conseil en ne mettant pas en garde son mandant, la société EURISK, quant à cette possible extension et que cette faute contractuelle, en lien direct avec les dommages constatés en 2002, pouvait être invoquée sur le fondement délictuel, notamment par la société AMC tenue de financer de nouveaux travaux de reprise »
  • S’agissant de l’expert technique diligenté par l’assureur Dommages-Ouvrages : « ayant retenu que la société EURISK avait commis une faute dans son devoir de conseil ayant conduit à la réalisation de travaux insuffisants pour empêcher l'extension du premier désordre, la cour d'appel qui n'était pas tenue de rechercher si, bien informé l'assureur dommages-ouvrage aurait préfinancé les travaux nécessaires, a pu décider que cette faute avait contribué à l'entier préjudice subi par les propriétaires » et « ayant retenu que la société EURISK avait commis une faute dans l'exercice de la mission qui lui avait été confiée et que la société CMA était tenue de préfinancer de nouveaux travaux de réparation en raison de l'extension de désordres que les premiers travaux, auraient dû éviter s'ils avaient été bien évalués par la société EURISK, la cour d'appel a caractérisé l'existence d'un lien de causalité entre la faute de l'expert et l'obligation de financer des travaux complémentaires imprévus ».


Si la Cour de cassation a censuré l’arrêt de la Cour d’appel, c’est uniquement sur une question ayant trait au fondement juridique de l’action en responsabilité intentée contre la société PSC, ayant réalisé les travaux de reprise.


La faute de cette société était de nature délictuelle (et non de nature contractuelle) à l’égard de l’expert d’assurance et fondée sur la garantie décennale à l’égard des acquéreurs de l’immeuble (et non de nature quasi-délictuelle).

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30 juin 2011 4 30 /06 /juin /2011 18:12

Les faits :

Le maire de la COMMUNE D'AJACCIO a accordé, le 27 juin 2002, un permis de construire à la SCI S. et à M. pour construire un nouveau garage sur un terrain situé au sein du lotissement La Colline de Scudo.

Ce permis a été retiré, le 20 décembre 2002, à la demande des pétitionnaires.

Le maire a délivré, le 27 décembre 2002, un nouveau permis de construire autorisant l'agrandissement du garage déjà existant. Il a accordé, le 16 septembre 2003, un permis de construire se substituant au précédent et autorisant la construction de deux villas.

Par un jugement du 27 décembre 2004, le tribunal administratif de Bastia a prononcé un non-lieu à statuer sur les demandes de M. B et de Mme C tendant à l'annulation des permis des 27 juin et 27 décembre 2002, et rejeté leur demande tendant à l'annulation du permis du 16 septembre 2003.

Par un arrêt du 14 juin 2007, la cour administrative d'appel de Marseille a confirmé le non-lieu à statuer sur le permis du 27 juin 2002 et annulé les permis des 27 décembre 2002 et 16 septembre 2003.


La motivation de l’arrêt du Conseil d’Etat :

« En ce qui concerne le permis du 16 septembre 2003 :

Considérant qu'aux termes de l'article 7 du règlement du lotissement de La Colline du Scudo, dans lequel se situe le terrain d'assiette du projet litigieux : (...) la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas de ladite construction, ne pourra dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ; qu'eu égard à l'objet de la règle ainsi édictée, la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible ; qu'en tenant compte de l'épaisseur de la dalle sur hérisson sur laquelle a été élevée la construction litigieuse pour apprécier la hauteur maximale prévue par l'article 7 du règlement du lotissement, au lieu de rechercher à quel niveau se situe le sol, la cour a commis une erreur de droit ;

Considérant qu'il résulte de ce qui précède que, sans qu'il soit besoin d'examiner les autres moyens des pourvois, l'arrêt attaqué doit être annulé, en tant qu'il a annulé l'arrêté du 16 septembre 2003 et réformé sur ce point le jugement du tribunal administratif de Bastia ;

En ce qui concerne le permis du 27 décembre 2002 :

Considérant, en premier lieu, qu'il n'est pas contesté que le permis du 16 septembre 2003 a implicitement mais nécessairement rapporté le permis du 27 décembre 2002, délivré sur le même terrain d'assiette ; que le retrait ainsi opéré ayant toutefois été contesté devant le juge administratif dans le délai de recours contentieux, il n'a pas acquis de caractère définitif ; que la cour n'a donc pas commis d'erreur de droit en jugeant, pour annuler par l'article 1er de son arrêt le jugement du tribunal administratif de Bastia sur ce point, qu'il y avait toujours lieu de statuer sur la légalité du permis du 27 décembre 2002 ; […] »



Réflexions :

Cet arrêt est intéressant à un double titre :

 

1. Le Conseil d’Etat précise les conditions d’application de la notion de hauteur d’une construction : en l’espèce, le règlement de lotissement prévoyait que « la hauteur des constructions mesurée de l'égout du toit au point le plus bas de ladite construction, ne pourra dépasser une hauteur maximale de 8 mètres ».

