| Sous-location totale | Sous-location partielle | |
| Droits du locataire à l’égard du bailleur | Sous-location régulière : Perte du droit au renouvellement Sous-location irrégulière : cause de résiliation ou de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction | Sous-location régulière : - à défaut d’indivisibilité (1) : perte du droit au renouvellement sur la partie des locaux sous-loués - en cas d’indivisibilité (1) : pas de droit au renouvellement sur la partie des locaux sous-loués |
| Droits du sous-locataire à l’égard du bailleur | Sous-location irrégulière : cause de résiliation ou de refus de renouvellement sans indemnité d’éviction | Sous-location régulière : droit direct au renouvellement (sauf disposition contraire) si le bail principal a pris fin et que le locataire principal n’est pas en mesure d’offrir le droit au renouvellement au sous-locataire Sous-location régulière : |
| Droits du sous-locataire à l’égard du locataire | Droit au renouvellement dans la limite des droits que le locataire principal tient de son bail (durée notamment). En cas de refus de renouvellement par le bailleur principal, le sous-locataire ne peut pas demander d’indemnité d’éviction au locataire principal, sauf si le refus de renouvellement de la part du bailleur est justifié par une faute du locataire principal. | |
L145-31 : « Sauf stipulation contraire au bail ou accord du bailleur, toute sous-location totale ou partielle est interdite.
En cas de sous-location autorisée, le propriétaire est appelé à concourir à l'acte.
Lorsque le loyer de la sous-location est supérieur au prix de la location principale, le propriétaire a la faculté d'exiger une augmentation correspondante du loyer de la location principale, augmentation qui, à défaut d'accord entre les parties, est déterminée selon une procédure fixée par décret en Conseil d'Etat, en application des dispositions de l'article L. 145-56.
Le locataire doit faire connaître au propriétaire son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception. Dans les quinze jours de la réception de cet avis, le propriétaire doit faire connaître s'il entend concourir à l'acte. Si, malgré l'autorisation prévue au premier alinéa, le bailleur refuse ou s'il omet de répondre, il est passé outre. »
L145-32 : « Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte, comme il est prévu à l'article L. 145-31.
A l'expiration du bail principal, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que s'il a, expressément ou tacitement, autorisé ou agréé la sous-location et si, en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l'objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties. »
La sous-location régulière peut restreindre les droits du locataire principal envers le bailleur lors du renouvellement du bail. En cas de sous-location intégrale, le locataire perd son droit au renouvellement.
En l'absence d'indivisibilité matérielle ou conventionnelle, le locataire autorisé à sous-louer pour une activité distincte de la sienne ne peut prétendre à un droit de renouvellement sur la partie des locaux sous-loués dans laquelle son fonds de commerce n'était pas exploité.
Le sous-locataire ne peut demander le renouvellement de son bail au locataire principal que dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire. Le bailleur est appelé à concourir à l'acte de renouvellement (L. 145-32 al. 1er C.com.).
Généralement la location principale et la sous-location expirent en même temps, la sous-location étant consentie pour la durée du bail principal qui reste à courir. Lorsque le propriétaire donne congé, celui-ci met fin au bail principal et à la sous-location. C'est à ce moment que les droits au renouvellement du sous-locataire comme du locataire principal se posent. Si aucun congé n'est donné par le bailleur, les deux contrats (bail principal et sous-location) doivent se poursuivre, mais le sous-locataire n'a pas de droit direct.
Dès lors que le locataire principal, après avoir reçu congé avec refus de renouvellement, n'a plus aucun droit sur les locaux occupés par le sous-locataire, il n'a plus qualité pour renouveler le bail de ce dernier.
Aucune disposition légale ne faisant obligation au locataire principal de demander le renouvellement de son bail, le sous-locataire ne possède aucun recours contre le locataire principal, à moins que le locataire n'ait agi en fraude des droits du sous-locataire.
