A compter de la réception, trois garanties légales commencent à courir au profit des propriétaires successifs de l'ouvrage. Il s'agit de :

• la garantie de parfait achèvement (1 an),
• la garantie biennale de bon fonctionnement (2 ans),
• la garantie décennale.

Les responsabilités biennale et décennale sont deux types de garantie, qui se rattachent à la responsabilité des constructeurs stricto sensu (1792 C.civ.).
La responsabilité des constructeurs peut prendre plusieurs formes :

• la responsabilité des constructeurs stricto sensu (biennale ou décennale), exclusive et couverte par l’assurance construction obligatoire ;
• et la garantie de parfait achèvement, qui n’est pas couverte par l’assurance construction et qui n’est pas exclusive.

La responsabilité des constructeurs stricto sensu ne s’applique qu’en matière de contrat d’entreprise. Elle exclut la responsabilité de droit commun lorsqu’elle s’applique, qu’il s’agisse de la responsabilité du fait des produits défectueux (1386-1 s. C.civ.) ou de la garantie des vices cachés de l’ordonnance du 6 juin 2005.
Si les conditions d’application de la responsabilité des constructeurs ne s’appliquent pas, la victime pourra éventuellement recevoir application de la responsabilité du droit commun. En revanche, si les conditions d’application de la responsabilité des constructeurs stricto sensu s’appliquent, on ne pourra pas revenir à la responsabilité de droit commun, quand bien même la responsabilité des constructeurs ne permettraient pas à la victime d’obtenir une indemnisation (Ex : prescription).

Quels sont les désordres qui sont couverts par la responsabilité des constructeurs stricto sensu ? Cette responsabilité a été construite par la loi Spinetta de 1978. Son objet est de traiter certains désordres de construction. Tous les désordres de construction qui ne rentrent pas dans la responsabilité des constructeurs entreront dans le champ de la responsabilité de droit commun. Il y a une distinction majeure (1792 s. C.civ.) entre l’ouvrage et les éléments d’équipement.
L’idée est que les désordres qui affectent l’ouvrage relèveraient de la responsabilité décennale. Les désordres qui affectent les éléments d’équipement et leur bon fonctionnement relèveraient de la responsabilité biennale. Mais le Code civil considère que certains éléments d’équipement seront également traités par la responsabilité décennale.

A. La garantie de parfait achèvement (1792-6 du code civil)

La garantie de parfait achèvement s’étend à la réparation des dommages (quelle que soit leur gravité) :

• signalés par le maître d’ouvrage au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception,
• signalés par le maître d’ouvrage par voie de notification écrite pour les désordres révélés dans l’année de la réception.

La réparation est due par le seul entrepreneur, pour les dommages situés dans ses travaux.
Cette garantie ne s’étend pas aux dommages résultant des effets de l’usure normale ou de l’usage.

Cette garantie est une garantie offerte à la victime pendant un délai de un an suivant la réception de l’ouvrage. Elle va permettre de purger plusieurs types de désordres.

Les désordres apparents au jour de la réception font soit l’objet de réserves au moment de la réception et ils sont alors à la charge de l’entrepreneur, soit ils ne font pas l’objet de réserves et ils sont alors purgés (à la charge du maître de l’ouvrage). La réception est donc une phase très importante, car elle permet de purger tous les désordres qui n’ont pas été dénoncés. Les désordres apparents ne sont pas couverts par la responsabilité des constructeurs stricto sensu, ils sont couverts par la responsabilité de droit commun et par la garantie de parfait achèvement.

Lorsque des désordres apparaissent après la réception, une disposition du Code civil stipule que, dans le délai d’un an suivant la date de réception, les désordres qui apparaissent peuvent être traités par la garantie de parfait achèvement. Cette garantie vise tous les désordres qui apparaissent dans le délai d’un an, que ce soient des vices cachés ou d’autres types de désordres.
Le débiteur de cette garantie est uniquement l’entrepreneur. Ce n’est pas le vendeur du matériel, ni l’architecte, même si parfois la jurisprudence a étendu cette garantie à l’architecte (le texte ne le vise pas).
C’est une responsabilité objective, de plein droit. Contrairement à la responsabilité biennale ou décennale, la garantie de parfait achèvement n’est pas couverte par l’assurance construction obligatoire.
Cette garantie n’est pas exclusive, contrairement à la responsabilité des constructeurs stricto sensu, et elle peut donc se cumuler avec la responsabilité contractuelle de droit commun. Si le désordre présente les conditions pour être appréhendé par la responsabilité des constructeurs, le maître de l’ouvrage aura le choix entre engager la garantie de parfait achèvement et la responsabilité des constructeurs. Dans ce cas, on utilisera plutôt la responsabilité des constructeurs, car elle implique l’assurance construction obligatoire (donc garantie de paiement).
La lettre recommandée avec accusé de réception ne suffit pas pour suspendre le délai de la garantie de parfait achèvement. Il faut effectuer une assignation.