La Cour administrative d’appel de Marseille avait annulé le permis de construire au motif que la hauteur de la construction (en tenant compte de l’épaisseur de la dalle sur hérisson sur laquelle était élevée les villas) était supérieur à 8 mètres.

Le Conseil d’Etat censure cet arrêt au motif que « la hauteur de la construction doit être mesurée à partir du niveau du sol au-dessus duquel la construction est visible », ce qui n’inclut pas la dalle sur hérisson, qui est nécessairement enterrée.

Il semble que cet arrêt ajoute au texte du règlement de lotissement, lequel vise uniquement « le point le plus bas de la construction ». Une interprétation stricte de cet article devrait conduire à inclure l’épaisseur de la dalle sur hérisson dans la hauteur totale de la construction.
Il reste cependant que l’objectif même de la règle d’urbanisme relative à la hauteur maximale des constructions consiste à réglementer les conséquences physiques et visuelles de la hauteur maximale des constructions.
Cette finalité étant prise en compte, il semble alors évident que le Conseil d’Etat n’ait pas pris en compte, pour le calcul du respect de la norme susvisé, l’épaisseur de la dalle, laquelle se situe au-dessous du niveau du sol et n’est donc pas visible.

2. Le Conseil d’Etat rappelle que si le second permis obtenu emporte en principe retrait du précédent, c’est sous la condition expresse que ce second permis soit devenu définitif. A défaut (et c’était bien le cas en l’espèce), il y a toujours lieu de statuer sur la légalité du premier permis.

 

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26 mai 2011 4 26 /05 /mai /2011 17:18

 L’article 63 de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 a consacré la création, maintes fois évoqués, d’un indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), lequel s’inscrit dans le même esprit et répond aux mêmes critères de fixation que l’indice des loyers commerciaux (ILC), créé par un accord interprofessionnel réuni sous l’égide de la fédération Procos, en date du 20 décembre 2007, et validé par la loi de modernisation de l’économie du 4 août 2008.

 

En effet, si l’ILC est composé pour 50% de l’indice des prix à la consommation, pour 25% de l’indice du coût de la construction et pour 25% de l’indice du chiffre d’affaires du commerce de détail, l’ILAT est quant à lui composé pour 50% de l’indice des prix à la consommation, pour 25% de l’indice du coût de la construction et pour 25% de l’évolution du produit intérieur brut en valeur.

 

L’article 63 de la loi n°2011-525 du 17 mai 2011 a modifié les articles L. 112-2 et L. 112-3 du code monétaire et financier et les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce afin de consacrer l’ILAT en tant qu’indice de révision des loyers des baux soumis au statut des baux commerciaux.

 

Le nouvel article L. 112-2 du code monétaire et financier prévoit désormais que :

 

« Est réputée en relation directe avec l’objet d’une convention relative à un immeuble bâti toute clause prévoyant une indexation sur la variation de l’indice national du coût de la construction publié par l’institut national des statistiques et des études économiques ou, pour des activités commerciales ou artisanales définies par décret, sur la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux publié dans des conditions fixées par ce même décret par l’institut national des statistiques et des études économiques.

Est également réputée en relation directe avec l'objet d'une convention relative à un immeuble toute clause prévoyant, pour les activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales, une indexation sur la variation de l'indice trimestriel des loyers des activités tertiaires publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques dans des conditions fixées par décret. »

 

Et le nouvel article L. 112-3 du code monétaire et financier prévoit que « Par dérogation aux dispositions de l’article L. 112-1 et du premier alinéa de l’article L. 112-2 et selon des modalités définies par décret, peuvent être indexés sur le niveau général des prix :

[...] 10° Les loyers prévus par les conventions portant sur un local à usage des activités prévues au deuxième alinéa de l'article L. 112-2. »

 

Il ressort de la nouvelle rédaction de ces textes que le nouvel ILAT sera applicable dès la parution du décret d’application de l’article 63 de la loi du 17 mai 2011. Ce décret aura notamment pour objet de définir ce qu’il convient d’entendre par « activités autres que commerciales ou artisanales » et par « activités exercées par les professions libérales ».

 

L’utilisation de cet indice est d’ores et déjà prohibée, par application des dispositions de la loi, pour les activités commerciales ou artisanales.

 

Les articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce ont également été modifiés, afin d’intégrer l’utilisation de ce nouvel indice, pour la fixation du loyer du bail renouvelé (article L. 14-34) et pour la révision triennale légale (article L. 145-38).

 

En effet, ces articles (dans leur référence à l’indice INSEE du coût de la construction) sont d’ordre public. L’application de la variation de l’ILAT pour la fixation du loyer du bail renouvelé ou pour l’exercice de la révision triennale légale était donc empêchée par la référence exclusive par ces articles aux seuls indices INSEE du coût de la construction ou des loyers commerciaux.

L’article 63 de la loi du 17 mai 2011 a donc modifié ces articles afin d’intégrer le nouvel ILAT, lorsqu’il sera applicable.

