Droit des baux

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Marie Sacchet
14 novembre 2005

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Jeudi 22 juin 2006

Le nouvel indice de révision des loyers d'habitation : éléments de compréhension et de calcul

Tout récemment, une loi est venue modifier l'indice de référence en matière d'indexation des loyers d'habitation. Le nouvel indice est applicable depuis le 1er janvier 2006, en vertu de l'article 163 de la loi de finances pour 2006 n°2005-1719 du 30 décembre 2005.

L'objectif de ce nouvel indice est d'atténuer l'augmentation des loyers résultant de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice du coût de la construction en matière de baux d'habitation. Le législateur a en effet estimé que l'évolution de cette moyenne était trop rapide ces dernières années. C'est pour atténuer cette augmentation trop rapide des loyers que le nouvel indice de révision des loyers a été finalement adopté, par l'article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005.

1. Champ d'application du nouvel indice

La nouvelle indexation ne s'applique qu'à certains baux d'habitation, à savoir les baux soumis à la loi du 6 juillet 1989 (locations nues données à bail à titre de résidence principale au profit d'une personne physique). Les autres baux ne sont pas soumis au nouvel indice.

La clause d'indexation joue de plein droit et de manière automatique. En pratique, cela signifie que le bailleur n'a nullement besoin de manifester sa volonté pour bénéficier de l'indexation. Et s'il néglige de demander le jeu de l'indexation, il pourra le faire ultérieurement, dans la limite toutefois de la prescription quinquennale visée à l'article 2277 du Code civil.

2. Calcul de l'indexation

Dans un bail d'habitation, une clause d'indexation prévoit en général que le loyer doit être révisé automatiquement à une date déterminée de chaque année, en fonction de la variation de l'indice du coût de la construction publié chaque trimestre ou de tout autre indice qui viendrait à lui être substitué (en l'occurrence, l'IRL à compter du 1er janvier 2006). La clause prévoit également quel est le trimestre de l'indice de base à retenir.
Prenons l'exemple d'un loyer révisé le 1er juin de chaque année, par référence à l'indice du 4ème trimestre de l'année précédente.

a. Indexation à partir de l'ancien indice : moyenne des indices du coût de la construction

Jusqu'au 1er janvier 2006, l'indice de révision était la moyenne des indices du coût de la construction (mICC).

Cette moyenne était de :

Au 4ème trimestre 2000 : 1098
Au 4ème trimestre 2001 : 1137,25
Au 4ème trimestre 2002 : 1166
Au 4ème trimestre 2003 : 1200,50

Avant le 1er janvier 2006, pour calculer l'indexation pour le loyer au 1er juin de l'année n, il fallait donc faire :

Loyer d'origine au 1er juin n-1 x mICC 4ème trimestre n-1
mICC 4ème trimestre n-2

L'indexation était donc :

Pour les loyers de 2002 : Loyer d'origine au 1er juin 2001 x 1, 036
Pour les loyers de 2003 : Loyer d'origine au 1er juin 2002 x 1, 025
Pour les loyers de 2004 : Loyer d'origine au 1er juin 2003 x 1, 029
Pour les loyers de 2005 : Loyer d'origine au 1er juin 2004 x 1, 048

b. Indexation à partir du nouvel indice : l'indice de révision des loyers

A compter du 1er janvier 2006, l'indice de référence en matière d'indexation des loyers d'habitation n'est plus la moyenne des indices du coût de la construction.
Le nouvel indice est l'indice de révision des loyers d'habitation (IRL), issu de l'article 35 de la loi n°2005-841 du 26 juillet 2005, entré en vigueur à compter du 1er janvier 2006 en vertu de l'article 163 de la loi de finances pour 2006 n°2005-1719 du 30 décembre 2005.

Cet indice était de :

Au 4ème trimestre 2004 : 101,45
Au 4ème trimestre 2005 : 103,78

Désormais, l'indexation du loyer au 1er juin de l'année n se fait donc comme suit :

Loyer d'origine au 1er juin n-1 x IRL 4ème trimestre n-1
IRL 4ème trimestre n-2

L'indexation est donc :

Pour les loyers de 2006 : Loyer d'origine au 1er juin 2005 x 1, 023

On remarquera que l'objectif de la nouvelle législation n'est pas vraiment atteint, l'indice trouvé étant de 1,023, contre 1,025 pour les loyers de 2003 dans notre exemple …

Pour approfondir :

Tableau INSEE des mICC

Tableau INSEE des IRL

Par Marie Sacchet
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Jeudi 31 août 2006

Logement insalubre : quels droits pour le locataire ?

