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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

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17 avril 2007 2 17 /04 /avril /2007 12:49

1. Textes applicables

L. 631-7 CCH (issu de l’ordonnance du 8 décembre 2005 applicable au plus tard à compter du 1er juillet 2007) : « Dans les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est soumis à autorisation préalable.
Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application du présent chapitre, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve. Les locaux construits ou faisant l'objet de travaux ayant pour conséquence d'en changer la destination postérieurement au 1er janvier 1970 sont réputés avoir l'usage pour lequel la construction ou les travaux sont autorisés.
Toutefois, lorsqu'une autorisation administrative subordonnée à une compensation a été accordée après le 1er janvier 1970 pour changer l'usage d'un local mentionné à l'alinéa précédent, le local autorisé à changer d'usage et le local ayant servi de compensation sont réputés avoir l'usage résultant de l'autorisation.
Sont nuls de plein droit tous accords ou conventions conclus en violation du présent article
. »

L’arrêté du 1er décembre 2005 fixe les règles d’application de l’article L. 631-7 CCH sur Paris.
L’arrêté du 22 mars 2006 fixe les règles d’application de cet article dans les Hauts-de-Seine.
Une circulaire du 22 mars 2006 fixe la liste de toutes les communes concernées par cet article.


2. Objet

Il s’agit d’interdire tout changement d’affectation des locaux d’habitation en un autre usage, sauf :

  • autorisation préalable et motivée du préfet,
  • et avis de maire,

dans toutes les communes de plus de 200 000 habitants et dans les départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Sont concernées par cette disposition toutes les catégories de logement et leurs annexes tels les logements-foyers, les logements de gardien, les chambres de service, les logements de fonction, les logements inclus dans un bail commercial, les logements meublés.

Sont en revanche dispensés d’une telle autorisation les locaux appartenant à une personne publique affectés à un autre usage que l’habitation à la date de leur cession et dont le produit de cette cession donne lieu au versement d’une recette non fiscale au profit du budget de l’Etat.

Avant 2005, ce n’était pas uniquement les changements d’usage d’un local d’habitation en local commercial qui étaient visés, mais tous les types de changement (Ex : local administratif, hôtel) qui menaient à créer un local commercial.
L’ordonnance de 2005 a considéré comme important la rareté des logements. Donc seuls se trouvent visés les changements de locaux d’habitation en locaux commerciaux.


3. Mesures transitoires

Les mesures transitoires sont énoncées par l’article 29 de l’ordonnance :

  • Une autorisation à titre personnel sera délivrée aux personnes qui, ayant changé l’affectation de leur local sans autorisation, peuvent justifier d’un usage continu et non contesté des lieux à d’autres fins que l’habitation depuis au moins 20 ans ;
  • Pour les locaux dont l’usage initial était autre que l’habitation mais qui sont affectés temporairement à cet usage lors de l’entrée en vigueur de l’ordonnance, il sera possible qu’ils retrouvent leur affectation initiale à condition qu’une déclaration en ce sens soit adressée au préfet avant le délai de l’expiration de l’affectation temporaire.


4. Preuve de la commercialité des locaux

 

 

Avant 2005 

Depuis 2005

Local utilisé en propriété 

Immeuble construit après 1945 : usage effectif du local depuis 1945
Immeuble construire après 1945 : usage tel qu’il ressort du permis de construire + usage effectif ultérieur 
Immeuble construit avant 1970 : affectation de l’immeuble en 1970 (prouvée par tout mode de preuve, mais notamment la fiche de révision foncière de 1970)
Immeuble construire après 1970 : usage tel qu’il ressort du permis de construire

Local mis en location 

Il faut apporter la preuve d’une chaîne ininterrompue de baux commerciaux  Pas besoin de prouver une chaîne ininterrompue de baux commerciaux

Autre mode de preuve de la commercialité 

Demander un certificat de commercialité à l’administration  Impossible de demander un certificat de commercialité à l’administration
  Commercialité cinématographique  Commercialité photographique

 