 

Ainsi, si le loyer du bail renouvelé est en principe fixé à la valeur locative, ce loyer renouvelé ne pourra être supérieure au loyer plafond, qui sera désormais calculé en appliquant au loyer initial, soit la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, soit la variation de l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires lorsqu’il sera applicable (nouvel article L. 145-34 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi du 17 mai 2011).

 

De même, la majoration ou la diminution du loyer consécutive à une révision triennale légale, lorsque son jeu n’aura pas été écarté par l’application d’une clause d’échelle mobile, ne pourra excéder, soit la variation de l’indice INSEE du coût de la construction, soit la variation de l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires lorsqu’il sera applicable (nouvel article L. 145-38 du Code de commerce, dans sa rédaction issue de l’article 63 de la loi du 17 mai 2011).

 

L’ILAT ne sera pas applicable à tous les baux commerciaux, puisqu’il ne concernera que les « activités autres que celles visées au premier alinéa ainsi que pour les activités exercées par les professions libérales ». Ainsi, l’ILAT ne sera notamment pas applicable aux activités exercées dans des locaux à usage commercial ou artisanal.

 

Cet indice, applicable à raison de l’activité considéré, jouera tant à l’occasion des révisions triennales que des renouvellements plafonnés et pourra être adopté conventionnellement par les parties pour asseoir une clause d’échelle mobile (en application de l’article L. 145-39 du Code de commerce).

 

S’agissant des révisions triennales légales, l’application de l’ILAT aux activités tertiaires sera d’ailleurs obligatoire, les dispositions de l’article L. 145-38 étant d’ordre public. En revanche, s’agissant du loyer du bail renouvelé, les parties auront la possibilité d’adopter dans le bail, comme indice de référence, soit l’indice INSEE du coût de la construction, soit l’indice INSEE des loyers des activités tertiaires.

 

Il sera ainsi possible dans un bail d’appliquer l’ILAT aux révisions triennales mais l’ICC lors du renouvellement, ce qui pourrait avoir pour conséquence que le loyer renouvelé soit inférieur au dernier loyer fixé à l’occasion d’une révision. Ces questions pourront être une cause potentielle de contentieux dans l’avenir (considérera-t-on notamment qu’il pourra s’agir d’une cause de déplafonnement ?).

 

L’ILAT n’est à ce jour pas applicable, à défaut de publication du décret d’application. Gage que la publication de ce décret entraînera les mêmes interrogations et incertitudes que la publication, en son temps du décret d’application relatif à l’ILC (décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008).

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14 mai 2011 6 14 /05 /mai /2011 11:28

La Commission des Affaires Economiques de l’Assemblée Nationale s’est penchée sur la délicate question de la vacance des locaux commerciaux, notamment en centre-ville, sur l’origine de cette vacance et surtout les moyens d’y remédier.


La Commission avance plusieurs raisons possibles pour expliquer la vacance des locaux commerciaux :

  • Le régime des baux commerciaux dérogatoires,
  • Les loyers trop élevés,
  • La concurrence des commerces de périphérie.


Le régime des baux dérogatoires


Parce qu’il s’écarte de la durée minimale de neuf ans qui figure à l’article L. 145-4 du Code de commerce, le régime des baux dérogatoires est généralement considéré comme une source d’instabilité des locataires, entraînant mécaniquement des périodes de vacance des locaux.


Dans la pratique, les baux dérogatoires ne sont pas la cause principale de la vacance constatée, notamment des les centres-villes. Il est même démontré que ces conventions peuvent constituer un facteur de souplesse et de développement de l’activité économique (ainsi que l’indique le rapport, les baux dérogatoires permettent notamment de revitaliser les centres-villes, en réimplantant des commerces le temps d’en trouver de plus pérennes).


Afin d’assurer une plus grande sécurité juridique de ces conventions pour les cocontractants, il est cependant proposé d’en réformer le régime et plus particulièrement les conséquences juridiques de l’arrivée du terme de ce bail dérogatoire.


Il est tout d’abord proposé de clarifier les régimes respectifs du bail saisonnier, du bail dérogatoire et de la convention d’occupation précaire (propositions °1 et 2), et ce afin d’assurer une plus grande sécurité juridique des conventions conclues.


S’agissant plus particulièrement du bail dérogatoire, il est proposé :

 

  • De limiter expressément la durée totale des baux dérogatoires à deux ans (proposition n°4) ;
  • D’interdire expressément la faculté pour les parties de conclure un nouveau bail dérogatoire pour l’exploitation du même fonds, à l’expiration du délai de deux ans correspondant à la durée maximale du bail dérogatoire (proposition n°4) ;
  • De mettre fin à la formation automatique d’un bail commercial à l’issue du bail dérogatoire, si le preneur reste et est laissé en possession des locaux loués : les relations entre bailleur et preneur ne seraient poursuivies dans le cadre d’un bail commercial que dans l’hypothèse d’accord exprès des deux parties sur la conclusions d’un bail commercial ou dans celle où, une partie ayant offert de conclure un bail commercial dans un délai de deux ans avant l’expiration du bail dérogatoire, l’autre partie n’aurait pas refusé expressément (accord tacite) cette offre avant l’expiration du bail (proposition n°4) ;
  • De soumettre de façon obligatoire les baux dérogatoires à la formalité de l’enregistrement auprès de l’administration fiscale, afin d’assurer une date certaine à ces conventions (proposition n°5).