Les désordres visés

Les types de désordres visés

Sont soumis à cette garantie tous les désordres réservés au moment de la réception. Ces désordres peuvent également être traités par la responsabilité contractuelle de droit commun. La victime pourra envisager l’une ou l’autre de ces deux responsabilités. L’intérêt de la garantie de parfait achèvement, c’est que c’est une responsabilité objective, qui n’est pas toujours l’apanage de la responsabilité contractuelle de droit commun. Son inconvénient, c’est que cette garantie n’est pas couverte par l’assurance construction. Et dans un certain nombre de cas, cette garantie ne pourra plus fonctionner, notamment si les travaux ne sont pas réalisés au bout d’un an. On retrouve alors la responsabilité contractuelle de droit commun.
Son également visés tous les désordres qui étaient cachés au moment de la réception des travaux et qui se sont révélés pendant le délai d’un an à compter de la réception. La garantie couvre donc les différents désordres qui pourraient survenir à la mise en route de l’immeuble. Est-ce que la garantie de parfait achèvement est ici d’application exclusive ? Tout dépend de la nature du désordre. On est après la réception des travaux. Si le désordre qui apparaît est un désordre d’une importance suffisante pour être couvert par la responsabilité biennale ou décennale, la victime aura une option entre la responsabilité des constructeurs et la garantie de parfait achèvement. La victime aura plutôt intérêt à invoquer la responsabilité des constructeurs, qui est couverte par l’assurance construction. Si le désordre n’est pas suffisamment important, la victime aura encore une option entre la garantie de parfait achèvement et la responsabilité contractuelle de droit commun.

La nature des désordres visés

Ce sont à la fois des vices et des défauts de conformité. En tout état de cause, il ne peut s’agir que de désordres de construction, i.e. des désordres qui vont affecter l’ouvrage.
A priori, la garantie de parfait achèvement ne fonctionne donc pas pour réparer des retards de livraison ou pour sanctionner l’inexécution d’une obligation de conseil (sauf si cette inexécution a entraîné des désordres matériels de construction sur l’ouvrage).
Il suffit donc que le désordre affecte matériellement l’ouvrage.

Le débiteur de la garantie

1792-6 C.civ. : il n’y a qu’un seul débiteur de cette garantie : l’entrepreneur qui a réalisé les travaux de construction. Cela veut dire concrètement que l’architecte ou le maître d’œuvre ne peuvent pas être tenus à la garantie de parfait achèvement. De la même façon, le vendeur d’immeubles à construire ne peut pas être tenu à la garantie de parfait achèvement.
Lorsque plusieurs entrepreneurs sont intervenus sur l’ouvrage et qu’il y a eu des malfaçons sur le mur porteur qui sont venus affecter l’électricité, la peinture et les canalisations, quel est l’entrepreneur qui est visé au titre de la garantie de parfait achèvement ? Faut-il intenter une action contre chaque entrepreneur pour la partie de ses travaux ou peut-on intenter une action contre n’importe lequel d’entre eux, à charge pour lui d’appeler les autres en garantie ? Chaque entrepreneur est tenu pour la part des travaux qu’il a réalisés. En revanche, le maçon est dans l’exemple responsable pour la globalité des désordres.

Le régime de la responsabilité

La garantie de parfait achèvement doit être mise en jeu dans le délai d’un an à compter de la réception des travaux. Elle concerne donc tous les désordres qui se révèlent dans le délai d’un an.
La garantie doit être mise en jeu dans le délai d’un an.  Ce délai est un délai préfix. Seule l’assignation peut venir interrompre ce délai.
Quel est le résultat de l’action en garantie ? Normalement, l’entrepreneur est matériellement obligé de venir faire les travaux de réfection, pour que le désordre soit supprimé. Son obligation est donc une obligation d’exécution matérielle des travaux pour réparer les désordres.
Est-ce que la loi précise les délais dans lesquels l’entrepreneur doit réaliser les travaux ? Il n’y a aucun délai précisé. Ces délais sont fixés d’un commun accord entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur. Pour autant, la loi et la jurisprudence favorisent le maître de l’ouvrage, en considérant que si un accord n’est pas trouvé entre eux, c’est le maître de l’ouvrage qui peut décider de la date des travaux. Si l’entrepreneur ne réalise pas les travaux dans les délais ainsi fixés, le maître de l’ouvrage peut s’adresser à un tiers pour réaliser ces travaux de réfection, ces travaux étant alors à la charge de l’entrepreneur défaillant.
En principe, pour faite intervenir un tiers, il faut une autorisation de justice préalable. Ici cette autorisation n’est pas nécessaire. Mais pour que le maître de l’ouvrage se fasse rembourser par l’entrepreneur défaillant le prix payé au tiers entrepreneur pour réaliser les travaux de réfection, il faudra bien intenter une action en justice.
Il s’agit d’une responsabilité objective, sans faute, d’ordre public.

