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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

Articles Récents

22 octobre 2007 1 22 /10 /octobre /2007 12:13

Petite information pour nos amis réunionnais (et l’un d’eux en particulier…) : publié quelques jours avant l’entrée en vigueur de la réforme des autorisations d’urbansime issue de l’ordonnance du 8 décembre 2005 et de son décret d’application du 5 janvier 2007, l’arrêté du 10 septembre 2007 pris par le ministre de l’Ecologie, du Développement et de l’Aménagement Durables, crée dans le Code de l’Urbanisme une section IV relative aux dispositions applicables aux construcitons soumises à des règles parasismiques.

Ce texte fixe le régime de l’attestation du contrôleur technique justifiant de la prise en compte de ses avis par le maître d’ouvrage de la construction sur le respect des règles de construction parasismique lors de la demande de permis de construire et lors de la déclaration d’achèvement de travaux.

Un modèle de cette attestation est annexé à l’arrêté.

Cet arrêté est entré en vigueur le 1er octobre 2007. Les permis de construire dont la demande a été déposé avant le 1er octobre 2007 demeurent soumis aux règles en vigueur à la date de leur dépôt.

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Published by Marie Sacchet - dans Droit de la construction
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28 septembre 2007 5 28 /09 /septembre /2007 17:09

Le projet de loi de finances pour 2008 contient une mesure défavorable pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et détenant des titres de sociétés à prépondérance immobilière (type SCI, SIIC ou OPCI). La fiscalité sur les plus-values de cession de ces titres passera de 15% à 33,3% et la mesure prendra effet pour les cessions réalisées à partir du 26 septembre 2007.
Depuis 2005, la cession des titres d’une société à prépondérance immobilière était soumise au régime des plus-values à long terme sur les titres de participation. Lorsqu’une société holding cédait les titres d’une société dans laquelle elle avait placé ses immeubles, elle n’était soumise qu’à une imposition limitée à 15%, contre 33,3% si elle avait détenu ces biens immobiliers en direct.
Elle sera dorénavant imposée à 33,3% en cas de cession de titres, puisque le projet de loi vise à aligner le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur le régime de cession des actifs immobiliers.

La mesure apparaît plutôt incompréhensible dans la mesure où lorsqu’une holding cédait des titres d’une société immobilière, elle bénéficiait certes de ce taux réduit de 15% mais devait en outre consentir une décote de 10 à 15% sur la valeur des titres de la société cédée. En effet, les immeubles n’étant pas revalorisés régulièrement dans les comptes, il lui fallait tenir compte du coût d’impôt latent pour l’acquéreur. Le taux global d’imposition avoisinait donc 30% et l’avantage par rapport à la cession d’actifs immobiliers était finalement assez limité.
Désormais, la cession des titres sera imposée à 33,3% et la décote continuera à s’appliquer. Par conséquent, le taux global d’imposition pourrait se rapprocher de 50%.

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Published by Marie Sacchet - dans Investissement immobilier
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28 septembre 2007 5 28 /09 /septembre /2007 14:50

Les formulaires applicables à compter du 1er octobre 2007 sont modifiés pour tenir compte de la nouvelle procédure d'autorisation des travaux dans les établissements recevant du public et les immeubles de grande hauteur

Déjà publiés au JO du 21 juin dernier, les imprimés cerfa relatifs aux autorisations d’urbanisme applicables à compter du 1er octobre 2007 sont actualisés et publiés au JO du 13 septembre 2007.

Les principales modifications ont pour but d’intégrer les nouvelles règles d’autorisation de travaux dans les établissements recevant du public (ERP) et les immeubles de grande hauteur (IGH).

Les différents modèles sont les suivants :

Certificat d’urbanisme :

  • demande de certificat d’urbanisme, à laquelle sont jointes la notice pour constituer le dossier et la note descriptive succincte du projet qui concerne les demandes de certificats opérationnels (cerfan° 13410*01) ;

Déclaration préalable :

  • formulaire de déclaration préalable pour les constructions, travaux, installations et aménagements non soumis à permis comprenant ou non des démolitions (cerfa n° 13404*01) accompagné du :
    • bordereau de dépôt des pièces jointes à une déclaration préalable ;
    • récépissé de dépôt d’une déclaration préalable ;

Permis de construire, d’aménager et de démolir :

