L’amendement relatif à l’exonération de droits d’enregistrement pour les rachats de parts d’OPCI par  les investisseurs détenant plus de 20% des parts dans un OPCI (http://mdae.over-blog.com/article-7304766.html) est une nouvelle fois refusé par le gouvernement.

Toutefois, il a été admis que les droits d’enregistrement ne s’appliquent pas lorsque le porteur qui demande le rachat de ses parts est lui-même un OPCI. En fait ne peuvent être concernés que les OPCI à règles de fonctionnement allégées, compte tenu des règles de dispersion des risques.

Voici l’extrait des débats parlementaires :

"M. le président : Amendement n°5, présenté par M. Marini, au nom de la commission des finances :
Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Dans le second alinéa des articles 749 et 825 du code général des impôts, les mots : « dans l'un des cas mentionnés aux a et b de l'article 730 quinquies » sont remplacés par les mots : « dans le cas mentionné au a de l'article 730 quinquies ».
II. - Le I s'applique aux rachats de parts effectués à compter du 1er janvier 2008.
III. - La perte de recettes résultant pour l'Etat des I et II est compensée à due concurrence par la création d'une taxe additionnelle aux droits visés aux articles 575 et 575 A  du code général des impôts.

M. Philippe Marini, rapporteur général : Cet amendement a pour objet d'exonérer du droit d'enregistrement de 5 % les rachats de parts ou actions d'organismes de placement collectif immobilier (OPCI) effectués par les fonds ou personnes morales -qu'elles détiennent plus ou moins de 20 % des parts. C'est un amendement technique bien dans l'esprit de la création des OPCI.

M. Éric Woerth, ministre : Les OPCI sont un nouveau produit d'investissement dans la pierre. Si les personnes physiques ne peuvent en détenir plus de 8 %, et les personnes morales plus de 20 %, c'est pour les dissuader d'utiliser ce véhicule pour échapper à l'imposition sur les mutations. Il n'est du reste pas possible de réduire la taxation des seules personnes morales en écartant les personnes physiques.

M. Philippe Marini, rapporteur général : Je rectifie le I.

M. le président :- Ce sera le n°5 rectifié : amendement n°5 rectifié, présenté par M. Marini, au nom de la commission des finances.
Après l'article 20, insérer un article additionnel ainsi rédigé :
I. - Compléter le second alinéa des articles 749 et 825 du code général des impôts par une phrase ainsi rédigée :
« Toutefois, ce droit d'enregistrement ne s'applique pas lorsque le porteur qui demande le rachat de ses parts est lui-même un organisme de placement collectif immobilier."
II. - Le I s'applique aux rachats de parts effectués à compter du 1er janvier 2008.

M. Éric Woerth, ministre : Favorable ; je lève le gage.
L'amendement n°5 rectifié est adopté et devient un article additionnel. "

Le projet de loi de finances pour 2008 contient une mesure défavorable pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et détenant des titres de sociétés à prépondérance immobilière (type SCI, SIIC ou OPCI). La fiscalité sur les plus-values de cession de ces titres passera de 15% à 33,3% et la mesure prendra effet pour les cessions réalisées à partir du 26 septembre 2007.
Depuis 2005, la cession des titres d’une société à prépondérance immobilière était soumise au régime des plus-values à long terme sur les titres de participation. Lorsqu’une société holding cédait les titres d’une société dans laquelle elle avait placé ses immeubles, elle n’était soumise qu’à une imposition limitée à 15%, contre 33,3% si elle avait détenu ces biens immobiliers en direct.
Elle sera dorénavant imposée à 33,3% en cas de cession de titres, puisque le projet de loi vise à aligner le régime des plus-values de cession de titres de sociétés à prépondérance immobilière sur le régime de cession des actifs immobiliers.

La mesure apparaît plutôt incompréhensible dans la mesure où lorsqu’une holding cédait des titres d’une société immobilière, elle bénéficiait certes de ce taux réduit de 15% mais devait en outre consentir une décote de 10 à 15% sur la valeur des titres de la société cédée. En effet, les immeubles n’étant pas revalorisés régulièrement dans les comptes, il lui fallait tenir compte du coût d’impôt latent pour l’acquéreur. Le taux global d’imposition avoisinait donc 30% et l’avantage par rapport à la cession d’actifs immobiliers était finalement assez limité.
Désormais, la cession des titres sera imposée à 33,3% et la décote continuera à s’appliquer. Par conséquent, le taux global d’imposition pourrait se rapprocher de 50%.