Des loyers trop élevés
La vacance des locaux commerciaux peut surtout s’expliquer par l’augmentation irraisonnée des loyers de ce type de surfaces.


Cette progression importante des loyers s’explique notamment par les fluctuations de l’indice INSEE du coût de la construction (ICC), qui a connu de fortes augmentations depuis le début des années 2000 (nonobstant un léger effet correctif constaté au 4e trimestre 2008 et aux 1e et 2e trimestres 2009).


Le recours à l’ICC, dont l’évolution a été très rapide au cours des dernières années, a eu de lourdes conséquences en entraînant d’importantes augmentations des charges pour les preneurs.


L’instauration de l’indice des loyers commerciaux (ILC) par la loi de modernisation de l’économique du 4 août 2008 a permis de limiter l’augmentation des loyers, pour les baux ayant opté pour cet indice. Cet indice a en effet connu une progression plus lissée et modérée que l’ICC :

 

  • 1er trimestre 2010 : ICC = + 0,33 %, l’ILC = -1,33 %
  • 4e trimestre 2009 : ICC = -1,05 %, ILC = -1,88 %
  • 3e trimestre 2009 : ICC = - 5,77 %, ILC = - 1,22 %
  • 2e trimestre 2009 : ICC = - 4,10 %, ILC = + 0,84 %
  • 1er trimestre 2009 : ICC = + 0,40 %, ILC = + 2,73 %
  • 4e trimestre 2008 : ICC = + 3,32 %, ILC = + 4,16 %
  • 3e trimestre 2008 : ICC = + 10,46 %, ILC = + 4,48 %
  • 2e trimestre 2008 : ICC = + 8,85 %, ILC = + 3,85 %

Cet indice s’applique aux baux des locataires commerçants ou artisans, qui exercent une activité commerciale ou artisanale dans les locaux loués.


Cet indice ne présente cependant aucun caractère obligatoire pour les parties concernées, qui peuvent soit l’utiliser, soit continuer de faire référence à l’ICC pour les révisions annuelles ou triennales du loyer ou pour établir les règles de plafonnement lors du renouvellement du bail.


Il est donc proposé que l’ILC devienne le seul indice utilisable en raison de son adaptation aux réalités de l’activité économique (proposition n°3).


La référence à l’ICC serait ainsi supprimer de l’article L. 145-34 du Code de commerce, de sorte que l’ILC devienne le seul indice utilisable pour la fixation du loyer de renouvellement du bail.


Aucune modification de l’article L. 145-38 du Code n’est cependant envisagée par le rapport d’information, de sorte que la révision du loyer en cours de bail continuerait à s’effectuer par référence à l’ICC.



La concurrence des commerces de périphérie


Le rapport pointe également la concurrence des commerces de périphérie pour expliquer la vacance des locaux commerciaux de centre-ville, justifiant ce phénomène par le comportement de consommateurs qui choisissent, depuis plusieurs décennies, les commerces regroupés à la périphérie des villes.


Afin d’endiguer ce phénomène, il est proposé d’instituer un droit de préférence du preneur en cas de vente des locaux par le propriétaire (proposition n°7).


Afin de lutter contre la nuisance esthétique que pose un local vacant et non entretenu dans une rue fortement commerçante, le rapport propose enfin d’introduire un nouvel article L. 582-2 dans le Code de l’environnement, afin d’imposer au propriétaire de commerces (vacants ou non) de veiller à ce que ceux-ci présentent toujours une bonne apparence et contribuent à l’amélioration de l’aspect et de la bonne tenue des voies fréquentées, dans le respect de l’image de la ville (proposition n°8). Cette obligation ne serait instituée que dans certaines zones, à définir.

 

 

Télécharger le rapport d'information de la Commission :

 

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21 avril 2011 4 21 /04 /avril /2011 18:11

La Cour de cassation et le Conseil d’Etat ont récemment rendus plusieurs décisions en matière de responsabilité des constructeurs à raison de la non-conformité des travaux réalisés à une réglementation constructive.

 

Ces décisions récentes conduisent à s’interroger, d’une part, sur les conditions d’ouverture d’une action en responsabilité des constructeurs à raison de ces non-conformités et, d’autre part, sur le régime juridique de cette responsabilité (droit commun ou garantie décennale).

 

Petit tour d’horizon.

 


I. Les conditions d’ouverture d’une action en responsabilité à l’encontre des constructeurs

 

Il ressort de deux décisions récentes l’une rendue par la Cour de cassation, l’autre rendue par le Conseil d’Etat, que la responsabilité des constructeurs ne saurait être recherchée à raison de la non-conformité des travaux réalisées à une réglementation constructive, que dans l’hypothèse où cette réglementation constructive était obligatoire à la date de réalisation des travaux.