B. La garantie décennale (1792, 1792-2 et 1792-4 du code civil)

1792 C.civ. : « Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. »
Il y a plusieurs notions essentielles. Ne sont couverts par la responsabilité décennale que les désordres qui affectent l’ouvrage, mais seulement les désordres les plus graves (qui affectent la solidité de l’ouvrage ou la destination de cet ouvrage).
Il y a donc deux notions clef : la notion d’ouvrage et la notion de désordre (= atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage).

Les désordres concernés

La notion d’ouvrage

Avant 1978, on n’envisageait pas la notion d’ouvrage, on envisageait la notion d’édifice. L’ouvrage est une notion plus théorique et plus générique que celle de construction. La notion d’ouvrage couvre la notion de construction, mais elle est plus large, elle couvre d’autres réalisations, notamment les travaux de génie civil (Ex : pont, digue). Les travaux de génie civil sont toutes les réalisations qui ont recours à des travaux de construction. Les simples travaux de remodelage du sol ne sont pas considérés comme un ouvrage au sens de l’article 1792, contrairement à des travaux de soutènement ou de drainage du sol. Ex : lotisseur créant les voies et réseaux divers. Ces travaux sont de véritables ouvrages couverts par la responsabilité des constructeurs. Autre ex : parcours de golf. S’il n’y a qu’un simple remodelage du sol, il n’y a pas application de l’article 1792. Mais s’il y a des travaux de drainage du sol, éventuellement cela pourra être couvert par l’article 1792.
La notion d’ouvrage recouvre tout bâtiment ou construction réalisé par la main de l’homme ou de toute réalisation ayant recours à des techniques de construction. Cela veut dire que les immeubles, maisons et bâtiments sont des ouvrages.  Mais il s’agit aussi de tous les travaux de génie civil (digues, pont), des piscines, des parkings, des golfs… On a donc élargi le champ d’application de la responsabilité des constructeurs, la notion d’ouvrage étant plus large que celle d’édifice.

Certains éléments d’équipement

Dans l’article 1792, on ne vise pas seulement l’ouvrage, mais aussi certains éléments d’équipement. L’article 1792 vise donc déjà certains éléments d’équipement comme entrant dans le champ de la responsabilité décennale. Quels sont ces éléments d’équipement ? D’après l’article 1792, ce ne sont pas n’importe quels désordres affectant les éléments d’équipement qui sont visés. Il doit s’agir d’un désordre affectant l’élément d’équipement. Mais au-delà de la défectuosité de l’élément d’équipement, le désordre doit porter atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage. C’est simplement parce que le désordre atteint l’ouvrage lui-même que l’élément d’équipement sera couvert par la responsabilité décennale.
1792-2 et 3 C.civ. : Le législateur distingue les éléments d’équipement dissociables des éléments d’équipement indissociables. Un élément est indissociable si on ne peut pas le retirer sans porter atteinte, soit à l’ouvrage soit à l’élément d’équipement. Dans ce cas, il suffit que le désordre porte atteinte à la solidité ou à la destination (ajout de la jurisprudence, le texte ne visant que la solidité) de cet élément d’équipement (et non pas de l’ouvrage) pour que la responsabilité décennale puisse fonctionner.
En revanche, si l’élément d’équipement est dissociable, dans ce cas on revient à l’article 1792 (la responsabilité décennale sera donc applicable si le désordre affecte la solidité ou la destination de l’ouvrage).
A quoi correspondent les éléments d’équipement ? Il s’agit de tout ce qui vient s’adjoindre à l’ouvrage (qui est assimilé au clos et au couvert). Ex : dalles au sol, tuiles, fenêtres, électricité.
S’est posé en jurisprudence le cas de savoir si un système de soupe automatique (pour nourrir les cochons), installé en même temps qu’un silo à grains, pouvait être couvert par la responsabilité des constructeurs. Pour la première chambre civile, ce type d’équipement pouvait être couvert par la responsabilité des constructeurs, ce que refusait la troisième chambre civile. La divergence portait sur la définition même de l’élément d’équipement. Pour la troisième chambre civile, il fallait distinguer les éléments d’équipement industriels et commerciaux des éléments d’équipement de construction. Une ordonnance de février 2005 est venue préciser que seuls les éléments d’équipement de construction sont couverts par la responsabilité des constructeurs.
Ex : construction d’un centre commercial. Chutes de clients, dues au revêtement du sol qui est trop glissant. Peut-on agir sur le fondement de la responsabilité des constructeurs, et sur quel fondement ? Cela peut éventuellement être couvert par la responsabilité des constructeurs (désordre au moment de la construction). Le revêtement est un élément d’équipement de construction. Cet élément d’équipement est-il indissociable ou dissociable ? Il peut être incorporé ou simplement posé. S’il est indissociable, la responsabilité décennale s’appliquera. S’il est dissociable, le désordre affecte cependant la destination de l’ouvrage. La responsabilité décennale est donc applicable.
1792 C.civ. dispose que les désordres couverts par la responsabilité décennale sont les désordres qui affectent la solidité de l’ouvrage ou qui portent atteinte à sa destination.

