Investissement immobilier

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Marie Sacchet
14 novembre 2005

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Vendredi 1 juin 2007

Les contraintes françaises de la taxe de 3% (articles 990 D et suivants du CGI)

En vue d’éviter que des personnes physiques françaises détiennent un patrimoine immobilier français au travers de sociétés étrangères pour éviter d’être imposées, il a été mis en place un dispositif déclaratif prenant la forme d’un assujettissement automatique à une taxe relativement lourde sauf production d’un certain nombre d’informations.
En théorie, toute société française ou étrangère dont l’actif est principalement composé de biens immobiliers français non affectés à une activité professionnelle exercée par la société, est soumise à une taxe annuelle de 3% de la valeur vénale de ses actifs immobiliers. Cette taxe est due sur la base de la situation existant au 1er janvier de chaque année et doit être acquittée le 15 mai.

Cependant, sont exonérées de cette taxe toutes les sociétés françaises ou situées dans un Etat ayant conclu une convention fiscale avec la France, prévoyant soit une assistance administrative, soit une clause de non-discrimination, sous réserve que la société concernée fournisse l’identité de ses actionnaires.

Cette taxe étant due au titre tant des détentions directes qu’indirectes, l’obligation de révélation des actionnaires existe à chaque niveau d’une chaîne de participation, jusqu’à ce que l’actionnaire dont l’identité est révélée bénéficie d’une exonération sans conditions de déclaration (ou d’acquitte de la taxe), il peut s’agir :

de personnes physiques,
de sociétés cotées,
d’organismes à but non lucratif de type mutuelle,
de sociétés n’étant pas à prépondérance immobilière au vu de leurs actifs français.

Dans l’hypothèse où la taxe est due par l’une des sociétés interposées dans la chaîne de détention d’un bien immobilier, toutes les sociétés situées entre le bien immobilier et le redevable de la taxe sont solidaires de son paiement. Ainsi, l’administration française peut inscrire une hypothèque légale du Trésor sur le bien immobilier pour en obtenir le recouvrement.

L’existence de cette taxe soulève des difficultés récurrentes en matière de création de fonds immobiliers français, en ce qu’elle rend difficile l’investissement par des structures offshore, souvent recherchées par les personnes physiques.

Société française (1) : Exonération de la taxe de 3% si un engagement est pris.

Société luxembourgeoise (2) : Exonération de la taxe de 3% car les actifs français sont principalement mobiliers (les sociétés foncières cotées ne sont pas considérées comme des actifs immobiliers mais comme des investissements financiers).

Société luxembourgeoise (3) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie.

Société US (4) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie.

Société UK (5) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société néerlandaise (6) : Exonération de la taxe de 3% si l’information est fournie ou si un engagement est pris.

Société cotée (7) : Exonération de la taxe de 3%. Pas d’engagement, ni d’information à fournir.

Société BVI (8) : La taxe de 3% est due. Le montant annuel de la taxe est de 126.000 € = [(20M€ x 70% x 40% x 30 %) x 3%].

Par Marie Sacchet
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Lundi 18 juin 2007

Dispense de TVA en cas de transmission universelle de patrimoine

Vendeur Acheteur

Cession d’un immeuble inscrit à l’actif immobilisé d’une entreprise qui l’affecte à la réalisation d’une activité locative taxable :

Vente soumise à TVA immobilière (car immeuble achevé depuis moins de 5 ans)

ou

Vente soumise à régularisation de TVA (car l’immeuble, conservé pendant moins de 20 ans, constituait un actif immobilisé et était utilisé par le vendeur pour la réalisation d’opérations ouvrant droit à déduction)

Dans cette hypothèse, l’administration fiscale dispense le vendeur de payer la TVA immobilière ou de régulariser la TVA indûment déduite si et seulement si :

La vente intervient dans le cadre de la transmission d’une universalité totale ou partielle des biens;
L’acquéreur poursuit l’activité locative taxable, en reprenant les baux en cours, éventuellement après renégociation de ceux-ci.

Cette solution est issue d’un rescrit fiscal en date du 26 décembre 2006.
Cependant, le rescrit précise expressément que la dispense de TVA ne joue que dans l’hypothèse où l’acquéreur poursuit l’activité locative taxable en reprenant les baux en cours.
Que se passe-t-il si l’acquéreur achète un immeuble momentanément vide, mais qu’il destine à court terme de replacer sur le marché locatif ? C’est ce point qu’il s’agit de se faire préciser par un nouveau rescrit.

