Dans une décision rendue le 13 décembre 2013, le Conseil d’Etat confirme la jurisprudence Quenesson en matière de travaux portant sur un mur mitoyen, en abandonnant ainsi définitivement la théorie du propriétaire apparent.

Antérieurement à cet arrêt, le Conseil d’Etat considérait que le régime juridique de la mitoyenneté (établissant une présomption de propriété commune) faisait obstacle à ce qu’un des copropriétaires d’un mur mitoyen puisse être considéré comme le propriétaire apparent dudit mur et puisse en conséquence solliciter seul une autorisation sur ledit mur.

Il convenait en conséquence qu’il puisse justifier de l’accord des autres propriétaires du mur et il appartenait à l’administration d’exiger la production du consentement des autres copropriétaires du mur, à l’appui de toute demande d’autorisation portant sur des travaux entrant dans le champ d’application de l’article 662 du Code civil (appui ou enfoncement sur le mur mitoyen).

Dans cet arrêt du 13 décembre 2013, le Conseil d’Etat rappelle qu’il n’appartient pas au juge administratif d’assurer le respect de droits de nature privée et qu’il appartient aux copropriétaires du mur mitoyen de contester devant le juge judiciaire les travaux réalisés sur le mur mitoyen sans leur autorisation.

L’autorité administrative, pour sa part, se contente de vérifier le respect des dispositions prévues par les articles R. 431-1 et suivants du Code de l’Urbanisme. Elle ne saurait inférer dans la gestion de droits de nature exclusivement privée.

L’article R. 431-5 du Code de l’urbanisme exige que l’administration vérifie que la demande de permis comporte « l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis ». Or,  s’agissant de travaux portant sur un bien indivis,  l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme exige simplement que la demande de permis soit présentée « en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ».

L’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme autorisant un indivisaire à déposer seul une demande de permis de construire, l’autorité administrative n’a pas à vérifier qu’il a obtenu l’accord des autres coindivisaires. C’est ce que rappelle expressément le Conseil d’Etat dans cet arrêt du 13 décembre 2013 :


« 1. Considérant qu'il ressort des pièces du dossier soumis aux juges du fond que M. B...a acquis le 18 juillet 2007 un édifice sis 47, cours Napoléon à Ajaccio, en arrière-cour d'un immeuble sur rue placé sous le régime de la copropriété ; qu'il a déposé le 6 mars 2008 une demande de permis de construire pour la réalisation de travaux portant sur la toiture et la façade de l'édifice et la création d'environ 14 m² de surface hors œuvre nette ; que le maire d'Ajaccio a accordé le permis sollicité par arrêté du 2 avril 2008 ; que, par un jugement du 16 avril 2009, le tribunal administratif de Bastia a rejeté la demande de Mme C...tendant à l'annulation de ce permis ; que, par un arrêt du 24 novembre 2011, contre lequel M. B...se pourvoit en cassation, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le jugement et le permis de construire contesté ; que, pour annuler le permis litigieux, la cour, faisant application de l'article L. 600-4-1 du code de l'urbanisme, a retenu […] que ce permis avait été délivré sans l'accord de la copropriété, requis en raison de la présence d'un mur mitoyen […] ;