Certains éléments constitutifs

La notion d’élément constitutif est une notion résiduelle. Elle a vocation à accueillir tout ce qui ne peut entrer ni dans l’ouvrage ni dans les éléments d’équipement, mais qui fait partie de l’ouvrage. Ex : la peinture. Encore faut-il qu’il y ait une atteinte à la solidité ou la destination de l’ouvrage. Si le désordre est purement esthétique, la responsabilité des constructeurs ne pourra pas être mise en jeu.
Si les éléments constitutifs ne portent pas atteinte à la solidité ou la destination de l’ouvrage, peut-on les renvoyer à la catégorie de la responsabilité biennale ? La responsabilité biennale ne vise que les éléments d’équipements. Donc, si les éléments constitutifs de l’ouvrage n’entrent pas dans le champ d’application de la responsabilité décennale, il faudra appliquer la responsabilité de droit commun.
Il y a une tendance de la jurisprudence à élargir le champ de la responsabilité décennale, pour mieux couvrir les victimes, mais aux dépens de l’équilibre financier de l’opération notamment au regard de l’assurance. Si on s’intéresse uniquement aux éléments d’équipement,  lorsqu’il s’agit d’éléments d’équipement dissociables, il fallait qu’il y ait une atteinte à la solidité ou à la destination de l’ouvrage lui-même pour que le désordre soit couvert par la responsabilité décennale. Pour autant, la tendance de la jurisprudence à dire que l’élément d’équipement dissociable constitue en lui-même un ouvrage, lorsqu’elle ne parvient à prouver qu’il est indissociable ou qu’il y atteinte à la solidité ou à la destination du bâtiment lui-même.

Le désordre réparable : les désordres suffisamment graves

Tous les désordres ne sont pas réparés par la responsabilité décennale. Seuls sont réparés les désordres qui portent atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage. C’est un désordre à l’ouvrage qui doit être constaté et un désordre de construction. Il doit s’agir soit d’un vice, soit d’un défaut de conformité.
Le texte vise, non pas les causes du désordre, mais ses conséquences. Cela veut dire que peu importe qu’il s’agisse d’un vice ou d’un défaut. Peu importe la cause du désordre, il suffit que ce désordre soit suffisamment grave pour être couvert par la responsabilité décennale. En matière de responsabilité décennale, peu importe la cause pourvu que l’on ait la gravité. Peu importe donc la cause du désordre (vice, défaut de conformité), pourvu que le dommage soit suffisant au regard de l’article 1792.
Ex : salle de cinéma nouvellement construite. Il y a une fissure dans le hall d’entrée. Les spectateurs ne peuvent pas passer. La salle va être fermée pendant deux mois pour que les réparations soient effectuées.
Sur les questions de gravité, il faut une atteinte à la destination ou à la solidité de l’ouvrage. Ce sont des notions très souples. La solidité de l’ouvrage est appréciée de façon souple par le juge (pas besoin d’attendre que le bâtiment soit en ruine). Pour la destination de l’immeuble, il peut suffire que le chauffage ne fonctionne pas dans un immeuble d’habitation. L’atteinte à la destination peut être plus large : il peut s’agir d’un danger potentiel pour le maître de l’ouvrage. Il a parfois été considéré que le fait même de ne pas respecter les règles d’urbanisme (Ex : construire dans une zone inondable) pouvait être traité par la responsabilité décennale, car il pouvait y avoir une atteinte à la destination de l’ouvrage. Cette solution pose la question de savoir si le désordre est futur et réparable ou seulement éventuel et non réparable ?
Quelle est la nature des dommages réparables : est-ce que ce sont seulement les dommages liés à la construction (dommages matériels) ou est-ce que ce sont tous les dommages (en application du principe de réparation intégrale du préjudice) dès lors que ces dommages ont pour origine un désordre de construction ? Donc, dans l’exemple, est-ce que les pertes d’exploitation sont réparables sur le fondement de la responsabilité des constructeurs ? La jurisprudence applique le principe de réparation intégrale du préjudice. Mais au titre de l’assurance construction, seuls les dommages matériels sont couverts.

