Un arrêt de la Cour de cassation du 28 novembre 2007 énonce une solution intéressante en matière de droit au renouvellement du sous-locataire d’un bail commercial.
Dans cet arrêt, une société locataire de locaux à usage commerciaux les avait sous-loués à une autre société aux termes d’un acte auquel étaient intervenus les bailleurs.
Après que les propriétaires, bailleurs, aient notifié à la locataire principale un congé avec offre de renouvellement pour un nouveau loyer, puis rétracté cette offre au motif que la société preneuse n’était pas immatriculée au registre du commerce au titre des locaux loués, ils l’ont assignée aux fins d’expulsion. La société sous-locataire est alors volontairement intervenue à l’instance pour voir dire qu’elle disposait d’un droit direct au renouvellement de son bail auprès des propriétaires.
La cour d’appel (CA Bordeaux, 29 mai 2006) a rejeté cette demande en retenant que la société sous-locataire avait (par les mentions de l’acte de sous-location selon lesquelles, à l’échéance du bail, seul le preneur principal pouvait en solliciter le renouvellement auprès des bailleurs) renoncé au bénéfice des dispositions de l’article L. 145-32 du Code de commerce.
La Cour de cassation censure cette disposition et énonce que le sous-locataire, qui ne disposait d’un droit direct au renouvellement de son bail qu’à compter de l’expiration du bail principal, ne pouvait valablement renoncer, le jour de l’acte de sous-location, à un droit dont il n’était pas encore titulaire.
Cet arrêt rend nulles les stipulations d’un bail principal imposant au locataire, en cas de sous-location, d’insérer dans l’acte de sous-location la mention selon laquelle le sous-locataire ne disposera d’aucun droit direct au renouvellement à l’encontre du bailleur principal, propriétaire des locaux loués, du type :
« Les Locaux Loués formant un tout indivisible en fait et dans la commune intention des Parties, la ou les sous-locations ne seront pas opposables au Bailleur et comporteront une renonciation expresse par le ou les sous-locataires à toute action et à tout droit au renouvellement de la sous-location à l'encontre du Bailleur. »
ou
« De convention expresse et par dérogation à l’article L 145-32 du Code de Commerce, le Bailleur ne sera jamais tenu au renouvellement des contrats de sous-location, le Preneur devant faire son affaire personnelle de l’éviction des sous-locataires, le tout sans que le Bailleur ne soit jamais inquiété ni même recherché à ce sujet. »