 

Ainsi, le Conseil d’Etat a récemment décidé que la responsabilité des constructeurs ne saurait être recherché à raison de la non-conformité d’une construction à une réglementation constructive, dès lors que ladite réglementation n’était pas obligatoire à la date d’achèvement des travaux, et ce même si elle le devenait avant la date de réception desdits travaux (CE, 19 janvier 2011, Commune de GUEUGNON, req. n°322.638) :

 

« Considérant que la COMMUNE DE GUEUGNON a entendu rechercher la responsabilité des constructeurs de la passerelle au motif que l'ouvrage qu'ils ont réalisé n'était pas conforme à la réglementation en matière d'accessibilité aux personnes atteintes d'un handicap ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que l'exigence, à laquelle la passerelle construite ne satisfait pas, d'un palier tous les 10 mètres lorsque la pente est supérieure à 4 %, tout en restant inférieure à 5 %, n'a été introduite dans la réglementation applicable à la voirie publique, dont la passerelle fait partie, que par l'arrêté des ministres chargés de l'emploi, de la solidarité, de l'intérieur, de l'équipement, des transports et du logement du 31 août 1999 pris en application du décret du même jour relatif à l'accessibilité aux personnes atteintes d'un handicap de la voirie publique ou privée ouverte à la circulation publique ; qu'à la date de la publication de cet arrêté ministériel, les travaux faisant l'objet de cette nouvelle réglementation étaient achevés sans toutefois que cette passerelle ait fait l'objet d'une réception définitive par la collectivité ; que les constructeurs, qui ont conçu le projet et réalisé ces travaux antérieurement à l'entrée en vigueur des prescriptions fixées par l'arrêté ministériel, n'étaient pas tenus de prévoir des paliers de repos tous les dix mètres ; que, dans ces conditions, leur responsabilité décennale ne saurait être engagée au motif que l'ouvrage qu'ils ont réalisé aurait été non conforme à la réglementation et, par suite, impropre à sa destination ; que, dès lors, les moyens de la COMMUNE DE GUEUGNON tendant à ce que soit reconnue la responsabilité décennale des constructeurs à raison des désordres non apparents rendant l'ouvrage impropre à sa destination du fait de son inaccessibilité aux personnes atteintes d'un handicap ne peuvent qu'être rejetés ; qu'ainsi la COMMUNE DE GUEUGNON n'est pas fondée à se plaindre de ce que le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa requête tendant à la condamnation solidaire de l'entreprise Raymond TP, de M. A, architecte, de l'entreprise Bellaton et de la direction départementale de l'équipement de Saône-et-Loire. »

 

Cet arrêt apporte un éclairage important en matière de réglementation applicable aux travaux de construction : dès lors qu’à la date d’’entrée en vigueur de la réglementation concernée, les travaux sont achevés, sans toutefois être réceptionnés, la responsabilité des constructeurs ne peut être recherchée pour ne pas avoir pris en compte cette réglementation dans l’exécution desdits travaux.


La Cour de cassation semble aller encore plus loin, en décidant que la responsabilité des constructeurs ne saurait être recherchée, dès lors que la réglementation constructive concernée n’était pas obligatoire à la date de délivrance du permis de construire (Cass. 3e civ., 1er décembre 2010, SCI La Source c/ Roland et MAF, n°09-15.282) :

 

« qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait relevé que les normes parasismiques n'avaient pas, à la date de la délivrance du permis de construire de caractère obligatoire, ce dont il résultait qu'elles n'entraient pas, en l'absence de stipulations contractuelles particulières, dans le domaine d'intervention de l'architecte, la cour d'appel, qui n'a pas tiré les conséquences légales de ses propres constatations, a violé le texte susvisé ».

 

Il semble donc que la responsabilité des constructeurs ne saurait être recherchée (tant sur le plan de la garantie décennale que sur le plan de la responsabilité de droit commun pour non-conformité), dès lors que la réglementation constructive en cause n’était pas obligatoire à la date d’achèvement des travaux, voire même ne l’était pas à la date de la délivrance du permis de construire.

 

Sur ce second point cependant, il convient de lire la décision rendue par la Cour de cassation avec prudence, dès lors que les faits de l’espèce étaient spécifiques : d’une part, seule la responsabilité du maître d’œuvre était recherchée et, d’autre part, la réglementation constructive en cause était la réglementation parasismique.

 

Or, les normes parasismiques s’appliquent au stade de la conception du projet par l’architecte, et sont reportées sur le dossier de permis de construire. Il convient dès lors de considérer que ces principes constructifs sont figés à la date à laquelle l’autorisation de construire est accordée, nonobstant une évolution ultérieure de la réglementation.