Par Marie Sacchet
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Lundi 9 juillet 2007

Dispense de TVA en cas de transmission universelle de patrimoine : précisions

L'administration fiscale précise le régime de la dispense de TVA applicable aux cessions d'immeuble

En principe, lorsqu’une immobilisation est cédée et que cette cession n’est pas soumise à la TVA sur le prix total ou la valeur totale du bien, l’assujetti cédant est redevable d’une fraction de la TVA antérieurement déduite (article 210 de l’annexe II du CGI).

Cependant, la loi de finances rectificative pour 2005 a prévu une exception à ce principe en créant un article 257 bis du CGI, aux termes duquel « les livraisons de biens, les prestations de services et les opérations mentionnées aux 6º et 7º de l'article 257, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci [régularisation] lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens. »

Ce texte a été commenté dans un premier temps par une instruction de l’administration fiscale du 20 mars 2006 (BOI 3 A-6-06), aux termes de laquelle la transmission d’une universalité totale ou partielle de biens devait s’entendre au sens de la jurisprudence communautaire (CJCE, 27 novembre 200, Zita Modes : C-497/01), c'est-à-dire comme le « transfert d’un fonds de commerce ou d’une partie autonome d’une entreprise, comprenant des éléments corporels et, le cas échéant, incorporels qui, ensemble, constituent une entreprise ou une partie d’une entreprise susceptible de poursuivre une activité économique autonome. »
Selon l’instruction, cette notion ne couvre pas les transferts de biens et de services réalisés au profit d’une personne qui n’entend pas exploiter l’universalité ainsi transmise mais simplement liquider immédiatement l’activité concernée.
Aux termes de cette instruction, la transmission de l’universalité doit intervenir entre deux assujettis redevables de la TVA au titre de l’universalité transmise.

Cette mesure était restée peu connue dans la mesure où les praticiens, dans le doute, considéraient qu'elle ne s'appliquait qu'aux opérations de réorganisation et de transmission universelle de patrimoine.

Face à cette incertitude, l'administration fiscale a apporté des précisions claires et novatrices qui étendent considérablement le champ d'application de la dispense (rescrit fiscal n°2006-58 du 26 décembre 2006), notamment à la cession d'un immeuble affecté à la réalisation d'une activité locative.
Ainsi, l'administration considère que « la cession d'un immeuble [même isolé] inscrit à l'actif immobilisé d'une entreprise qui l'avait affecté à la réalisation d'une activité de location immobilière, avec reprise, avec ou sans négociation, du ou des baux en cours, doit être regardée comme intervenant dans le cadre d'une transmission d'une universalité de biens puisque dans cette hypothèse, la transmission en cause s'inscrit dans une logique de transmission d'entreprise. »

L'administration tire les conséquences logiques de cette interprétation en précisant que dans une telle hypothèse, la cession de l'immeuble bénéficiera :

de la dispense de TVA pour les immeubles qui entrent dans le champ d'application de la TVA immobilière, ou
d'une dispense de régularisation de la TVA antérieurement déduite au titre d'un immeuble (conformément à l'article 210 de l'annexe II au code général des impôts), pour les immeubles qui n'entrent pas dans le champ d'application de la TVA immobilière.

De ce rescrit, il résulte que l'instruction fiscale du 20 mars 2006 est applicables aux cessions d'immeubles affectés à une activité de location immobilière (assimilées à des transmissions universelles de patrimoine). Ainsi :

la transmission ne donne pas lieu, chez le cédant, aux régularisations du droit à déduction prévues à l’article 210 de l’annexe II du CGI,
et le bénéficiaire de la transmission est réputé continuer la personne du cédant. A ce titre, « il est tenu, s’il y a lieu, d’opérer les régularisations du droit à déduction et les taxations de cessions ou de livraisons à soi-même qui deviendraient exigibles postérieurement à la transmission d’universalité et qui auraient en principe incombé au cédant si ce dernier avait continué à exploiter lui-même l’universalité. »

Cette interprétation permet de réduire l'assiette des droits d'enregistrement (les régularisations de TVA étant considérées comme une charge augmentative de prix assujettie aux droits et à la taxe de publicité foncière) ainsi que les émoluments du notaire.

Ce régime de dispense d'application très générale et obligatoire, ne s'appliquera toutefois pas aux marchands de biens qui détiennent les immeubles en stock même si les immeubles sont vendus loués (rescrit n°2006-58 du 26 décembre 2006, point 2). Le rescrit précise à ce titre que l'inscription en stock de l'immeuble constitue un élément objectif permettant de révéler l'intention de l'opérateur de ne pas affecter durablement l'immeuble en cause à une activité de location en tant que loueur d'immeuble mais de le destiner purement et simplement à la vente.