2. Considérant, en premier lieu, d'une part, qu'aux termes de l'article R. 423-1 du code de l'urbanisme, applicable aux demandes de permis déposées à compter du 1er octobre 2007 : " Les demandes de permis de construire, d'aménager ou de démolir et les déclarations préalables sont adressées par pli recommandé avec demande d'avis de réception ou déposées à la mairie de la commune dans laquelle les travaux sont envisagés: / a) Soit par le ou les propriétaires du ou des terrains, leur mandataire ou par une ou plusieurs personnes attestant être autorisées par eux à exécuter les travaux ; / b) Soit, en cas d'indivision, par un ou plusieurs co-indivisaires ou leur mandataire ; (...) " ; que le dernier alinéa de l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme dispose : " La demande comporte également l'attestation du ou des demandeurs qu'ils remplissent les conditions définies à l'article R. 423-1 pour déposer une demande de permis " ; qu'en vertu de l'article R. 431-4 du même code, le dossier est réputé complet lorsqu'il comprend les informations limitativement énumérées aux articles R. 431-5 à R. 431-33 ; que l'article R. 423-38 du même code dispose que l'autorité compétente réclame à l'auteur de la demande les seules pièces exigées en application du livre IV de ce code que le dossier ne comprend pas ; qu'il résulte de ces dispositions que, sous réserve de la fraude, le pétitionnaire qui fournit l'attestation prévue à l'article R. 431-5 du code de l'urbanisme selon laquelle il remplit les conditions fixées à l'article R. 423-1 du même code pour déposer une demande de permis de construire doit être regardé, dans tous les cas, comme ayant qualité pour présenter cette demande ;

3. Considérant, d'autre part, que les dispositions de l'article 653 du code civil établissent une présomption légale de copropriété des murs séparatifs de propriété ;

4. Considérant qu'il résulte des dispositions rappelées au point 2, notamment du b) de l'article R. 423-1, qu'une demande de permis de construire concernant un mur séparatif de propriété peut, alors même que les travaux en cause pourraient être contestés par les autres propriétaires devant le juge judiciaire sur le fondement des articles 653 et suivants du code civil, être présentée par un seul co-indivisaire ;

5. Considérant qu'il résulte de ce qui précède qu'en jugeant qu'il appartenait à l'autorité administrative compétente, saisie d'une demande de permis de construire prévoyant des travaux portant sur un mur séparatif de propriété, d'exiger du pétitionnaire, outre l'attestation mentionnée au point 2, la production d'un document établissant soit que M. B...était seul propriétaire de ce mur, soit qu'il avait l'accord de l'autre copropriétaire de ce mur, la cour administrative d'appel de Marseille a entaché son arrêt d'une erreur de droit ; »

Texte de la question :

"Madame Chaynesse Khirouni appelle l'attention de Madame la ministre de l'égalité des territoires et du logement sur les difficultés des maires et de leurs services instructeurs des autorisations d'urbanisme à appréhender la notion de changement de destination. Le code de l'urbanisme est venu préciser à l'article R. 123-9, par renvoi de l'article R. 421-14, les différentes destinations : l'habitation, l'hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestière, l'entrepôt. Certaines situations rendent complexes la dissociation de ces différentes destinations.
À titre d'exemple, de quelle destination relève un bâtiment accueillant des métiers de l'artisanat, avec des machines industrielles et où est entreposé et commercialisé la production? Faut-il distinguer au sein de ce bâtiment chacune de ces destinations, ce qui imposerait de déposer une demande d'autorisation d'urbanisme à chaque modification de la répartition des activités? Cette appréhension des destinations est d'autant plus difficile lorsque le bâtiment n'a pas accueilli d'activités depuis plusieurs années. La jurisprudence a évolué pour imposer de prendre en compte les caractéristiques propres du bâtiment. Dans des locaux vides, comment définir si le bâtiment est de nature à accueillir de l'artisanat, de l'industrie ou de l'entrepôt ? Elle lui demande si le code de l'urbanisme ne pourrait pas aller dans le sens de la simplification de ces règles par le regroupement des destinations ou, a minima, par l'apport de définitions précises."