C. La garantie de biennale de bon fonctionnement (1792-3 du code civil)

C’est une responsabilité résiduelle. Tout ce qui ne tombera pas dans la responsabilité décennale sera couvert par la responsabilité biennale. Sont concernés les éléments d’équipement de construction (et non les éléments d’équipement industriels et commerciaux). Ce sont a priori les éléments d’équipement dissociables, qui ne portent pas atteinte à la solidité et à la destination de l’ouvrage.
On parle aussi de responsabilité de bon fonctionnement. 1792-3 C.civ. vise la responsabilité biennale en cas de mauvais fonctionnement des éléments d’équipement. Est-ce que se trouvent exclus de la responsabilité biennale les éléments d’équipement inertes (Ex : fenêtre) ? Ce serait un moyen de limiter encore plus le domaine d’application de la responsabilité biennale. La jurisprudence rappelle de temps en temps la condition de bon fonctionnement, mais applique la responsabilité biennale à des éléments d’équipement inertes, donc en écartant la condition de bon fonctionnement (Ex : moquette, revêtement mural d’une piscine).

D. Les acteurs de la responsabilité des constructeurs

Les bénéficiaires

Les bénéficiaires de cette responsabilité sont visés par l’article 1792 : le premier bénéficiaire est le maître de l’ouvrage (sachant qu’il s’agit d’une responsabilité contractuelle liée au contrat d’entreprise).
A côté du maître de l’ouvrage, l’article 1792 vise tout acquéreur de l’ouvrage. La loi reconnaît que l’action en responsabilité des constructeurs est un accessoire de l’immeuble : lorsque l’immeuble est vendu, le sous-acquéreur bénéficie de cette action contre l’entrepreneur, dès lors que les conditions d’application de la responsabilité sont remplies.
La responsabilité est le propre de tout contrat d’entreprise. La responsabilité est donc propre au maître de l’ouvrage. Mais en cas de ventes successives, chacun des acquéreurs successifs peut invoquer la responsabilité des constructeurs (idée que l’action en responsabilité des constructeurs est un accessoire de l’immeuble vendu, elle est donc transmise au moment de la vente). Cette action aura une nature contractuelle, même pour les acquéreurs successifs.
Les conséquences sont qu’une fois que le bien à été vendu par Mr A, celui-ci n’est plus bénéficiaire de la responsabilité des constructeurs. Mais la Cour de cassation dit qu’il doit pouvoir établir l’existence d’un préjudice certain et personnel. Par exemple, lorsque les travaux de réfection ont déjà été réalisé par A avant de revendre, il est normal qu’il puisse intenter lui-même une action contre le constructeur. Pour éviter tous risques, il faudra préciser, dans l’acte de vente une clause de subrogation de A dans les droits de B contre les constructeurs en cas de désordres ultérieurs. La Cour de cassation est stricte en ce qu’elle ne permet l’action en responsabilité qu’au propriétaire du bien immobilier. Par exemple, pour le crédit-bail immobilier, celui qui exploite est le crédit-preneur et celui qui finance les constructions est le crédit-bailleur, qui est le plus souvent une banque. Si il y a une action en responsabilité des constructeurs à intenter contre l’entrepreneur normalement ce devrait être à la banque d’engager cette responsabilité car la Cour de cassation considère que le crédit-preneur ne peut pas intenter cette action. Donc dans tous les contrats de crédit-bail les parties prévoient une clause de subrogation du crédit-preneur dans les droits du bailleur.
Lorsque l’immeuble est en copropriété, pour savoir qui est titulaire de l’action, tout dépend de l’endroit où se situe le désordre. Si le désordre affecte des parties privatives, seul le copropriétaire aura qualité pour agir. Si le désordre affecte des parties communes, seul le syndic de copropriété aura qualité pour agir.

Les débiteurs

Les débiteurs de cette garantie sont listés par l’article 1792-1 C.civ. :

• toutes les personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat d’entreprise (entrepreneur qui a réalisé matériellement les constructions, maître d’œuvre, architecte, bureau d’études) ;
• les personnes qui vendent après achèvement un ouvrage qu’elles ont construit ou fait construire (maître de l’ouvrage). Cette responsabilité a un intérêt car le maître de l’ouvrage a souscrit une assurance dommages ouvrage. Au départ, on pensait au professionnel qui fait construire et vend (vendeur d’immeubles à construire, promoteur, marchand de bien réhabilitant un immeuble). Mais la jurisprudence a élargi cette catégorie aux particuliers, car il n’y a aucune condition de professionnalisme dans les textes. Cela est critiqué par la doctrine. Le vendeur qui a fait construire doit en principe obligatoirement souscrire une assurance dommage ouvrage. S’il ne l’a pas fait, il ne peut pas régulariser la situation a posteriori. Selon la Cour de cassation, le notaire, au titre de son obligation de conseil, ne peut pas refuser la vente au motif que le vendeur maître de l’ouvrage n’a pas souscrit cette assurance ;
• la troisième catégorie de débiteurs est une catégorie balai : les personnes qui agissent en qualité de mandataire du propriétaire de l’ouvrage et qui accomplissent une mission comparable à celle de l’entrepreneur (contrats de promotion immobilière, professionnels qui sous couvert de mandat sont en réalité promoteurs et ont en charge la réalisation de l’ouvrage). C’est une disposition balai, qui vise toutes les personnes, sans apparaître comme un véritable entrepreneur, vont essayer de biaiser la relation juridique en apparaissant comme un simple mandant du maître de l’ouvrage, car le mandataire n’entre pas dans les dispositions des articles 1792 C.civ. Le législateur a essentiellement visé le contrat de promotion immobilière (promoteur). Cette disposition vise aussi les sociétés de construction qui vont vendre les immeubles construits aux associés-acquéreurs. Il n’y a ni contrat d’entreprise, ni contrat de vente à proprement parler.
  