 

Si les normes évoluent donc après la délivrance de l’autorisation d’urbanisme mais avant la réalisation effective des travaux, l’application de ces normes conduiraient l’architecte à redéfinir son projet et à déposer un nouveau dossier de permis de construire, ce qui pourrait bouleverser l’économie du contrat et l’enveloppe financières définie avec le maître d’ouvrage.


Il semble donc que la responsabilité des constructeurs ne puisse être recherchée à raison de la non-conformité des travaux à une réglementation constructive que dans l’hypothèse où cette dernière était obligatoire à la date de réalisation des travaux.

 

Reste à déterminer le régime de responsabilité applicable.

 


II. Le régime de responsabilité applicable

 

Dès lors qu’on parle de non-conformités des travaux à une réglementation impérative, on pourrait penser que seule la responsabilité de droit commun est mobilisable.

 

En effet, la garantie décennale prévue par l’article 1792 du Code civil s’applique aux seuls « dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropres à sa destination ».

 

Il en résulte que la garantie décennale suppose l’existence d’un dommage présentant un certain caractère de gravité.

Or, la non-conformité d’un immeuble à une réglementation constructive ne saurait à elle seule constituer un dommage, à défaut de survenance d’un désordre imputable à cette non-conformité (secousse sismique provoquant la perte de l’immeuble par exemple).

 

Si cette distinction entre responsabilité de droit commun et garantie décennale ne présente plus d’intérêt sur le plan procédural (dès lors que la Cour de cassation considère que ces deux régimes de responsabilité obéissent au même délai de prescription), elle présente un intérêt évident en matière de couverture du risque.

 

En effet, les compagnies d’assurances des constructeurs ne sont légalement tenues de garantir que les seuls désordres présentant un caractère décennal. S’agissant de la responsabilité de droit commun à laquelle un constructeur peut être tenu, aucun recours contre son assureur n’est envisageable, à défaut de souscription d’un contrat d’assurances spécifique, mais surtout facultatif.

 

C’est certainement la raison pour laquelle les compagnies d’assurance ont tenté de plaider que la non-conformité des travaux à une réglementation impérative ne saurait relever de la garantie décennale, à défaut de survenance d’un dommage présentant un certain caractère de gravité dans le délai de garantie décennale.

 

Cette théorie n’a cependant pas été retenue par la Cour de cassation, qui a décidé que la non-conformité d’un ouvrage à une norme parasismique constitue par elle-même un désordre de nature décennale dès lors que la non-conformité porte sur des éléments essentiels de la construction, peut avoir pour conséquence la perte de l’ouvrage et que le risque de secousse n’est pas chimérique dans la région où se trouve la construction (Cass. 3e civ., 7 octobre 2009, n°08-17.620).

 

Ainsi, la Cour de cassation n’exige pas la survenance d’un dommage dans le délai de garantie décennale, considérant que la non-conformité constitue par elle-même le dommage qui permet la réparation sur le fondement de l’article 1792 du Code civil.

 

Ce postulat étant posé par la Cour, ne lui reste alors qu’à appliquer sa jurisprudence constante en matière de garantie décennale : ne sont ainsi couverts par la garantie décennale que les seules non-conformités qui n’étaient pas apparentes à la réception des travaux.

 

La Cour de cassation a ainsi décidé : « Mais attendu qu'ayant souverainement retenu qu'il était apparu dès le mois d'avril 1997 au maître de l'ouvrage que les normes parasismiques n'avaient pas été respectées, de sorte que les parties avaient arrêté d'un commun accord les mesures à mettre en œuvre, que le procès-verbal de réception du 12 novembre 1997 avait expressément émis des réserves quant à la réalisation des mesures décidées le 30 avril 1997 et qu'il résultait du rapport d'expertise que les décisions prises à cette date n'avaient pas été suivies d'effet de sorte que les malfaçons qui avaient été mises en évidence dès le mois d'avril 1997 et qui n'avaient pas été reprises à la date de réception des travaux étaient nécessairement apparentes à cette dernière date, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision » (Cass. 3e civ., 27 janvier 2010, Société FDI c/ SMABTP et autres, req. n°08-20.938).

 

 

Ainsi, il y a tout lieu de considérer que :

  • si la non-conformité à la réglementation constructive concernée n’a pas été relevée à la date de réception des travaux, ladite non-conformité relèvera de la garantie décennale, si elle présente les caractères de gravité suffisants, tels que dégagés par la jurisprudence de la Cour de cassation ;
  • si la non-conformité à la réglementation constructive avait été soulevée avant la réception des travaux, la Cour considère qu’elle était apparente à la réception et ne saurait donc relever de la garantie décennale. Seul le constructeur sera alors tenu à réparation, sans possibilité pour lui de se retourner contre son assureur de garantie décennale.

 

Il semble manifeste que les solutions dégagées par la Cour de cassation ait été rendues par volonté de prise en charge par le régime d’assurance construction du coût de la mise en conformité des bâtiments aux règles applicables en matière de sécurité et d’accessibilité.