En bref
Les locataires disposent d’un pouvoir d’initiative dans le déclenchement d’une procédure d’insalubrité (en cas de carence des pouvoirs publics) et de droits dans le déroulement de cette procédure (notification des différents actes de la procédure, droit de participer aux réunions…).
En cas d’arrêté d’insalubrité, les propriétaires sont redevables d’obligations à l’égard des occupants, notamment une obligation d’hébergement ou de relogement (selon que l’insalubrité est remédiable ou irrémédiable). Les loyers cessent d’être dus à compter de l’arrêté d’insalubrité et, en cas de résiliation du bail par le locataire, le propriétaire devra quand même répondre à ses obligations de relogement et d’indemnisation.

La police des immeubles insalubres est une police spéciale confiée au préfet. Elle a été réformée par la loi SRU du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui a apporté des modifications importantes aux dispositions en vigueur, notamment en simplifiant la procédure et en renforçant les droits des occupants, mettant à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement temporaire ou de relogement.
Mais concrètement, quels sont les droits des locataires de logements insalubres, face à des propriétaires récalcitrants ?

Procédure d’insalubrité
La procédure d’insalubrité peut être mise en œuvre lorsqu’un immeuble, bâti ou non bâti, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, constitue soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins (L. 1331-26 CSP).
La procédure d’insalubrité est confiée au préfet. Elle est régie par les articles L. 1331-26 et suivants du Code de la Santé Publique (CSP).
La procédure est engagée par un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales (DDASS) ou, dans certaines communes, du directeur du service communal d’hygiène et de santé. Ces autorités peuvent agir soit de leur propre initiative, soit à la demande du maire, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant des immeubles concernés (L. 1331-26 CSP).
Recevant le rapport du DDASS, le préfet saisit le conseil départemental d’hygiène et de santé qui doit se prononcer dans les deux mois sur la réalité et les causes de l’insalubrité, ainsi que sur les mesures propres à y remédier. Les personnes intéressées (dont les locataires en tant qu’occupants de l’immeuble) doivent être avisées par le préfet, au moins 30 jours à l’avance, de la tenue de la réunion du conseil départemental. Elles peuvent consulter le rapport de la DDASS à la préfecture ou à la mairie, produire des observations écrites ou demander à être entendues par le conseil départemental et à assister aux visites des lieux.
L’avis rendu par le conseil départemental d’hygiène et de santé lie le préfet (CE, 1976, Ministre de la santé c/ Bidegain). Celui-ci ne peut prendre un arrêté d’insalubrité que si le conseil a conclu à l’existence d’une situation d’insalubrité. Les mesures prescrites par l’arrêté doivent être celles qui sont préconisées dans l’avis du conseil.
Aucune disposition n’impose que l’avis du conseil départemental soit notifié aux personnes intéressées.
L’avis doit se prononcer expressément tant sur la réalité de l’insalubrité que su le caractère irrémédiable ou non de celle-ci, et indiquer éventuellement les mesures propres à y remédier.

Arrêté d’insalubrité
Si le conseil départemental d’hygiène et de santé estime que l’immeuble est insalubre, le préfet doit, dans un délai d’un mois suivant l’avis, prendre un arrêté d’insalubrité.
Cet arrêté doit reproduire les dispositions des articles L. 521-1 à -3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), relatives au relogement des occupants.
L’arrêté doit être notifié aux personnes intéressées (dont le locataire en tant qu’occupant).
L’arrêté d’insalubrité peut, dans certains cas, porter interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. Pendant la durée de cette interdiction, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des habitants, dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 à -3 CCH. Il en va de même pendant la période au cours de laquelle un logement est rendu inhabitable du fait de l’exécution de travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité.
Il existe deux types d’insalubrité :
• L’insalubrité remédiable : le conseil départemental d’hygiène et de santé doit alors indiquer, dans son avis, les mesures appropriées pour remédier à l’insalubrité et les délais d’exécution. L’arrêté d’insalubrité prescrit la réalisation de ces mesures dans ces délais (L. 1331-28 al.5 CSP). Le préfet peut également prononcer l’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux, interdiction qui demeurera applicable jusqu’à la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité. Les mesures prescrites ne doivent pas entraîner pour le propriétaire une charge excessive hors de proportion avec la valeur de l’immeuble ou avec les revenus qu’il peut procurer.
• L’insalubrité irrémédiable : dans le cas où l’avis du conseil départemental conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, l’arrêté du préfet porte interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux (L. 1331-28 al. 1 à 4 CSP). La date d’effet de l’interdiction peut, sur l’avis du conseil, être différée.