Texte de la réponse :

"En règle générale, pour qualifier la destination d'un bâtiment, il convient de déterminer quelle activité principale il abrite par rapport aux différentes destinations prévues par l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme, dont le changement de l'une à l'autre relève d'un contrôle au titre de l'urbanisme.
Dans le cas d'un bâtiment qui abrite à la fois les locaux d'une fabrique artisanale et des locaux affectés à la commercialisation de sa production, l'article R. 421-14 du même code prévoit que : « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ». Ainsi, l'ensemble du bâtiment concerné doit alors être considéré comme étant destiné à l'artisanat. Cette notion s'apprécie par référence au décret n° 98 -247 du 2avril1998 modifié relatif à la qualification artisanale et au répertoire des métiers.
Concernant les locaux vides et inutilisés depuis longtemps, la jurisprudence a introduit notamment le critère des caractéristiques propres du bâtiment afin de ne pas avoir à rechercher systématiquement la dernière destination connue de la construction.
Dans tous les cas, la destination d'un bâtiment s'apprécie au cas par cas et compte tenu de la multiplicité des situations possibles, il n'est pas envisagé d'apporter des définitions précises et exhaustives ou de regrouper et ainsi réduire le nombre de destinations actuellement prévues à l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme."

Il convient de rappeler que la destination d’un immeuble s’opère par référence aux différentes destinations prévues à l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme, dont la liste revêt un caractère exhaustif.

Lors du dépôt d’une demande d’autorisation initiale, les choses peuvent paraître évidente, dès lors qu’il appartiendra alors au pétitionnaire de définir la destination à laquelle il envisage d’affecter ses locaux.

La situation peut néanmoins apparaître plus délicate s’agissant d’un bâtiment existant, qui a pu connaître des changements d’usage, voire même des périodes plus ou moins longues d’inoccupation. Comment définir alors la destination de cet immeuble ?

La jurisprudence n’apparaît pas encore parfaitement claire sur ce point, s’agissant de la destination de référence à prendre en considération : usage effectif du bâtiment ou destination initialement autorisée ?

Ainsi, certains arrêts, appliquant strictement la jurisprudence THALAMY (CE, 9 juillet 1986, Thalamy, n°51.172) ont considéré qu’il convenait de prendre en considération la destination initialement autorisée et de soumettre à autorisation tout changement de destination du bâtiment :

• CE, 8 juillet 1994, M. That, n°119.002 : le propriétaire d’un garage l’avait irrégulièrement transformé en habitation, avant de solliciter l’autorisation d’adjoindre un garage et une véranda à cette construction. « L’autorisation sollicitée par [le pétitionnaire] portait sur des travaux d’aménagement et d’extension d’une habitation édifiée sans permis ; dans ces conditions, le préfet ne pouvait légalement accorder un permis concernant ces seuls travaux ; il appartenait [au pétitionnaire] de solliciter un permis de construire pour l’ensemble de la construction litigieuse » ;

• CE, 30 mars 1994, Gigoult, n°137.881 : le propriétaire d’un garage l’avait irrégulièrement transformé en « laboratoire de fabrication de pizzas à emporter ». Suite à une injonction de remise en état des lieux, il avait tenté de régularisé la situation en déposant une déclaration de travaux concernant la réalisation d’une porte et façade en menuiserie métallique et d’enseignes lumineuses. Le Conseil d’Etat a jugé « qu’il appartient toutefois à Monsieur X de présenter une demande de permis de construire portant sur l’ensemble des travaux qui ont eu ou qui devaient avoir pour effet de modifier la destination du local à usage de garage » ;

• CAA Marseille, 10 décembre 1998, Commune de Carcès, n°97MA00527 : le préfet ne peut utilement faire valoir que la construction n’était plus habitée depuis plusieurs années, dès lors qu’il ne ressort d’aucune des pièces du dossier qu’elle avait perdu sa destination initiale ou reçu une nouvelle affectation ;

• CE, 31 mai 2001, Commune d’Hyères-les-Palmiers, n°234.226 : le commune d’Hyères a supprimé le raccordement à la chaussée de quatre locaux à usage de garage ou d’entrepôts, au motif que postérieurement à leur édification, ces locaux ont servi à un autre usage. Cette décision a été censurée par le Conseil d’Etat que, s’il n’est pas contesté que ces locaux ont été édifiés sur la base de permis de construire prévoyant leur usage comme garage ou entrepôts, la circonstance qu’ils ont ensuite servi à d’autres usages ne leur fait pas perdre leur destination initiale.