Ces solutions permettent en effet aux maîtres d’ouvrage ainsi qu’aux constructeurs d’avoir un recours utile à l’encontre des compagnies d’assurances, lesquelles ne sont légalement tenues que d’assurer les désordres survenus après la réception des travaux, dans le délai de garantie décennale.

 

Si cette solution peut semble contestable sur le plan juridique (dès lors que bien souvent, aucun dommage n’apparaît dans le délai de garantie décennale, s’agissant d’une non-conformité aux règles parasismiques par exemple), elle permet la prise en charge de ces non-conformités par le système de l’assurance construction.

 

Il semblerait opportun que ce système soit réformé, afin d’offrir de meilleurs garantis, tant aux maîtres d’ouvrage qu’aux constructeurs.

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22 mars 2011 2 22 /03 /mars /2011 20:12

Que se passe-t-il si la réglementation applicable en matière de construction, de sécurité ou d’accessibilité évolue en cours d’exécution des travaux ? Les constructeurs sont-ils tenus de se conformer à ces nouvelles règles dans le cadre des travaux en cours ?

Le Conseil d’Etat vient d’apporte un premier élément de réponse à ces questions, dans un arrêt rendu le 19 janvier 2011 (CE, 19 janvier 2011, Commune de GUEUGNON, req. n°322.638).

Dans cette affaire, la Commune de GUEUGNON avait fait procéder à la construction d’une passerelle piétonne sur la rivière Arroux constituée d’une ossature métallique et d’un platelage en bois de chêne.

La passerelle a été mise en service le 4 janvier 1999, la réception de l’ouvrage ayant été prononcée le 21 mars 2000 avec des réserves portant sur des malfaçons affectant le platelage bois.

La Commune de GUEUGNON a assigné les constructeurs aux fins de voir engager leur responsabilité décennale, au motif que la construction réalisée serait non-conforme à la réglementation applicable en matière d’accessibilité aux personnes atteintes d’un handicap et, par suite, impropre à sa destination.

La passerelle a en effet été réalisée sans respect de l’obligation de réaliser un palier de repos tous les mètres (palier obligatoire pour les ouvrages de voirie publique présentant une pente comprise entre 4 et 5%).

La Cour administrative d’appel de Lyon, par un arrêt du 25 septembre 2008 (req. n°05LY01614) a cependant rejeté la demande de la Commune de GUEUGNON au motif que « si la commune soutient également que les désordres relatifs à l’accessibilité de la passerelle aux personnes à mobilité réduite n’étaient pas inclus dans les réserves émises le 21 mars 2000, de telles malfaçons auraient dû être découvertes par un maître d’ouvrage normalement précautionneux, auquel il incombe d’effectuer les vérifications ou essais appropriés aux spécificités de l’immeubles » et que « ces malfaçons étaient apparentes dans toute leur étendue au jour de l’établissement du procès-verbal de réception ».

Le Conseil d’Etat a censuré l’arrêt de la Cour administrative d’appel, au motif qu’elle « s’est bornée à indiquer que de telles malfaçons auraient dû être découvertes par un maître d'ouvrage normalement précautionneux, sans apporter de précisions ni sur la nature exacte de ces malfaçons, ni sur la réglementation applicable à l'espèce dont la méconnaissance serait à l'origine de leur existence, ni sur le rôle joué par le maître d'œuvre dans l'opération de réception des travaux ».

Elle rejette cependant la demande de la Commune de GUEUGNON en se fondant sur un tout autre motif, tiré de l’application dans le temps de la réglementation applicable en matière d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite :

« Considérant que la COMMUNE DE GUEUGNON a entendu rechercher la responsabilité des constructeurs de la passerelle au motif que l'ouvrage qu'ils ont réalisé n'était pas conforme à la réglementation en matière d'accessibilité aux personnes atteintes d'un handicap ; qu'il résulte toutefois de l'instruction que l'exigence, à laquelle la passerelle construite ne satisfait pas, d'un palier tous les 10 mètres lorsque la pente est supérieure à 4 %, tout en restant inférieure à 5 %, n'a été introduite dans la réglementation applicable à la voirie publique, dont la passerelle fait partie, que par l'arrêté des ministres chargés de l'emploi, de la solidarité, de l'intérieur, de l'équipement, des transports et du logement du 31 août 1999 pris en application du décret du même jour relatif à l'accessibilité aux personnes atteintes d'un handicap de la voirie publique ou privée ouverte à la circulation publique ; qu'à la date de la publication de cet arrêté ministériel, les travaux faisant l'objet de cette nouvelle réglementation étaient achevés sans toutefois que cette passerelle ait fait l'objet d'une réception définitive par la collectivité ; que les constructeurs, qui ont conçu le projet et réalisé ces travaux antérieurement à l'entrée en vigueur des prescriptions fixées par l'arrêté ministériel, n'étaient pas tenus de prévoir des paliers de repos tous les dix mètres ; que, dans ces conditions, leur responsabilité décennale ne saurait être engagée au motif que l'ouvrage qu'ils ont réalisé aurait été non conforme à la réglementation et, par suite, impropre à sa destination ; que, dès lors, les moyens de la COMMUNE DE GUEUGNON tendant à ce que soit reconnue la responsabilité décennale des constructeurs à raison des désordres non apparents rendant l'ouvrage impropre à sa destination du fait de son inaccessibilité aux personnes atteintes d'un handicap ne peuvent qu'être rejetés ; qu'ainsi la COMMUNE DE GUEUGNON n'est pas fondée à se plaindre de ce que le tribunal administratif de Dijon a rejeté sa requête tendant à la condamnation solidaire de l'entreprise Raymond TP, de M. A, architecte, de l'entreprise Bellaton et de la direction départementale de l'équipement de Saône-et-Loire. »

