Suivre ce blog
Administration Créer mon blog

Bienvenue

Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
Un blog étant avant tout un espace de discussion, n'hésitez pas à réagir et à me faire part de vos remarques, informations et autres réactions !!

Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

Articles Récents

31 août 2006 4 31 /08 /août /2006 11:37
En bref
Les locataires disposent d’un pouvoir d’initiative dans le déclenchement d’une procédure d’insalubrité (en cas de carence des pouvoirs publics) et de droits dans le déroulement de cette procédure (notification des différents actes de la procédure, droit de participer aux réunions…).
En cas d’arrêté d’insalubrité, les propriétaires sont redevables d’obligations à l’égard des occupants, notamment une obligation d’hébergement ou de relogement (selon que l’insalubrité est remédiable ou irrémédiable). Les loyers cessent d’être dus à compter de l’arrêté d’insalubrité et, en cas de résiliation du bail par le locataire, le propriétaire devra quand même répondre à ses obligations de relogement et d’indemnisation.


La police des immeubles insalubres est une police spéciale confiée au préfet. Elle a été réformée par la loi SRU du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, qui a apporté des modifications importantes aux dispositions en vigueur, notamment en simplifiant la procédure et en renforçant les droits des occupants, mettant à la charge des propriétaires une obligation d’hébergement temporaire ou de relogement.
Mais concrètement, quels sont les droits des locataires de logements insalubres, face à des propriétaires récalcitrants ?

Procédure d’insalubrité
La procédure d’insalubrité peut être mise en œuvre lorsqu’un immeuble, bâti ou non bâti, vacant ou non, attenant ou non à la voie publique, constitue soit par lui-même, soit par les conditions dans lesquelles il est occupé ou exploité, un danger pour la santé des occupants ou des voisins (L. 1331-26 CSP).
La procédure d’insalubrité est confiée au préfet. Elle est régie par les articles L. 1331-26 et suivants du Code de la Santé Publique (CSP).
La procédure est engagée par un rapport motivé du directeur départemental des affaires sanitaires et sociales (DDASS) ou, dans certaines communes, du directeur du service communal d’hygiène et de santé. Ces autorités peuvent agir soit de leur propre initiative, soit à la demande du maire, soit encore à la demande de tout locataire ou occupant des immeubles concernés (L. 1331-26 CSP).
Recevant le rapport du DDASS, le préfet saisit le conseil départemental d’hygiène et de santé qui doit se prononcer dans les deux mois sur la réalité et les causes de l’insalubrité, ainsi que sur les mesures propres à y remédier. Les personnes intéressées (dont les locataires en tant qu’occupants de l’immeuble) doivent être avisées par le préfet, au moins 30 jours à l’avance, de la tenue de la réunion du conseil départemental. Elles peuvent consulter le rapport de la DDASS à la préfecture ou à la mairie, produire des observations écrites ou demander à être entendues par le conseil départemental et à assister aux visites des lieux.
L’avis rendu par le conseil départemental d’hygiène et de santé lie le préfet (CE, 1976, Ministre de la santé c/ Bidegain). Celui-ci ne peut prendre un arrêté d’insalubrité que si le conseil a conclu à l’existence d’une situation d’insalubrité. Les mesures prescrites par l’arrêté doivent être celles qui sont préconisées dans l’avis du conseil.
Aucune disposition n’impose que l’avis du conseil départemental soit notifié aux personnes intéressées.
L’avis doit se prononcer expressément tant sur la réalité de l’insalubrité que su le caractère irrémédiable ou non de celle-ci, et indiquer éventuellement les mesures propres à y remédier.

Arrêté d’insalubrité
Si le conseil départemental d’hygiène et de santé estime que l’immeuble est insalubre, le préfet doit, dans un délai d’un mois suivant l’avis, prendre un arrêté d’insalubrité.
Cet arrêté doit reproduire les dispositions des articles L. 521-1 à -3 du Code de la Construction et de l’Habitation (CCH), relatives au relogement des occupants.
L’arrêté doit être notifié aux personnes intéressées (dont le locataire en tant qu’occupant).
L’arrêté d’insalubrité peut, dans certains cas, porter interdiction d’habiter et d’utiliser les lieux. Pendant la durée de cette interdiction, le propriétaire est tenu d’assurer le relogement ou l’hébergement des habitants, dans les conditions prévues aux articles L. 521-1 à -3 CCH. Il en va de même pendant la période au cours de laquelle un logement est rendu inhabitable du fait de l’exécution de travaux prescrits par l’arrêté d’insalubrité.
Il existe deux types d’insalubrité :
•    L’insalubrité remédiable : le conseil départemental d’hygiène et de santé doit alors indiquer, dans son avis, les mesures appropriées pour remédier à l’insalubrité et les délais d’exécution. L’arrêté d’insalubrité prescrit la réalisation de ces mesures dans ces délais (L. 1331-28 al.5 CSP). Le préfet peut également prononcer l’interdiction temporaire d’habiter ou d’utiliser les lieux, interdiction qui demeurera applicable jusqu’à la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité. Les mesures prescrites ne doivent pas entraîner pour le propriétaire une charge excessive hors de proportion avec la valeur de l’immeuble ou avec les revenus qu’il peut procurer.
•    L’insalubrité irrémédiable : dans le cas où l’avis du conseil départemental conclut à l’impossibilité de remédier à l’insalubrité, l’arrêté du préfet porte interdiction définitive d’habiter ou d’utiliser les lieux (L. 1331-28 al. 1 à 4 CSP). La date d’effet de l’interdiction peut, sur l’avis du conseil, être différée.