Il faut ajouter une autre catégorie de débiteur, visée par l’article 1792-4 C.civ. : on envisage une extinction de la responsabilité des constructeurs aux fabricants de certains produits qui sont incorporés à l’immeuble. En principe, le responsable est l’entrepreneur. Pour certains produits de construction, le législateur a voulu que les fabricants, qui sont à la source du désordre, voient leur responsabilité engagée. Pour autant, n’importe quel type de produit peut être incorporé à l’immeuble. Si on ouvre donc trop grand cette responsabilité, tous les fabricants seront tenus de souscrire une assurance construction obligatoire, sous peine de sanctions pénales. Le législateur a donc limité l’extension de la responsabilité des constructeurs à certains fabricants seulement. L’article 1792-4 ne vise que les fabricants d’ouvrage (maisons à préfabriqué) ou de parties d’ouvrage (toitures préfabriquées, cloisons…) et les fabricants des EPERS (i.e. les éléments pouvant entraîner la responsabilité solidaire donc la responsabilité des constructeurs). Il est revenu à la jurisprudence de définir ce qu’on entendait par EPERS. Si les juges du fond sont plutôt libéraux quant à cette qualification,  la Cour de cassation maintient une qualification plutôt stricte, avec parfois quelques arrêts qu’on peut considérer comme des ouvertures. Pour la Cour de cassation, la notion d’EPERS ne couvre que les produits qui font l’objet d’une commande particulière, pour un marché particulier, et qui ne sont pas fabriqués en série. Mais encore faut-il qu’il s’agisse bien d’un élément d’équipement de construction.
La responsabilité des fabricants est limitée quant aux produits concernés, mais également quant à son mécanisme. Seuls sont visés les éléments qui peuvent entraîner la responsabilité solidaire. Il faudrait plutôt parler de responsabilité de second plan, en ce sens que pour que la responsabilité du fabricant soit engagée, encore faut-il que la responsabilité du constructeur soit elle-même engagée. C’est dont une responsabilité subsidiaire, car il faut au préalable établir la responsabilité de l’entrepreneur.

E. Les moyens d’exonération du constructeur

C’est une responsabilité de plein droit, sans faute. La preuve de l’absence de faute du constructeur est donc indifférente.
Les seuls moyens d’exonération possible sont :

• la force majeure : ces cas sont plutôt limités ;
• la faute de la victime (maître de l’ouvrage) : deux notions sont utilisées : la notion d’immixtion du maître de l’ouvrage dans la réalisation de la construction et la notion de prise de risque par la maître de l’ouvrage. Les deux notions sont assez proches. Simplement, lorsqu’il y a immixtion il peut y avoir exonération totale de responsabilité, alors que la simple prise de risque n’entraîne pas d’exonération totale. Pour qu’il y ait immixtion, le maître de l’ouvrage doit avoir une compétence notoire dans le domaine de la construction. Lorsque le maître de l’ouvrage n’a pas de compétence particulière dans le domaine de la construction (profane), on utilise la notion de prise de risque. Dans ce cas, même si l’entrepreneur lui a expliqué les risques, il ne peut jamais s’exonérer totalement de sa responsabilité. Ces deux notions ont désormais tendance à se mélanger, la notion de compétence notoire ayant tendance à s’éroder.

F. La responsabilité de droit commun des constructeurs

Si les conditions de la responsabilité des constructeurs sont réunies, il y a une exonération de la responsabilité du droit commun. A défaut, on en revient à la responsabilité de droit commun.
La responsabilité des constructeurs peut être engagée à l’égard du maître de l’ouvrage ou à l’égard des tiers. De même pour la responsabilité de droit commun.

La responsabilité des constructeurs à l’égard du maître de l’ouvrage

Après la loi du 4 janvier 1978, on s’est aperçu que la responsabilité des constructeurs avait un domaine d’application limité. La responsabilité de droit commun conservait un domaine d’application résiduelle important.
Il s’agit d’une responsabilité de nature contractuelle. Pour autant, même s’il s’agit la plupart du temps d’une responsabilité contractuelle, une place a été laissée à la responsabilité délictuelle.