Cet arrêt apporte un éclairage important en matière de réglementation applicable aux travaux de construction : dès lors qu’à la date d’’entrée en vigueur de la réglementation concernée, les travaux sont achevés, sans toutefois être réceptionnés, la responsabilité des constructeurs ne peut être recherchée pour ne pas avoir pris en compte cette réglementation dans l’exécution desdits travaux.

Cet arrêt peut être lu en parallèle avec l’arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de cassation le 1er décembre 2010, lequel avait décidé que la responsabilité d’un maître d’œuvre au titre de la non-conformité d’une construction à une norme ne peut être retenue que si cette norme était obligatoire à l’époque de la construction, peu important que la norme (non encore rendue obligatoire) soit connue du maître d’œuvre à la date de dépôt de la demande de permis de construire (cf. article publié sur le blog).

L’arrêt du Conseil d’Etat soulève cependant certaines questions :

  • celle de la définition de la notion d’achèvement des travaux, qui est clairement différenciée de la notion de réception par le Conseil d’Etat : s’entend-elle de façon globale pour l’ensemble de la construction ou uniquement pour le lot concerné par la réglementation entrée en vigueur ? ,
  • celle de la mise en œuvre d’une réglementation nouvelle entrée en vigueur en cours d’exécution des travaux,
  • celle de la prise en charge du coût des travaux supplémentaires imposés par la prise en compte d’une réglementation nouvelle entrée en vigueur avant l’achèvement des travaux.


Autant de questions qu’il appartiendra à la jurisprudence de trancher…

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24 février 2011 4 24 /02 /février /2011 17:18

Le Conseil d’Etat était saisi d’une question prioritaire de constitutionnalité transmise par le Tribunal administratif de Toulon, relative à la compatibilité de l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme* avec les dispositions des articles 17** et 2*** de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen de 1789 consacrant le droit de propriété comme étant un droit inviolable et sacré.

Le Conseil d’Etat a décidé que l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme ne méconnaissait pas les dispositions de la Déclaration des Droits de l’Homme et du Citoyen, au motif « que ces dispositions, qui n'emportent aucune privation du droit de propriété mais se bornent à apporter des limites à son exercice, ne méconnaissent pas l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen ; que les restrictions apportées à l'exercice du droit de propriété sont justifiées par l'intérêt général qui s'attache à la préservation des espaces boisés ; que ces restrictions, qui ne concernent que les modes d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création de boisements et sont accompagnées, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, de garanties de fond et de procédure prévues pour la procédure d'élaboration des plans locaux d'urbanisme, sont proportionnées à l'objectif poursuivi ; qu'en outre, l'article L. 130-2 du code de l'urbanisme donne la possibilité, dans certaines conditions, au propriétaire d'un terrain classé en espaces boisés d'obtenir un terrain à bâtir contre la cession gratuite de son terrain. » (CE, 17 février 2011, req. n°344.445, Raymond A)

Le Conseil d’Etat effectue ainsi un bilan coûts/avantages, retenant que les restrictions apportées par l’article L. 130-1 du Code de l’urbanisme aux possibilités constructives, n’emportant pas de privation du droit de propriété mais se bornant à apporter des limites à son exercice, sont justifiées par l’intérêt général qui s’attache à la protection des espaces boisés.

Par ailleurs, le Conseil d’Etat retient l’existence de deux garanties :

 

  • d’une part, la garantie apportée par la procédure d’élaboration des plans d’occupation des sols, qui autorise l’introduction de recours à l’encontre d’un plan manifestement illégal ;
  • d’autre part, la possibilité offerte au propriétaire d'un terrain classé en espaces boisés d'obtenir un terrain à bâtir contre la cession gratuite de son terrain.

________________________________________
* qui autorise les plans locaux d'urbanisme à classer comme espaces boisés, les bois, forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer, qu'ils relèvent ou non du régime forestier, enclos ou non, attenant ou non à des habitations. Ce classement peut s'appliquer également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations d'alignements. / Le classement interdit tout changement d'affectation ou tout mode d'occupation du sol de nature à compromettre la conservation, la protection ou la création des boisements.
** qui dispose que « la propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé, si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité »
*** qui dispose qu’en l’absence de privation du droit de propriété, « les limites apportées à son exercice doivent être justifiées par un motif d'intérêt général et proportionnées à l'objectif poursuivi »

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