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Marie Sacchet
14 novembre 2005

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Mardi 17 avril 2 17 /04 /Avr 12:40

La notion de changement de destination a été introduite par la loi du 31 décembre 1976. il s'agit d'une notion propre au droit de l'urbanisme, qui se distingue de celle d'usage maintenant retenue par l'article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation pour réglementer les changements d'utilistion des bâtiments, dans le but de protéger les locaux d'habitation.

Le régime des changements de destination est modifié par les nouveaux articles R. 421-14b et R. 421-17b, issus du décret du 5 janvier 2007. Ces dispositions modifient profondément la définition des changements de destination soumis à contrôle ainsi que l'étendue et les modalités de ce contrôle :

 

Régime antérieur

Nouveau régime (en vigueur à compter du 1er octobre 2007)

Textes applicables

Ancien article L. 421-1 L. 421-1 al. 2, R. 421-14-b) et R. 421-17-b), R. 123-9

Etendue du contrôle du changement de destination

Nécessité de travaux car la jurisprudence considérait que la destination d’une construction était ce pourquoi elle a été conçue, réalisée ou transformée, qu’elle était liée à sa conception et à ses caractéristiques techniques et pas seulement à son usage.

Liaison entre les travaux et le changement de destination

Tous les changements de destination des constructions existantes sont soumis à contrôle, qu’ils aient ou non nécessités des travaux. Il suffit donc d’un simple changement d’usage de l’immeuble, une transformation physique et des travaux ne sont plus nécessaires.

Modalités du contrôle du changement de destination

Permis de construire : travaux entraînant un changement de destination

Dispense : absence de travaux

Permis de construire : changement de destination accompagné de travaux modifiant les structures porteuses ou la façade (R. 421-14b)

Déclaration préalable : tous les autres changements de destination, avec ou sans travaux (R. 421-17 b)

Notion de changement de destination

Divergence entre juge judiciaire et juge administratif

Juge judiciaire : critère fonctionnel = le changement de destination doit entraîner une modification de la fonction de la construction.

Juge administratif retient deux critères du changement de destination : 

  •  L’incidence du changement de destination sur l’application des règles d’urbanisme (CE, 25 juin 1986, Ministre de l’Urbanisme c/ Commune de Digne),
  • La modification de la fonction de la construction.

La notion se rapproche de celle d’affectation. Le décret retient un critère fonctionnel.

Le changement de destination s’entend des changements qui interviennent entre les différentes  destinations définies à l’article R. 123-9 : habitation, hébergement hôtelier, bureaux, commerce, artisanat, industrie, exploitation agricole, exploitation forestière, entrepôt.

Il n’est donc plus question de l’incidence du changement de destination sur l’application des règles d’urbanisme en vigueur, mais seulement de l’évolution de la fonction des bâtiments entre les destinations fixées à l’article R. 123-9.

La destination est devenue une forme d’affectation.

Certaines difficultés pratiques restent cependant entières : dans quelle destination rattacher un édifice de culte, une salle de spectacle, une école privée ?

Importance du changement de destination soumis à contrôle (= notion de locaux accessoires)

Divergence entre juge judiciaire et juge administratif

Juge judiciaire : le changement de destination est apprécié au regard d’un changement de la destination de l’immeuble dans son ensemble. Ainsi la modification de l’affectation donnée à une ou plusieurs pièces n’entraînait pas de changement de destination assujettie à permis de construire

Juge administratif : le changement de destination est apprécié au regard de chaque composante de l’immeuble

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que le local principal. Le changement de destination est donc apprécié de manière globale.

Un changement d’usage du local accessoire (même accompagné de travaux) ne sera donc plus soumis à autorisation au titre des dispositions sur le changement de destination, même s’il pourra être soumis à autorisation pour un autre motif.

Il restera à la jurisprudence à apprécier la notion de local accessoire. Notamment quel sort réserver à des bureaux localisés à l’intérieur d’un commerce ou d’une industrie ?

Par Marie Sacchet - Publié dans : Droit de l'urbanisme
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