Avant 2005, il fallait partir du permis de construire et vérifier que ce local avait toujours eu cette affectation commerciale jusqu’au moment de la vente.
Si le bien était loué, on exigeait une chaîne ininterrompue de baux commerciaux depuis l’autorisation administrative jusqu’au moment de la vente. En cas de rupture de cette chaîne, le local revenait en habitation.
Pour autant, le propriétaire pouvait aussi procéder par une autre voie, en demandant à l’autorité administrative (préfecture) si dans ses fichiers le local est pour elle un local commercial. L’autorité peut vérifier dans la base des permis de construire ou dans le fichier des bons de ravitaillement (si le logement a été construit avant 1945). Si elle considérait le local comme commercial, elle délivrait un certificat de commercialité. Le problème est que si la préfecture disait que le local n’était pas commercial, cette décision était incontestable.

L’ordonnance de 2005 a apporté des modifications pour l’établissement de la commercialité. La date de référence est devenue le 1er janvier 1970. Il n’est plus nécessaire de faire remonter la commercialité jusqu’à 1945 :

  • Pour les constructions postérieures à 1970, on se réfèrera au permis de construire ;
  • Pour les constructions antérieures à 1970, on accepte tout mode de preuve (circulaire du 22 mars 2006), mais un mode est privilégié : la fiche de révision foncière de 1970 lorsqu’il en existe une.

Et désormais, on n’exige plus une chaîne ininterrompue de baux commerciaux.

Avec l’ordonnance de 2005, l’usage est défini une fois pour toute par l’usage au 1er janvier 1970, sauf exceptions. Si en 1970, le local est à usage commercial et a été transformé en 1980 en local d’habitation, il y aurait eu perte de commercialité sous l’empire de l’ordonnance de 1945. Avec l’ordonnance de 2005, le local peut de nouveau être transformé en local commercial, sans avoir à demander une autorisation au regard de l’article L. 631-7 CCH. Sous l’empire de l’ordonnance de 1945, la commercialité devait être cinématographique. Sous l’empire de l’ordonnance de 2005, la commercialité doit être photographique, fixée au 1er janvier 1970.

Il ne faut pas pour autant croire qu’on aura obligatoirement la commercialité, si le local était commercial en 1970. En principe, le local commercial en 1970 pourra être librement transformé en local d’habitation puis à nouveau en local commercial. Mais si le propriétaire a demandé une autorisation administrative pour transformer son local commercial en local d’habitation, celui-ci aura une nouvelle destination au regard du droit de l’urbanisme mais aussi de l’article L. 631-7 CCH.


5. Autorisation de changement d’affectation

L’autorité administrative délivre en principe une autorisation réelle de changement d’usage d’habitation en commercial. Cette autorisation peut être obtenue :

  • soit par le biais d’une compensation financière (versement d’une somme d’argent),
  • soit par un engagement du propriétaire en contrepartie de désaffecter un local commercial pour le remettre dans le secteur de l’habitation. C’est cette seconde hypothèse qui est retenue par l’ordonnance de 2005. Il faut qu’il y ait une certaine comparaison entre les deux locaux, sinon l’autorisation sera refusée (notamment concernant le secteur géographique).

Seule l’autorisation réelle permettra par la suite de revendre le local en tant que local commercial. L’autorisation réelle est publiée au bureau des hypothèques, tout comme une décommercialisation.
Aujourd’hui, la dérogation préfectorale ne peut être obtenue à Paris, que si le propriétaire effectue une compensation. Ex : dans le 8e arrondissement, il y a une politique de protection absolue de l’habitation : il faudra donc effectuer une compensation et acheter la commercialité créée.

L’autorité administrative peut également délivrer une autorisation personnelle, liée à l’utilisateur des locaux. Si celui-ci arrête son activité, le local redeviendra un local d’habitation. Cette autorisation n’est donc pas monnayable. Ces autorisations visent surtout à faciliter l’exercice de leur activité par les professions libérales.

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Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
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commentaires

Bessade Chantal 29/10/2011 12:55


Est il vrai qu' il n'y a pas de demande a faire pour un local de - de 40 m 2 ( Paris 8 ) ?