Contestation de l’arrêté d’insalubrité
Les propriétaires et les locataires des immeubles frappés par un arrêté d’insalubrité peuvent saisir le tribunal administratif (recours de plein contentieux), dans les deux mois de la notification de l’arrêté préfectoral.

Lorsque les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire ou le préfet adresse une mise en demeure au propriétaire. Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet dans les deux mois qui suivent, il peut ordonner l’exécution d’office des mesures (L. 1331-29 CSP).
Le coût des travaux exécutés d’office, de même que les frais d’expulsion, de relogement et d’hébergement des occupants, sont à la charge du propriétaire.

Mainlevée de l’arrêté d’insalubrité
Une fois les travaux réalisés, le préfet vérifie leur conformité aux prescriptions de l’arrêté d’insalubrité. Le cas échéant, il prend un arrêté par lequel il constate cette conformité ainsi que la date d’achèvement des travaux, et prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et de l’interdiction d’utiliser les lieux dont il était éventuellement assorti (L. 1331-28-3 CSP).

Relogement des habitants des bâtiments insalubres et effets de la procédure sur les loyers
La loi SRU a introduit dans le Code de la Construction et de l’Habitation d’importants dispositions relatives au relogement des occupants des immeubles faisant l’objet d’interdiction d’habiter dans le cadre d’une procédure d’insalubrité puisque le propriétaire doit assurer le relogement ou l’hébergement des occupants et contribuer au coût correspondant (L. 521-1 à -4 CCH).
L’obligation de relogement ou d’hébergement s’applique lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité ou au péril rendent temporairement inhabitables un logement.
En cas d’interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire est tenu d’une obligation d’hébergement (L. 521-3 I CCH). L’hébergement doit être décent et correspondre au besoin des occupants. En cas d’inaction du propriétaire, le préfet prend les mesures nécessaires pour assurer l’hébergement provisoire, aux frais du propriétaire.
En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit assurer le relogement des occupants (L. 521-3 II CCH). Cette obligation est satisfaire par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. En cas de défaillance du propriétaire, la collectivité publique prend les dispositions nécessaires en vue du relogement.
Le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Le montant de cette indemnité est égal à trois mois du nouveau loyer.
Les obligations de relogement sont applicables en cas de résiliation du bail par le locataire en application des dispositions de l’article 1724 al3 du Code civil (« Si les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail »).

L’article L. 521-2 CCH précise l’incidence de la procédure d’insalubrité sur les loyers et les baux d’habitation afférents aux locaux qui en font l’objet.
Les loyers cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité.
La durée du bail est prolongée de la durée de l’interdiction temporaire d’habiter. Celui-ci ne cesse pas de plein droit et le locataire devra donc demander la résiliation du bail s’il souhaite partir. Cette résiliation répond aux conditions de l’article 1724 alinéa 3.

Par Marie Sacchet
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Mardi 7 novembre 2006

Loi ENL, rapport Pelletier et baux commerciaux

Le groupe de travail sur la simplification et la modernisation du statut des baux commerciaux (dit commission Pelletier) avait effectué en 2004, dans son rapport, une série de propositions en matière de reprise des logements vacants :

Permettre aux échéances triennales et lors du renouvellement la reprise par le bailleur des logements vacants accessoires aux locaux commerciaux, en vue de leur réaffectation à l’habitation si le preneur n’y a pas lui-même procédé dans les six mois de la notification.
Favoriser le concours des subventions publiques (ANAH, FISAC, etc.) pour aider à la transformation des logements vacants accessoires en vue de leur réaffectation à l’habitation.

Ces propositions, qui avaient pour objet la remise sur le marché locatif de logements accessoires des locaux commerciaux, non utilisés, aux fins d’habitation ont reçu écho dans l'article 45 de la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement (dite loi ENL) qui insère un article L. 145-23-1 C.com. et qui, corrélativement, modifie l'article L. 145-4.