Il résultait de l’application de ces arrêts que, dès lors qu’un changement de destination irrégulier est intervenu, des travaux ultérieurs ne peuvent plus être autorisés sur la construction par l’autorité compétente si la demande d’autorisation ne vise pas également à régulariser le changement de destination intervenu, peu important la destination effective de la construction au moment du dépôt de la demande d’autorisation d’urbanisme.

Le Conseil d’Etat a cependant infléchi sa position, dans un arrêt dit « FERNANDEZ » : « Considérant que, par le jugement attaqué, le tribunal administratif de Montpellier a relevé que le bâtiment en cause, initialement à usage agricole, avait ensuite été transformé à usage d’habitation ; qu’il a ensuite jugé que, dès lors que le propriétaire n’établissait pas que cette transformation avait fait l’objet d’un permis de construire l’autorisant, les travaux envisagés ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux et qu’il y avait lieu de régulariser le changement de destination de l’immeuble par le dépôt d’une demande de permis de construire ; qu’en recherchant les conditions dans lesquelles la destination du bâtiment avait évolué depuis sa construction et en annulant la décision attaquée au motif que le changement de cette destination n’avait pas régulièrement, dans le passé, fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, les juges du fond ont commis une erreur de droit » (CE, 12 janvier 2007, Epoux Fernandez, n°274.362).

Ainsi, si le Conseil d’Etat considérait dans un premier que, pour déterminer s’il y avait eu changement de destination, il convenait de s’en tenir à la destination autorisée lors de la construction, il considère désormais qu’il convient de prendre en compte la destination effective de la construction à la date à laquelle l’administration statue sur la déclaration de travaux, quand bien même cette destination aurait été irrégulièrement modifiée par le propriétaire.

En ce sens, un arrêt du 7 juillet 2008 confirme la jurisprudence FERNANDEZ, même s’il ne s’agissait pas en l’espèce d’une demande d’autorisation de travaux portant sur des construction dont la destination aurait été irrégulièrement changé, mais de la prise en compte de bâtiments, initialement à usage agricole et irrégulièrement transformés en habitation, pour déterminer la surface hors œuvre nette des bâtiments existants (CE, 7 juillet 2008, n°293.632).

La jurisprudence FERNANDEZ pouvait donc laisser penser que la jurisprudence THALAMY était totalement abandonnée, dès lors que les travaux irréguliers antérieurs consistaient uniquement en un changement de destination.

Un arrêt récent du Conseil d’Etat est cependant venu affiner les solutions applicables en la matière, en faisant une application de la jurisprudence THALAMY à un cas particulier (CE, 27 juillet 2009, SCI LA PAIX, n°305.920) : « considérant qu’il ressort des pièces du dossier que le sous-sol de l’immeuble litigieux, impropre à l’habitation, a été transformé sans permis de construire, en quatre appartements équipés de cuisines et de salles de bain ; que la SCI LA PAIX a déposé une simple déclaration de travaux ayant pour objet, après décaissement du bâtiment, d’agrandir les ouvertures dont bénéficiaient les logements réalisés dans ces conditions ; qu’il incombait toutefois à la SCI LA PAIX de présenter une demande de permis de construire autorisant l’ensemble des travaux qui ont eu ou qui devaient avoir pour effet de modifier la destination du sous-sol de son immeuble. »

La situation pouvait en conséquence apparaître délicate, tant pour le propriétaire du bâtiment que pour les services instructeurs chargés d’examiner les demandes visant à opérer ou à régulariser un changement de destination.

Cette situation apparaît d’autant plus complexe lorsqu’il s’agissait de déterminer la destination d’un bâtiment inoccupé. Quelle destination prendre en compte dans cette hypothèse ?
Le Conseil d’Etat considère que l’inoccupation d’un bâtiment, même pendant une longue période, n’est pas de nature à changer sa destination et qualifie alors la destination actuelle du bâtiment par rapport « à ses caractéristiques propres » (CE, 9 décembre 20111, Riou, n°335.707).