La responsabilité contractuelle

Elle a un domaine d’application très varié.
Si un désordre apparaît au cours de l’exécution du contrat d’entreprise, avant la réception, ce désordre sera couvert par la responsabilité contractuelle de droit commun.
Au moment de la réception, si des réserves sont faites, elles sont couvertes soit par la garantie de parfait achèvement, soit par la responsabilité contractuelle de droit commun.
Si un désordre apparaît dans le délai de la responsabilité décennale, mais si ce désordre n’affecte qu’un élément d’équipement (qui n’est pas un élément d’équipement de construction) sans qu’il affecte la solidité ou la destination de l’ouvrage, ce sera également la responsabilité de droit commun qui s’appliquera. Ce sont les désordres qui ne sont couverts ni par la responsabilité biennale ni par la responsabilité décennale qui sont couverts par la responsabilité de droit commun : on parle de désordres intermédiaires, qui affectent la construction mais qui ne présentent pas une gravité telle qu’ils bénéficient de la responsabilité des constructeurs.
Si ces désordres sont exclus de la responsabilité des constructeurs, ne devrait-il pas y avoir également exclusion de la responsabilité de droit commun ? En tout état de cause, la Cour de cassation dans l’arrêt du 22 mars 1995, Maison Enec, a considéré que les désordres intermédiaires pouvaient faire l’objet d’une réparation et étaient couverts par la responsabilité contractuelle de droit commun. La réparation des désordres intermédiaires est la principale application de la responsabilité contractuelle de droit commun entre l’entrepreneur et le maître de l’ouvrage.
On applique également la responsabilité contractuelle de droit commun en cas d’inexécution par le constructeur de son obligation d’information n’entraînant pas de désordre de construction, ou de non respect des délais.
En reconnaissant l’application éventuelle de la responsabilité contractuelle de droit commun, le juge a créé une certaine concurrence entre la responsabilité des constructeurs et la responsabilité de droit commun. Cette concurrence est surtout relevée à propos :
• du régime  de ces responsabilités : en principe le régime de la responsabilité des constructeurs est un régime de plein droit. Au contraire, la responsabilité contractuelle de droit commun serait plutôt une responsabilité pour faute. Cependant, on attend de l’entrepreneur une obligation de résultat (car il n’y a pas d’aléa). On applique donc une responsabilité de plein droit. Le régime de la responsabilité de droit commun peut varier selon qu’on est avant ou après la réception des travaux. Pour les désordres intermédiaires, la responsabilité de droit commun est une responsabilité de plein droit, sans faute.
• et des délais d’action de ces responsabilités (30 ans ou 10 ans en matière de responsabilité contractuelle de droit commun). Quand on a mis en place la responsabilité des constructeurs, c’est pour offrir une responsabilité forte au profit du maître de l’ouvrage, tout en limitant les délais d’action au profit des entrepreneurs. C’est la raison pour laquelle la Cour de cassation a considéré que la responsabilité de droit commun était soumise à la même prescription que la responsabilité des constructeurs. La prescription est donc de 10 ans pour la responsabilité contractuelle de droit commun en matière de construction.
Dans cette nouvelle jurisprudence, on s’est demandé si ce qui se prescrit par dix ans, ce sont uniquement les actions qui portent sur des désordres de construction ou toute action contractuelle contre les entrepreneurs (y compris les actions pour manquement à une obligation d’information ou pour non respect des délais). Il n’y a pas de réponse définitive de la part de la Cour de cassation.

La responsabilité délictuelle

Avant cette responsabilité avait un intérêt, notamment en cas de faute dolosive de l’entrepreneur dans la réalisation des travaux. Cette faute dolosive était considérée comme dépassant le cadre du contrat. Aujourd’hui, la Cour de cassation est revenue sur cette qualification et applique la responsabilité contractuelle : mais pour sanctionner l’entrepreneur, on en revient à une durée de prescription de 30 ans.
La responsabilité délictuelle peut également intervenir à propos des recours entre entrepreneurs. Les recours sont en principe de nature contractuelle car l’entrepreneur exerce en principe un recours subrogatoire contre les autres entrepreneurs. Sinon, il s’agira d’une responsabilité délictuelle.

La responsabilité délictuelle des entrepreneurs à l’égard des tiers

Cette responsabilité peut être de plusieurs natures. En matière de construction, la principale construction est la théorie des troubles de voisinage. L’intérêt est qu’il s’agit d’une responsabilité particulière, sans faute, qui s’applique dans les relations entre l’entrepreneur et les voisins du maître de l’ouvrage. On considère en effet l’entrepreneur comme un voisin occasionnel.
On applique également la responsabilité du fait des choses (1384 al.1) et la responsabilité du fait des bâtiments en ruine (1386 C.civ.).