Jean-Jacques FOURNEL 13/04/2011 17:33




Possesseur d’un local située à Paris 13, à destination commerciale et industrielle depuis la construction de l’immeuble en 1933, décrit dans le règlement de copropriété comme composé de 50m² de
bureau dont moitié au premier étage, d’un atelier en RDC de 171 m² et d’une cour couverte fermée de 51 m² sur le surplus du terrain affecté aux locaux commerciaux,  nous souhaitons le
démolir pour y construire un petit ensemble immobilier sur R+2, de 300m² de SHON destiné à l’habitation.



Le local est occupé par une agence d’architecture qui doit tout prochainement déménager dans des locaux lui appartenant. Il est la propriété d’une SCI. Un permis de construire pour la démolition
de l’entrepôt et la construction de l'ensemble immobilier a été déposé et devrait être acquis le fin juillet 2011.



Nous souhaitons connaitre les possibilités et les conditions de cession de la commercialité de ce local, en totalité, ou en partie si seule celle attachée aux locaux du premier étage est
commercialisable, étant entendu que depuis l'élaboration du règlement de copropriété en 1975, la SHON commerciale du premier étage a été portée de 25 à 85m² ainsi que mentionné dans le tableau
des surfaces existant avant opération, constitutif de la demande de permis de construire. Nous souhaitons aussi savoir jusqu’à quand il est possible de conserver et de céder cette commercialité
après obtention du permis de construire.



Nous aimerions aussi être orientés sur des professionnels susceptibles de réaliser cette commercialisation particulière.



Merci de l'attention que vous apporterez à cette demande et de votre réponse.



FOURNEL Jean-Jacques 13/04/2011 17:27



Possesseur d’un local située à Paris 13, à destination commerciale et industrielle depuis la construction de l’immeuble en 1933, décrit dans le règlement de copropriété comme composé de 50m² de
bureau dont moitié au premier étage, d’un atelier en RDC de 171 m² et d’une cour couverte fermée de 51 m² sur le surplus du terrain affecté aux locaux commerciaux,  nous souhaitons le démolir pour y construire un petit ensemble immobilier sur R+2, de 300m² de SHON destiné à l’habitation.


Le local est occupé par une agence d’architecture qui doit prochainement déménager dans des locaux lui appartenant. Il est la propriété d’une SCI. Un permis de construire pour la démolition de
l’entrepôt et la construction de l'ensemble immobilier a été déposé et devrait être acquis fin juillet 2011.


Nous souhaitons connaitre les possibilités et les conditions de cession de la commercialité de ce local, en totalité, ou en partie si seule celle attachée aux locaux du premier étage est
commercialisable, en précisant que depuis l'élaboration du règlement de copropriété en 1975, la SHON commerciale du premier étage a été portée de 25 à 85m² ainsi que mentionné dans le tableau des
surfaces existant avant opération, constitutif de la demande de permis de construire. Nous souhaitons aussi savoir jusqu’à quand il est possible de conserver et de céder cette commercialité après
obtention du permis de construire.


Nous aimerions également être orienté sur des professionnels susceptible de réaliser cette commercialisation d'un genre particulier.


Merci de l'attention que vous apporterez à cette demande et de votre réponse.


 


 



Emmanuel 14/12/2010 12:27



Bonjour,


Je trouve votre note très intéressante.


Je dispose d'un local utilisé en habitation de puis au moins 15 ans (témoignage en ma possession).


Est ce que la perte de commercialité est automatique ?


Cordialement,


Emmanuel



ALain ADP 05/12/2009 13:19


Que faut il entendre par « Dans les communes de plus de 200 000 habitants .." les communautés de communes entre t'elles dans ce champ d'application ,dans ce cas les dispositions
de la réglentation s'applique t'elles dans les communautés de communes de + de 200 000 habitants, bien que la commune concernée comporte moins de 200 000 habitants?? Si quelqu'un connait
la réponse . REMERCIEMENTS