Les caractéristiques propres d’un bâtiment vides ne seront cependant pas toujours d’un grand secours pour déterminer la destination de celui-ci.


La réponse ministérielle susvisée apporte les éléments d’éclaircissements suivants :

• La destination d’un immeuble est celle ayant fait l’objet de l’autorisation,
• La destination s’analyse au regard du bâtiment dans son ensemble et non lot par lot, par application du principe selon lequel « les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal »,
• S’agissant d’un bâtiment regroupant plusieurs activités, il convient donc de déterminer la destination principale du bâtiment, laquelle s’appliquera à l’ensemble du bâtiment.

Le Ministre de l’égalité des territoires et du logement précise enfin « Dans tous les cas, la destination d'un bâtiment s'apprécie au cas par cas et compte tenu de la multiplicité des situations possibles, il n'est pas envisagé d'apporter des définitions précises et exhaustives ou de regrouper et ainsi réduire le nombre de destinations actuellement prévues à l'article R. 123-9 du code de l'urbanisme. »

Il semble donc que le contentieux des changements de destination ait encore de beaux jours devant lui …

La loi n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement du 12 juillet 2010 a rendu obligatoire, depuis le 1^er janvier 2012, l’annexe environnementale pour tous les baux conclus ou renouvelés à compter du 1er janvier 2012, portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés (nouvel article L. 125-9 du Code de l'environnement).

Les professionnels du secteur ont ainsi eu toute l’année 2012 pour préparer et négocier leurs premières annexes environnementales, dès lors qu’ils envisageaient de conclure ou de renouveler un bail portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés.

Nouvelle étape : à compter du 14 juillet 2013, cette annexe devra être conclue pour tous les baux en cours, portant sur des surfaces à usage de bureaux ou de commerces de plus de 2.000 mètres carrés et pour tous les baux en cours à compter du 14 juillet 2013 (article 4 du décret n°2011-2058 du 30 décembre 2011).

Cette entrée en vigueur programmée de l’annexe environnementale pour l’ensemble des locaux d’une superficie au moins égale à 2.000 mètres carrés, y compris s'agissant de baux en cours, imposera aux bailleurs un recensement de l’ensemble de leurs baux, et ce afin de négocier et conclure une annexe environnementale avec les preneurs louant un local de bureaux ou de commerces d’une superficie égale ou supérieure à 2.000 mètres carrés.

Reste qu'aujourd'hui, le défaut d'établissement d'une annexe environnementale n'est pas juridiquement sanctionné. Si les bailleurs institutionnels ont ainsi intérêt à effectuer l'inventaire de leurs locaux de plus de 2.000 mètres carrés, c'est donc uniquement dans un but de valorisation de leur patrimoine immobilier, l'annexe environnementale permettant en effet de définir, avec le locataire (qui pourra souscrire des engagements financiers ou s'engager à laisser le bailleur réaliser les travaux, sans diminution de loyer) les objectifs et moyens de valorisation et de mise aux normes de l'immeuble.

Cet arrêt rendu le 14 février 2012 par la Cour de cassation (Cass. 3e civ., 14 février 2012, n°11-11115) rappelle une nouvelle fois la nécessité pour les bailleurs d'être extrêment attentifs à la rédaction de la clause relative aux activités autorisés dans les locaux loués, sous peine de ne pouvoir se prévaloir du déplafonnement du loyer lors du renouvellement des baux portant sur des locaux à usage exclusif de bureaux, par application de l'article R. 145-11 du Code de commerce.

La notion de "local à usage exclusif de bureaux" a en effet tendance à être utilisée largement par les rédacteurs de baux, et ce afin de permettre le déplafonnement du loyer en fin de bail.

Néanmoins, le régime applicable aux loaux à usage exclusifs de bureaux étant défavorable au preneur, la notion de "local à usage exclusif de bureaux" est interprété restrictivement par les juges du fond.

