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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
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Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

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24 novembre 2010 3 24 /11 /novembre /2010 17:01

Texte de référence : décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010
Articles : R. 261-18, R. 261-18-1 et R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation


 

Le décret n°2010-1128 du 27 septembre 2010 modifie le régime de la garantie intrinsèque d’achèvement en matière de vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), afin d’apporter une sécurité juridique renforcée aux acquéreurs en l’état futur .

 

Ce faisant, le décret rapproche le régime de la VEFA de celui de la vente d’immeuble à rénover (VIR), créé par l’article 80-V de la loi du 13 juillet 2007 et son décret d’application n°2008-1338 du 16 décembre 2008.

 

Les modifications du régime de la intrinsèque d’achèvement sont les suivantes.

 

1. La garantie intrinsèque d’achèvement sera réputée exister dans les hypothèses suivantes (nouvel article R. 261-18 du Code de la construction et de l’habitation) :

  • si l’immeuble est mis hors d’eau, aucun privilège, hypothèque ou gage immobilier ne doit grever l’immeuble,
  • si les fondations sont achevées, le financement doit être assuré à hauteur de 75% du prix des ventes de l’immeuble, soit par les fonds du vendeur déjà investis dans l’opération ou disponibles pour la financer à l’exclusion des fonds ayant pour origine des dations en paiement ou des emprunts, soit par les crédits confirmés (définis par le décret comme les crédits certains, irrévocables et maintenus jusqu’à l’achèvement de l’opération). Par ailleurs, le vendeur doit avoir ouvert un compte unique, propre à  l’opération, et doit s’engager à y centraliser les fonds assurant le financement de l’opération.

2. Le décret réforme les conditions dans lesquelles le vendeur en l’état futur peut exiger le paiement du prix de vente, en mettant en place un échéancier des paiements. Selon le nouvel article R. 261-18-1 du Code de la construction et de l’habitation, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder :

  • 35 % à l'achèvement des fondations ;
  • 50 % à l'achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
  • 65 % à l'achèvement du dernier plancher haut ;
  • 70 % à la mise hors d'eau ;
  • 80 % à l'achèvement des cloisons et à la mise hors d'air ;
  • 90 % à l'achèvement des travaux d'équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
  • 95 % à l'achèvement de l'immeuble.

Le même texte prévoit que le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l'acquéreur ; toutefois, il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

 

Comme en matière de VIR, le vendeur a l’obligation de joindre à chaque appel de fonds une attestation de réalisation des travaux établie par un homme de l'art.

 

3. Enfin,  l’achèvement de l’immeuble (qui met fin à la garantie intrinsèque) résulte désormais d’une règle unique visée à l’article R. 261-24 du Code de la construction et de l’habitation : « La garantie d'achèvement ou de remboursement prend fin à l'achèvement de l'immeuble. Cet achèvement résulte de la constatation qui en est faite par une personne désignée dans les conditions prévues à l'article R. 261-2. »

 

Ce régime entrera en vigueur pour les ventes en l’état futur d’achèvement portant sur des constructions dont le permis de construire sera déposé après le 1er avril 2011.

 

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Published by Marie Sacchet - dans Droit de la construction
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commentaires

levillagedesindignes 20/07/2011 14:05



Cela reléve des soins paliatifs. Tout le monde sait que la garantie d'achévement intrinséque est abusive et non viable et qu'il faut absolument l'abolir. Mais on fait semblant car on est en
péridoe électorale et qu'il ne faut déplaire au lobby des promoteurs auquel la loi profite. C'est scandaleux.



Lambert 15/07/2011 08:49



Maintenant tout cela est dépassé. Ce qui est d'actrualité c'est la proposition de réforme du Médiateur de la République.


Proposition de réforme n°11-R007 :


Protection des acquéreurs de logements en état futur d’achèvement contre les effets indésirables de la garantie d’achèvement intrinsèque


 


L’attention du Médiateur de la République a été appelée sur la situation financière désastreuse dans laquelle se trouvent de nombreux acquéreurs de
logements en état futur d’achèvement (VEFA), victimes de la défaillance du promoteur et que l’application de la législation n’a pas été à même de protéger.


 


Ces particuliers, qui bien souvent ont entendu répondre aux incitations gouvernementales  d’investissement locatif, ont eu le tort
d’accepter le recours au régime de la garantie d'achèvement dite « intrinsèque » prévue à l’article R.261-18 du code de la construction et de l’habitation. Du fait de la faillite de leur
promoteur ou de l’inexécution de ses engagements, ces personnes constatent à présent que cette garantie, pourtant légale, ne leur est d’aucun secours.


 


Le dispositif de la garantie intrinsèque a été fréquemment mis en cause ces dernières années, elle ne confère en effet qu'une protection très
limitée à l'acquéreur. C’est la raison pour laquelle législateur a progressivement limité la possibilité d’y avoir recours en l’interdisant dans les contrats de construction de maison
individuelle, puis les opérations lancées par des organismes HLM ou encore les ventes d’immeuble à rénover.


 


Le décret du 27 septembre 2010 s’inscrit en rupture par rapport à cette tendance. Il comporte certes des évolutions positives (définition de la
nature des fonds nécessaires à l’opération, obligation pour le vendeur de faire établir des attestations de réalisation de travaux, fixation d’un échelonnement précis des différents stades de
paiements) mais ne résout pas la question fondamentale de l’achèvement de l’immeuble en cas de défaillance du promoteur, puisqu’en réalité, aucun tiers n’est tenu d’achever l’immeuble.


 


Le Médiateur de la République a entendu examiner si les nouvelles dispositions étaient de nature à répondre aux préoccupations légitimes exprimées
par les acquéreurs floués. Afin de confronter les positions en présence, des réunions regroupant l’ensemble des acteurs (parlementaires, universitaires, avocats spécialisés, représentants des
ministères, des collectifs de victimes, des organisations de constructeurs, du Notariat, etc.) ont été organisées.


 


Le constat qui ressort de ces échanges conduit à envisager une proposition de réforme en vue d’éviter, pour l’avenir, de nouveaux abus liés à la
garantie d’achèvement intrinsèque.


 


En vertu de l'article L. 261-11 du code de la construction et de l’habitation, tout promoteur immobilier doit fournir une garantie d'achèvement de
l'immeuble ou une garantie de remboursement des sommes versées par l'acquéreur en cas d'inachèvement de la construction ou de manquement au contrat, sous forme d'un cautionnement par un organisme
financier (garantie extrinsèque) ou sous forme d’une garantie résultant des fonds propres du vendeur (garantie intrinsèque).


 


Selon l’article R.261-18 du même code, la garantie d'achèvement intrinsèque peut être acquise si l'opération répond à l'une ou l'autre des
situations suivantes :


-                     
l'immeuble est mis hors d'eau et n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;


-                     
les fondations sont achevées et le financement des immeubles du programme est assuré à concurrence de 75% du prix de vente par les fonds propres du
vendeur, par le montant du prix des ventes déjà conclues, ou par les crédits confirmés des établissements financiers (ce taux de 75% est réduit à 60% lorsque le financement est assuré à
concurrence de 30% du prix de vente par les fonds propres du vendeur).


 


Le risque que fait courir la garantie intrinsèque à l’acquéreur n‘est pas tant inhérent à la – rare mais toujours possible - malhonnêteté du
promoteur qu’à une éventuelle prise de risque excessive de sa part, face à des aléas (notamment climatiques) qui peuvent affecter l’activité de construction et occasionner à la fois des surcoûts
et des retards.