Cette mesure présente le double intérêt de la redynamisation des centres villes des petites ou moyennes villes par l’occupation à usage d’habitation des premiers étages d’immeuble, ainsi que la disponibilité de nouveaux logements, en période de pénurie immobilière.

S'agissant de l'article L. 145-4, il comporte deux modifications. La première énonce que la nouvelle faculté de reprise instituée par l'article L. 145-23-1 peut être exercée, à l'instar des congés pour construire, reconstruire, surélever ou effectuer des travaux dans le cadre d'une opération de restauration immobilière, aux échéances triennales. Il n'y a pas lieu en effet d'attendre le terme du bail pour délivrer un tel congé partiel, qui comme les autres congés visés par le texte ne constitue pas une sanction d'un manquement du locataire à ses obligations. La seconde modification permet également le congé triennal en cas de démolition de l'immeuble dans le cadre d'un projet de renouvellement urbain, notion résultant de la loi SRU du 13 décembre 2000 et visée par l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme.

L'article L. 145-23-1 organise la faculté du bailleur de reprendre, aux échéances triennales, et donc également au terme du bail, la partie du local donné à bail, destinée à l'habitation et qui ne sera pas ou ne serait plus utilisée à cet usage, soit qu'elle soit vacante, soit qu'elle soit utilisée à usage commercial, généralement de bureau annexe ou de réserve. Il doit s'agir de locaux donnés à bail en vertu d'un bail unique.
Cette partie des locaux doit être visée par le bail comme étant à usage d'habitation, et non seulement comme étant en nature d'habitation puisque la désignation des lieux loués cède devant la destination qui leur a été donnée par le bail. De tels locaux doivent et ne peuvent être affectés qu'à l'habitation.
S'ils ne le sont pas ou ne le sont plus, leur utilisation à un autre usage peut certes constituer une infraction aux régies du bail et éventuellement à l'article L. 63 1-7 du code de la construction et de l'habitation justifiant une action en résiliation, mais ce n'est pas sous l'angle de la sanction que l'article L. 145-23-1 place son régime. II s'agit de tirer la conséquence du fait que le locataire n'a pas besoin de ces locaux pour y habiter, alors que tel en est l'usage et qu'ils seraient mieux affectés à l'habitation d'un tiers.
Aussi, le bailleur peut-il les reprendre afin de leur redonner cet usage, soit pour les occuper lui-même ou les faire occuper (mais la loi le permettait déjà : L. 145-23), soit pour les donner en location à usage d'habitation, l'objectif étant notamment de remettre sur le marché des logements vacants. Le congé sera délivré dans les formes et délai de l'article L. 145-9, mais ce congé n'est encore que conditionnel puisqu'il vaut en quelque sorte invitation au locataire à procéder lui-même à la mise à l'habitation, soit en occupant les locaux lui-même, soit en les sous-louant, si cette faculté est autorisée. Si à l'expiration de ce délai de six mois les locaux sont effectivement occupés à usage d'habitation, ce que le locataire fera constater, le congé ne pourra prospérer. Certes la fraude est envisageable, mais le locataire s'exposerait alors à une véritable sanction qui pourrait être la résiliation du bail.
La reprise ne peut être exercée sur des locaux affectés à usage d'hôtel ou de location en meublé, ni sur des locaux à usage hospitalier ou d'enseignement. De même, la reprise ne peut être exercée si le locataire établit que la privation de jouissance des locaux d'habitation apporte un trouble grave à l'exploitation du fonds de commerce. Enfin, si l'ensemble des locaux d'habitation et des locaux commerciaux forme un tout indivisible matériellement (et non juridiquement, la plupart des baux stipulant une telle indivisibilité), rendant impossible leur occupation distincte, la reprise ne peut être exercée. En revanche, il n'est pas exclu que le bailleur doive procéder à des travaux tant pour séparer les locaux (s'il y a lieu), que pour respecter les normes de confort et d'habitabilité.
Le texte a prévu que cette reprise partielle avait une influence sur le montant du loyer à raison de la réduction des surfaces. Le loyer doit être diminué « pour tenir compte des surfaces retranchées ». Cette modification résultera d'un accord des parties ou de la décision du juge.