Ainsi, si le caractère d'usage exclusif de bureaux n'est pas incompatible avec le fait pour le preneur de recevoir dans les locaux loués des clients ou fournisseurs, les juges s'assurent qu'il ne saurait être fait d'actes de commerce  dans les locaux loués (notamment par le dépôt et la livraison de marchandises, la vente d'objets ou articles publicitaires...).

Il avait ainsi déjà été jugé qu'une clause "tous commerces" interdit de se prévaloir du déplafonnement institué par l'article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 14 mars 1979, Bull. civ. III, n°65).

Il a également été jugé que la clause du bail autorisant le preneur à sous-louer ou céder en tout ou partie son droit au bail à tout commerce de son choix interdit l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce (Cass. 3e civ., 7 juillet 1993, Bull. civ. III, n°108). Le fait que la clause ait ou non reçu application est indifférent, selon la Cour d'appel de Versailles (Cour d'Appel de Versailles, 11 juin 1998, BICC 1999, n°346).

La Cour de cassation avait néanmoins admis l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, malgré la clause autorisant la cession du droit au bail à un successeur tous commerces (Cass. 3e civ., 16 décembre 1992, Rev. Loyers 1993, 215).

L'arrêt du 14 février 2012 met fin à la latitude accordée par la Cour de cassation dans son arrêt du 16 décembre 1992.

S'il avait été admis que l'activité de commerce de banque n'interdisait pas l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce, dès lors que cette activité est essentiellement d'ordre compatble, administratif et juridique nonobstant la réception de clients (Cass. 3e civ., 31 octobre 1989, Bull. civ. III, n°202), l'application de l'article R. 145-11 du Code de commerce est en l'espèce refusée à raison de la stipulation contenue dans la clause de cession du bail, laquelle prévoyait que "le preneur pourra céder son droit au présent bail, avec le consentement exprès et par écrit du bailleur dans une autre activité, à charge de demeurer garant et solidaire de son cessionnaire

En d'autres termes, dès lors que la clause de cession ne limite pas l'activité susceptible d'être exercée dans les locaux loués par le sucesseur du preneur, en cas de cession du droit au bail, l'article R. 145-11 du Code de commerce ne saurait recevoir application, nonobstant la stipulation d'un "bail à usage exclusif de bureaux".

Attendu de la décision : "Attendu que c'est par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, rendue nécessaire par l'ambiguïté des termes de la clause litigieuse, que la cour d'appel a retenu que cette clause ne limitait pas l'activité susceptible d'être exercée dans les lieux, en cas de cession du droit au bail, à un usage exclusif de bureaux, de sorte que l'article R. 145-11 du code de commerce n'était pas applicable à la fixation des loyers des baux renouvelés"

L’ordonnance n°2011-1539 du 16 novembre 2011 modifie le Code de l’urbanisme, afin de supprimer les notions de « surfaces hors œuvre brute » (SHOB), de « surfaces hors œuvre nette » (SHON) et de surfaces habitables, pour les remplacer par une notion unique de « surfaces de plancher »

L’ensemble des dispositions du Code de l’urbanisme qui prenait en compte, soit la notion de SHON, soit la notion de SHOB, sont en conséquence modifiées.

Il en résulte notamment :

• que le seuil de 20 ou 40 m², qui détermine le type d’autorisation qui doit être demandé par le pétitionnaire (déclaration préalable ou permis de construire), se calcule désormais par référence à la notion de surface de plancher et non par rapport à celle de SHOB ;
• que la notion de surface de plancher se substitue également à celle de SHOB pour la détermination du seuil des exceptions au recours obligatoire à l’architecte pour les bâtiments agricoles (800 m²) ou pour la détermination de la taille maximale des aménagements nécessaires à l'exercice des activités agricoles, pastorales et forestières dans les zones d’application de la loi Littoral (article R. 146-2 du Code de l’urbanisme) ;
• que le seuil de 170 m² au-delà duquel le recours à un architecte pour la construction de bâtiment destiné à un usage autre qu’agricole, se  calcule désormais par référence à la notion de surface de plancher et non par rapport à celle de SHON ;
• que le respect des droits à bâtir d’un terrain (application du coefficient d’occupation des sols, critères de limites d’extensions possibles, besoins en aires de stationnement) se vérifie désormais par rapport à la notion de surface de plancher et non plus par rapport à celle de SHON.