  • demande de permis de construire pour une maison individuelle (cerfa n° 13406*01) et :
    • son bordereau de dépôt des pièces jointes ;
    • le récépissé du dépôt de la demande ;
  • demande de permis d’aménager (comprenant éventuellement des constructions et/ou des démolitions) ou de permis de construire autre qu’une construction individuelle (comprenant ou non des démolitions) enregistrée sous le numéro cerfa n° 13409*01. Elle est accompagnée :
    • du bordereau de dépôt des pièces jointes à une demande de permis de construire ;
    • du bordereau de dépôt des pièces jointes à une demande de permis d’aménager (il précise les pièces à joindre lorsque le projet comporte des constructions) ;
    • du bordereau de dépôt des pièces jointes lorsque le projet comporte des démolitions ;
    • du récépissé du dépôt de la demande ;
  • demande de permis modificatif (cerfa n° 13411*01) accompagné du modèle de récépissé de dépôt de la demande ;
  • demande de transfert de permis (cerfa n° 13412*01) à laquelle est joint le récépissé de dépôt de la demande ;
  • demande de permis de démolir (cerfa n° 13405*01) et son bordereau de dépôt des pièces jointes ;
  • fiche complémentaire à renseigner lorsqu’il y a plusieurs demandeurs ;
  • déclaration d’ouverture de chantier (cerfa n° 13407*01) ;
  • déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (cerfa n° 13408*01).

Ces modèles sont accessibles sur le site http://www.Service-public.fr.

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10 septembre 2007 1 10 /09 /septembre /2007 14:45

En application de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, l’agent immobilier perçoit une commission pour son rôle d’intermédiaire entre le vendeur et l’acheteur d’un bien immobilier. Mais quel agent immobilier a droit au versement de cette commission en cas de concurrence entre agents détenteurs de mandats non exclusifs ? L’agent qui a présenté le vendeur à l’acquéreur ou celui qui a effectivement conclu la vente ?

La Cour de cassation a récemment affirmé que la commission revient à celui qui a effectivement réalisé la vente (Cass. 1re civ., 15 mai 2007, n° 06-13.988), faisant une stricte application de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1970, prévoyant que « les commissions ne sont dues aux agents immobiliers que si l’opération de vente a été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit constatant l’engagement des parties ».

Cet arrêt casse celui de la cour d’appel de Montpellier (CA Montpellier, 8 février 2006) qui avait retenu que le premier agent immobilier avait droit à sa commission car il avait présenté l’acheteur au vendeur et avait ainsi joué un rôle déterminant dans la conclusion de la vente.

Désormais, l’intermédiaire qui a fait signer le compromis de vente percevra seul une commission, celui qui a simplement mis en contact le vendeur et l’acheteur ne pouvant revendiquer aucune rémunération, sauf à prouver qu’il y a eu faute du vendeur, le privant de la réalisation effective de la vente.

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9 septembre 2007 7 09 /09 /septembre /2007 14:31
Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant sont exonérées d’impôt sur le revenu en application du 1° du II de l’article 150 U du Code Général des Impôts.
Pour ouvrir droit à cette exonération, l’immeuble cédé doit constituer, au moment de la vente, la résidence habituelle et effective du propriétaire.
Lorsque cette condition n’est pas remplie, la plus-value ne peut, en principe, bénéficier de cette exonération.
Or, la condition tenant à l’occupation du logement à titre d’habitation principale au jour de la cession n’est pas toujours satisfaite en cas de séparation ou de divorce, notamment lorsque l’un des conjoints a été contraint de quitter le logement qui constituer alors sa résidence principale.
Pour tenir compte de cette situation, une réponse ministérielle en date du 28 août 2007 (JOAN Q 28 août 2007, p. 5383) a admis, lorsque l’immeuble cédé ne constitue plus, à la date de la cession, la résidence principale du contribuable, que celui-ci puisse néanmoins bénéficier de l’exonération prévue au 1° du II de l’article 150 U du CGI dès lors que le logement a été occupé par son ex-conjoint jusqu’à sa mise en vente et que la cession intervient dans les délais normaux de vente. Cette mesure de tempérament est étendue aux concubins qui se séparent.
La circonstance que le contribuable soit propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune n’est pas de nature à lui faire perdre le bénéfice de l’exonération.
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4 septembre 2007 2 04 /09 /septembre /2007 14:29
Le décret n°205-584 du 27 mai 2005 avait modifié les dispositions du Code Général des Collectivités Territoriales (CGCT) relatives aux aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles, accordées aux entreprises par les collectivités territoriales et leurs groupements. Ce texte a défini les modalités d’attribution des aides à la rénovation de bâtiments, des aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles, accordées aux entreprises au titre de la prime d’aménagement du territoire, et des aides à l’investissement immobilier accordées à des entreprises dans le secteur de la production, de la transformation et de la commercialisation des matières premières et produits agricoles inscrits à l’annexe 1 du traité instituant la Communauté Européenne.