En cas de refus de renouvellement du bail principal par le propriétaire, le sous-locataire n'est pas fondé à réclamer une indemnité d'éviction au locataire principal. Des dommages-intérêts pourraient être dus par le locataire principal à son sous-locataire si le bail principal est résilié par sa faute.
Lorsque la sous-location expire au cours du bail principal par suite d'une modification de celui-ci, le locataire principal peut donner congé au sous-locataire pour le terme prévu au contrat de sous-location, le décret du 30 septembre 1953 n'imposant pas une coïncidence entre l'expiration de la sous-location et celle du bail principal.
À l'expiration du bail principal, le sous-locataire peut invoquer contre le propriétaire des lieux un droit direct au renouvellement (L. 145-32 C.com.). Ce droit subsidiaire suppose :
- une sous-location régulière et opposable au bailleur : elle a donc dû être autorisée ou agréée par celui-ci expressément. Le propriétaire aura, en outre, été appelé à concourir à l'acte ;
- en cas de sous-location partielle, les lieux faisant l’objet du bail principal ne doivent pas former un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties ;
- et une contestation des droits du locataire principal : c'est seulement en cas d'insuffisance des droits du locataire principal que le sous-locataire peut agir directement contre le bailleur. Le locataire principal ne doit pas avoir obtenu le renouvellement de son propre bail avant l'expiration de la sous-location. Le droit direct ne joue que si le locataire principal n'est pas en mesure d'offrir le renouvellement.
Ainsi, le propriétaire qui a autorisé une sous-location est tenu à son renouvellement lorsque le locataire principal a perdu le droit à renouvellement du bail.
Le droit direct du sous-locataire envers le bailleur peut s'exercer à la suite d'un congé notifié par le locataire principal au bailleur ou de la renonciation par ledit locataire à ses droits au renouvellement. Ainsi, le congé donné par le locataire principal entraîne la résiliation du sous-bail pour la date à laquelle il est donné, mais ouvre immédiatement au sous-locataire un droit direct à obtenir du propriétaire un nouveau bail.
La résiliation du bail principal entraîne celle de la sous-location. Le sous-locataire pourra, dans ce cas, faire valoir son éventuel droit direct. Le délai de prescription de deux ans de son action envers le bailleur ne commence à courir qu'à compter de la date à laquelle la résiliation du bail principal aura été portée à sa connaissance.
En cas de sous-location partielle, le propriétaire n'est tenu au renouvellement que si les lieux faisant l'objet du bail ne forment pas un tout indivisible matériellement ou dans la commune intention des parties (L. 145-32 al. 2 C.com.).
L'indivisibilité du bail est souvent stipulée dans le contrat ; dès lors, en cas de sous-location partielle, le sous-locataire ne peut obtenir le droit au renouvellement.
Le locataire principal même titulaire d'un bail unique ne peut obtenir le renouvellement total de son bail ; ce droit ne peut s'exercer sur la partie des locaux sous-loués dans lesquels son fonds n'est pas exploité.
Nb : L'articulation des droits du sous-locataire soit envers le locataire principal, soit subsidiairement envers le bailleur conduit à quelques solutions pratiques :
- dans l'hypothèse où le bail principal a été renouvelé, le sous-locataire demandera au locataire principal le droit au renouvellement ;
- lorsqu'un bail principal est plus long que la sous-location, la demande de renouvellement par le sous-locataire doit être faite au locataire principal si la durée restant à courir du bail principal est suffisante pour remplir le sous-locataire de ses droits ;
- lorsque le propriétaire donne congé avec offre de renouvellement au locataire principal et au sous-locataire, le sous-locataire peut faire valoir son droit direct envers le propriétaire; le loyer renouvelé ne peut être déplafonné du seul fait que les parties contractantes ne sont plus les mêmes que celles du bail expiré et que certaines clauses du bail à renouveler au profit du sous-locataire ne sont pas les mêmes ;
- si le locataire principal ne réagit pas au cours des six derniers mois de son bail, ce dernier sera prorogé par tacite reconduction et le sous-locataire aura perdu son droit direct envers le bailleur.