Le décret n°2011-2054 du 29 décembre 2011 a précisément défini la notion de « surface de plancher » prises en compte dans le droit de l’urbanisme, modifiant en cela l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme :

« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de planchers de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction :
1° Des surfaces correspondant à l'épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l'extérieur ;
2° Des vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs ;
3° Des surfaces de plancher d'une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre ;
4° Des surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d'accès et les aires de manœuvres ;
5° Des surfaces de plancher des combles non aménageables pour l'habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial ;
6° Des surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d'un groupe de bâtiments ou d'un immeuble autre qu'une maison individuelle […], y compris les locaux de stockage des déchets ;
7° Des surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune ;
8° D'une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à l'habitation telles qu'elles résultent le cas échéant de l'application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures. »


De prime abord, cette définition ressemble à celle de la SHON. Il existe cependant des modifications et adaptations non négligeables (déduction d’une surface forfaitaire de 10% des surfaces affectées à l’habitation et non plus de 5%, déduction des surfaces de plancher des caves ou des celliers même situés au rez-de-chaussée dès lors qu’ils sont desservis uniquement par une partie commune), ayant conduit le législateur à prévoir des dispositions transitoires.

Ainsi :

• les demandes de permis et les déclarations préalables déposées avant le 1er mars 2012 et sur lesquelles l'autorité compétente se prononce après cette date sont délivrées au regard des dispositions faisant référence à la surface hors œuvre nette ou à la surface hors œuvre brute applicables avant la date d'entrée en vigueur de l’ordonnance ;
• dans les zones d'aménagement concerté, les valeurs exprimées en surfaces hors œuvre nette ou en surface hors œuvre brute dans les cahiers des charges de cession de terrains signés avant le 1er mars 2012 doivent s'entendre, à compter de cette date, en valeurs exprimées en surface de plancher au sens de l’ordonnance. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette ;
• dans les lotissements autorisés à la date d'entrée en vigueur de l’ordonnance, lorsque la surface hors œuvre nette a été répartie par le lotisseur, le nombre de mètres carrés de surface de plancher autorisé sur un terrain est identique au nombre de mètres carrés de surface hors œuvre nette qui a été autorisé dans le cadre du permis d'aménager ou dans des attestations délivrées lors de la vente ou de la location des lots. Toutefois, lorsque les droits à construire résultant du calcul en surface de plancher sont inférieurs aux droits à construire résultant du calcul en surface hors œuvre nette, l'acquéreur peut demander, lors de l'autorisation de construire, à bénéficier d'un droit à construire correspondant à celui résultant du calcul en surface hors œuvre nette.

Ces différences laissent penser aux spécialistes que la nouvelle définition de surface de plancher permettra un gain de constructibilité de l’ordre de 5 à 10% par rapport au calcul des droits à construire par application de la définition de la SHON.

Ce nouveau dispositif entrera en vigueur à compter du 1er mars 2012, pour toutes les demandes d’autorisation qui seront déposées à compter de cette date.

Afin de permettre une adaptation des documents d’urbanisme, l’article 4 de l’ordonnance du 16 novembre 2011 prévoit que les modifications des plans locaux d’urbanisme, plans d‘occupation des sols et plans d’aménagement de zone ayant pour seul objet de modifier leur règlement pour tenir compte de la réforme de la surface de plancher pourront être approuvées selon la procédure de modification simplifiée.