Un nouveau décret n°2007-1282 du 28 août 2007 vient modifier à nouveau sur ce point le CGCT. Le texte opère une distinction entre les différentes aides et définit leur régime :
  • Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises dans les zones d’aide à l’investissement des petites et moyennes entreprises ;
  • Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises dans les zones d’aides à finalité régionale ;
  • Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées aux entreprises en vue de la réalisation de projets de recherche et de développement ; et
  • Les aides à l’investissement immobilier et à la location d’immeubles accordées à des entreprises dans le secteur de la production, de la transformation et de la commercialisation des matières premières et produits agricoles inscrits à l’annexe 1 du traité instituant la Communauté Européenne.
Le texte nouveau précise notamment la manière dont, selon les cas, doit être fixée la valeur vénale des terrains ou bâtiments utilisée comme référence pour la détermination du montant des aides que peuvent attribuer les collectivités territoriales et leurs groupements (article R. 1511-4 CGCT).

Il indique également que les aides accordées pour le financement de projets immobiliers dans le cadre de contrats de crédit-bail et de location-vente sont considérées comme des aides à l’investissement (article R. 1511-4-1 CGCT). Ces aides ne peuvent être accordées que si le contrat de crédit-bail ou de location-vente a encore une durée d’au moins cinq ans après la date anticipée d’achèvement du projet d’investissement. Lorsque l’entreprise bénéficiaire est une petite ou moyenne entreprise, cette durée est de trois ans.

Enfin le décret indique que la convention doit comporter une déclaration dans laquelle l’entreprise bénéficiaire mentionne l’ensemble des aides reçues ou sollicitées pour le financement de son projet pendant l’exercice fiscal en cours et les deux exercices fiscaux précédents. Elle doit également préciser le montant des aides dites de minimis qui lui ont été attribuées ou qu’elle a sollicitées.
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28 août 2007 2 28 /08 /août /2007 15:47

Le projet de loi sur le crédit d’impôt a été voté le 1er août 2007.

Le montant du crédit d'impôt s’élève à 20% des intérêts d’emprunt payés au cours des cinq premières années de remboursement du crédit immobilier contracté pour l’achat d’une résidence principale, montant plafonné à 750 euros pour un célibataire et 1500 euros pour un couple sans enfant (+ 100 euros par enfant ou personne à charge).

Cependant, la mesure a été en partie censurée par le Conseil Constitutionnel, qui estime que le crédit d’impôt sur les intérêts de l’emprunt voté le 1er août ne peut s’appliquer qu’aux nouveaux propriétaires. Ceux qui ont déjà acheté leur résidence principale ne pourront pas bénéficier de cet avantage.

Selon le Conseil Constitutionnel, il a été jugé "que cet avantage qui est précisément encadré, répond pour les prêts futurs à un objectif d'intérêt général qui est de favoriser l'accession à la propriété". Mais le conseil a aussi affirmé qu'il "n'en va pas de même pour les prêts déjà accordés, car par définition, pour ceux-ci, le contribuable est déjà propriétaire de son habitation principale", selon le Conseil. "Il s'agit alors d'un soutien au pouvoir d'achat au bénéfice des seuls contribuables propriétaires de leur habitation principale", selon le Conseil.
D'autre part, une loi ne saurait être rétroactive.

Suite à la décision du Conseil Constitutionnel d'invalider l'aspect rétroactif des déductions d'intérêts sur les emprunts, Christine Lagarde a annoncé vendredi dernier, à l'issue du conseil des ministres de rentrée, que cette déduction sera doublée la première année, passant de 20 à 40% du montant des intérêts d'emprunt. Ce dispositif sera applicable à tous les actes d'acquisition (logement ancien) ou déclarations d'ouverture de chantier signés (logement neuf) à partir du 6 mai dernier.

Le montant des intérêts ouvrant droit à ce crédit d'impôt reste plafonné, au titre de chaque année d'imposition, à 750 euros pour une personne seule et à 1500 euros pour un couple, majoré chaque année de 100 euros par personne à charge. La première année, une personne seule pourra ainsi déduire jusqu'à 1.500 euros de ses impôts. La déduction pour un couple sera au maximum de 3.000 euros.