Le taux de TVA est diminué de 19,6% à 5,5% sur les travaux effectués dans les logements.
Cette mesure, applicable depuis le 15 septembre 1999, a été prolongée chaque année jusqu’au 31 décembre 2003. Elle a été pérennisée par la loi de finances pour 2004, sous réserve de l’autorisation de la Communauté Européenne.

1. Locaux concernés

Il s’agit des locaux à usage d’habitation, achevés depuis plus de deux ans à la date du début d'exécution des travaux :

• Locaux destinés à l’hébergement individuel ou collectif ;
• Nus ou meublés ;
• Occupés ou vacants ;
• A usage d’habitation principale ou secondaire ;
• Les maisons de retraite, les maisons d’accueil pour handicapés, les foyers de jeunes travailleurs ;
• Détenus en direct ou par l’intermédiaire d’une société.

Il s’agit également des dépendances habituelles de ces locaux à usage d’habitation (cave, grenier, garage…).

Cas particuliers :

• Locaux affectés partiellement à l’habitation : le taux réduit de TVA s’applique à l’ensemble des travaux, dans la mesure où plus de 50% de la superficie est affectée à l’usage d’habitation. Quand la proportion est inférieure à 50%, la TVA est calculée en fonction de cette proportion ;
• Travaux faits dans les parties communes des immeubles collectifs : le taux de 5,5% s’applique si les locaux sont affectés à l’habitation pour plus de 50% de la superficie. Autrement, le taux de TVA est de 19,6% ;
• Transformation d’un local affecté à un autre usage : le taux réduit s’applique également aux travaux qui ont pour objet d’affecter à l’usage d’habitation un local qui était affecté à un autre usage, dans la mesure où ce local est achevé depuis plus de deux ans.

Le taux réduit de TVA profite aux propriétaires, aux bailleurs et aux locataires, ainsi qu’aux occupants à titre gratuit et s’applique aux locaux affectés exclusivement à l’habitation et à ceux affectés pour partie à l’habitation et pour partie à l’exercice d’une activité professionnelle, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou locatives.

2. Travaux concernés

Il s’agit des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien, effectués par un prestataire. Le taux réduit s’applique alors aux prestations et au coût des matières et fournitures.
Si le particulier achète les fournitures lui-même et qu’il fait exécuter les travaux par un prestataire, il paiera la TVA au taux de 19,6% sur les fournitures et aux taux de 5,5% sur la facture du prestataire.

Sont donc soumis au taux réduit :

• Les prestations de main d’œuvre ;
• Les matières premières et fournitures nécessaires à la réalisation des travaux (Ex : béton, ciment, carrelage, parquet, produits de traitement, papiers peints, tuyaux…) ;
• Les équipements sanitaires ;
• Les appareils de chauffage, de production d’eau chaude, de ventilation, de climatisation fixes (Ex : chaudières, radiateurs, ballons d’eau chaude, inserts…) ;
• Les systèmes d’ouverture du logement (Ex : fenêtres, volets, portes blindées, stores…) ;
• Les équipements de sécurité (Ex : alarmes, digicodes, interphone, détecteurs de fumée…) ;
• Les équipements électriques (Ex : tableaux électriques, prises, interrupteurs…) ;
• Les équipements divers (Ex : antennes de télévision, parabole, cheminée, boîtes aux lettres…).

Les contrats de maintenance (chauffage, ascenseur) qui concernent des opérations d’entretien courant entrent dans le champ d’application de cette mesure.

Le particulier peut également bénéficier du taux réduit de TVA lorsque les travaux sont réalisés sur son terrain (Ex : travaux de réfection d’une clôture, installation d’une boîte aux lettres, raccordement aux réseaux publics).

Par contre, restent soumis au taux normal de 19,6% :

• Les travaux concourant à la production d’immeubles neufs ;
• Les gros équipements (chaudières, cuves…) ;
• Les équipements ménagers et électroménagers ;
• Les équipements mobiles ;
• Les travaux de nettoyage, d’aménagement et d’entretien d’espaces verts.

Lorsque les travaux sont urgents, la condition d’achèvement depuis plus de deux ans ne s’applique pas. Il s'agit des travaux nécessaires pour maintenir ou rendre au logement une habitabilité normale (Ex : travaux de plomberie en cas de fuite, travaux de serrurerie en cas d'effraction, de perte de clés, réfection d'une toiture suite à un sinistre naturel...).

3. Formalisme à respecter

Le client doit remettre à l’entrepreneur, avant le commencement des travaux, une attestation sur papier libre, datée et signée, certifiant que l’immeuble est achevé depuis plus de deux ans et qu’il est affecté à un usage d’habitation. Il doit utiliser les modèles d’attestation fournis par l’administration, lesquels ont un caractère impératif. Vous trouverez ces modèles sur le site :

http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3761/fichedescriptive_3761.pdf