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7 août 2007 2 07 /08 /août /2007 16:07

L’ancien préfet de la région Ile-de-France, Bertrand Landrieu, avait introduit, en janvier dernier, un recours contre plusieurs dispositions du plan local d’urbanisme de la Ville de Pars, révisé en juin 2006.

Il a obtenu gain de cause auprès du tribunal administratif de Paris sur un point : les juges ont annulé, par jugement en date du 2 août 2007, les dispositions prévues par le PLU visant à protéger le commerce de proximité. Sur environ 270 kilomètres de rues parmi les plus commerçantes ou touristiques de la capitale, le PLU interdisait la transformation de boutiques ou de magasins d’alimentation existants en local « éclairé uniquement par des baies » ou en logement non conformes aux « conditions d’hygiène, de sécurité et d’éclairages satisfaisantes ».
Le tribunal administratif a repris l’argumentation de l’ancien préfet, selon lequel cette disposition porte atteinte au droit de propriété. Les juges ont estimé que le code de l’urbanisme n’autorisait pas la Ville à « interdire par principe le changement de destination de certains locaux commerciaux ou artisanaux ».

Les juges ont, en revanche, donné raison à la Ville, en rejetant le moyen de l’ancien préfet dénonçant l’illégalité de la protection de plus de 5000 bâtiments dont la Ville a interdit la démolition au terme du nouveau PLU. Le tribunal administratif estime que la Ville est légalement fondée à conserver des immeubles pour des « motifs d’ordre culturel, historique et écologique », en application de la loi SRU du 13 décembre 2000, qui donne cette possibilité aux communes.
Le tribunal administratif rappelle cependant la possibilité pour les propriétaires des immeubles concernées de saisir le juge sur « le bien-fondé du classement » de leur bien.

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3 août 2007 5 03 /08 /août /2007 12:17

Dans un rescrit publié le 24 juillet 2007 (RES n°2007/27), l’administration fiscale confirme que l’acquéreur d’un bien immobilier, dont la cession a donné lieu au paiement de la TVA sur marge par le vendeur marchand de biens, est en droit de déduire cette TVA dans les conditions de droit commun si les conditions suivantes sont respectées :

  • L’acquéreur n’est pas lui-même un marchand de biens.
  • L’acquéreur doit affecter l’immeuble acquis à une activité imposable à la TVA.
  • L’acte notarié de vente doit comporter l’ensemble des mentions exigées pour les factures conformément à l’article 242 nonies A de l’annexe II au Code général des impôts. Si l’acquéreur justifie son droit à déduction par la production d'une facture en bonne et due forme aux lieu et place de l’acte notarié, la déduction sera également admise.

Il est relevé que la circonstance que la TVA refacturée à l’acquéreur constitue une charge augmentative du prix d’acquisition de l’immeuble au regard des droits d’enregistrement est sans incidence sur le droit à déduction de l’acquéreur.

Cette prise de position écrite confirme une pratique de place.

Extrait du rescrit RES N°2007/27 du 24 juillet 2007 sur les Modalités de déduction de la TVA sur marge grevant le coût d'un bien immobilier acquis auprès d'un marchand de biens :

"Question :
Quelles sont les modalités de déduction de la TVA sur marge grevant le coût d'un bien immobilier acquis auprès d'un marchand de biens ?

Réponse :
Lorsqu'un marchand de biens cède un immeuble, il peut, dans certains cas, être redevable de la TVA à raison du profit brut qu'il réalise, dans les conditions des articles 257-6° et 268 du code général des impôts (CGI).

La TVA calculée dans ces conditions peut être déduite, dans les conditions habituelles, par l'acquéreur de l'immeuble qui n'est pas lui-même marchand de biens dès lors que, d'une part, celui-ci utilise l'immeuble pour les besoins d'une exploitation assujettie à la TVA et que, d'autre part, il peut être admis que l'acte notarié de vente, comportant l'ensemble des mentions visées à l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI, vaut facturation.

La circonstance que le paiement représentatif de la TVA effectué par l'acquéreur auprès du cédant constitue au regard des droits d'enregistrement une charge augmentative du prix est sans incidence."

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26 juillet 2007 4 26 /07 /juillet /2007 11:29

La seule détention d’un immeuble peut rendre obligatoire la réalisation de divers diagnostics.

1. Termites

Le législateur impose aux occupants la déclaration en mairie de la présence de termites. Le conseil municipal peut créer des secteurs de lutte au sein desquels le maire peut obliger les propriétaires d’immeubles à rechercher les termites et à procéder à des travaux préventifs ou d’éradication nécessaires, dont la preuve sera rapportée par un état parasitaire. Il sera remplacé par le futur état du bâtiment relatif à la présence de termites, à partir du 1er novembre 2007. En cas de carence, le maire peut procéder aux travaux aux frais du propriétaire.

2. Plomb (saturnisme)

a) En cas de saturnisme chez un mineur, le préfet peut prescrire une enquête sur son environnement, ainsi qu’un diagnostic portant sur les revêtements des parties d’immeuble fréquentées régulièrement par ce mineur.
En cas de présence de plomb à des concentrations supérieures à certains seuils, le préfet peut obliger le propriétaire ou l’exploitant à réaliser les travaux nécessaires à la suppression du risque constaté.
Si les travaux nécessitent la libération des lieux, la personne sur laquelle pèse l’obligation de travaux est tenue d’assumer à ses frais l’hébergement des occupants.

b) Le constat de risque d’exposition au plomb (CREP), dressé par un spécialiste, comporte un repérage des revêtements contenant du plomb et, le cas échéant, dresse un relevé sommaire des facteurs de dégradation du bâti.
Outre qu’il accompagne les ventes et les locations, le CREP doit être réalisé avant certains travaux sur les parties à usage commun de tout immeuble collectif d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. Un CREP sur ces parties communes devra obligatoirement être réalisé d’ici le 11 août 2008.
Si le CREP révèle la présence de plomb à un taux supérieur à certains seuils, le propriétaire ou l’exploitant doit en informer les occupants et procéder aux travaux appropriés pour supprimer le risque d’exposition au plomb.
Si le CREP fait apparaître la présence de facteurs de dégradation, il est transmis par son auteur au préfet.

3. Amiante

a) Les propriétaires d’immeubles bâtis (à l’exception des maisons individuelles) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 doivent faire réaliser un « diagnostic amiante friable ».
En cas de présence d’amiante dans ces matériaux, selon leur état de conservation, on déterminera le niveau de dégradation dont dépend l’ampleur des mesures à prendre :

  • Niveau 1 = bon état de conservation : contrôle dans un délai de trois ans ou à l’occasion de toute modification substantielle ;
  • Niveau 2 = état intermédiaire de conservation : surveillance du niveau d’empoussièrement ou travaux s’il y a plus de 5 fibres d’amiante par litre d’air ;
  • Niveau 3 = matériaux dégradés : travaux de retrait ou de confinement de l’amiante, dans un délai de 36 mois, éventuellement prorogé (pour les IGH et les ERP).

Un dossier technique doit être réalisé.

b) A coté de ce diagnostic amiante friable, existe le repérage étendu aboutissant à la constitution du dossier technique amiante. Il concerne les immeubles bâtis dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997, à l’exception des parties privatives des immeubles collectifs d’habitation et des maisons individuelles. Il consiste à repérer des matériaux et produits susceptibles de libérer des fibres d’amiante à l’occasion des opérations d’entretien ou de maintenance.
Le repérage étendu devait avoir donné lieu au plus tard le 31 décembre 2005 à la constitution du dossier technique amiante, qui intègre le dossier technique « diagnostic amiante friable ».

c) Un repérage différent doit aussi être réalisé en cas de démolition de l’immeuble.

4. Performance énergétique

a) Un diagnostic de performance énergétique doit être remis par le maître de l’ouvrage au propriétaire lors de la construction ou de l’extension de tout bâtiment clos et couvert, à l’exception de certains bâtiments particuliers. Cette obligation n’entrera en vigueur que pour les bâtiments pour lesquels le dépôt de la demande de permis de construire est postérieur au 30 juin 2007.

b) Dans certains types de bâtiments, dont la liste n’est pas encore établie, le propriétaire doit afficher le diagnostic à l’intention du public.

5. Mise en copropriété de l’immeuble

Toute mise en copropriété d’un immeuble construire depuis plus de quinze ans est précédée d’un diagnostic technique portant constat de l’état apparent de la solidité du clos et du couvert et de celui de l’état des conduites et canalisations collectives ainsi que des équipements communs de sécurité.

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