Contestation de l’arrêté d’insalubrité
Les propriétaires et les locataires des immeubles frappés par un arrêté d’insalubrité peuvent saisir le tribunal administratif (recours de plein contentieux), dans les deux mois de la notification de l’arrêté préfectoral.

Lorsque les mesures prescrites n’ont pas été exécutées dans le délai imparti, le maire ou le préfet adresse une mise en demeure au propriétaire. Si cette mise en demeure n’est pas suivie d’effet dans les deux mois qui suivent, il peut ordonner l’exécution d’office des mesures (L. 1331-29 CSP).
Le coût des travaux exécutés d’office, de même que les frais d’expulsion, de relogement et d’hébergement des occupants, sont à la charge du propriétaire.

Mainlevée de l’arrêté d’insalubrité
Une fois les travaux réalisés, le préfet vérifie leur conformité aux prescriptions de l’arrêté d’insalubrité. Le cas échéant, il prend un arrêté par lequel il constate cette conformité ainsi que la date d’achèvement des travaux, et prononce la mainlevée de l’arrêté d’insalubrité et de l’interdiction d’utiliser les lieux dont il était éventuellement assorti (L. 1331-28-3 CSP).

Relogement des habitants des bâtiments insalubres et effets de la procédure sur les loyers
La loi SRU a introduit dans le Code de la Construction et de l’Habitation d’importants dispositions relatives au relogement des occupants des immeubles faisant l’objet d’interdiction d’habiter dans le cadre d’une procédure d’insalubrité puisque le propriétaire doit assurer le relogement ou l’hébergement des occupants et contribuer au coût correspondant (L. 521-1 à -4 CCH).
L’obligation de relogement ou d’hébergement s’applique lorsque l’immeuble fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité assorti d’une interdiction d’habiter temporaire ou définitive ou lorsque les travaux nécessaires pour remédier à l’insalubrité ou au péril rendent temporairement inhabitables un logement.
En cas d’interdiction temporaire d’habiter, le propriétaire est tenu d’une obligation d’hébergement (L. 521-3 I CCH). L’hébergement doit être décent et correspondre au besoin des occupants. En cas d’inaction du propriétaire, le préfet prend les mesures nécessaires pour assurer l’hébergement provisoire, aux frais du propriétaire.
En cas d’interdiction définitive d’habiter, le propriétaire doit assurer le relogement des occupants (L. 521-3 II CCH). Cette obligation est satisfaire par la présentation à l’occupant de l’offre d’un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités financières. En cas de défaillance du propriétaire, la collectivité publique prend les dispositions nécessaires en vue du relogement.
Le propriétaire est tenu de verser à l’occupant évincé une indemnité destinée à couvrir ses frais de réinstallation. Le montant de cette indemnité est égal à trois mois du nouveau loyer.
Les obligations de relogement sont applicables en cas de résiliation du bail par le locataire en application des dispositions de l’article 1724 al3 du Code civilSi les réparations sont de telle nature qu’elles rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du preneur et de sa famille, celui-ci pourra faire résilier le bail »).

L’article L. 521-2 CCH précise l’incidence de la procédure d’insalubrité sur les loyers et les baux d’habitation afférents aux locaux qui en font l’objet.
Les loyers cessent d’être dus à compter du premier jour du mois suivant l’envoi de la notification de l’arrêté d’insalubrité.
La durée du bail est prolongée de la durée de l’interdiction temporaire d’habiter. Celui-ci ne cesse pas de plein droit et le locataire devra donc demander la résiliation du bail s’il souhaite partir. Cette résiliation répond aux conditions de l’article 1724 alinéa 3.

Partager cet article

Published by Marie Sacchet - dans Droit des baux
commenter cet article

commentaires

pamela JENKINS 07/05/2012


17 Fevrier 2006, 27 Mars 2006 , 01 Decembre 2006, les contacts avec le technicien et il a fait les rapports et PHOTOS.. mais il m'a dit que 'tout est perdus"


la directrice de Croix Rouge, une seule assistante sociale a St Martin a fait son travail.. les autres et qui ont vu les photos MARS 2009 mais jamais visite..TROIS assistantes sociales expres
n'ont pas fait leur travail. Une seule et elle est partie de St Martin apres elle a dit c'est impossible a faire son travail. Une enquete elle a aussi envoye au Vice Procureur de la Republique au
Tribunal d'Instance.. et il n'a jamais fait rien.. mais encore un EXPERT electricien aussi a dit nous sommes dans un reel danger de ELECTROCUTION parce que en plus il n'y a pas une TERRE.. mais
depuis 17 Decembre 1987,, le jour les proprietaires ont 'achete' les lots.. mais les proprietaires sont les NOTAIRES MOUIAL.. et ils ont utilise leur SCP Mouial Gerald Mouial Patrick Simore Alain
a faire les 'ventes des lots' a leur affaire SARL LHOSTE les deux freres ont cree! et encore depuis 1987... les memes meubles.. reseau electrique. reseau plomberie.. le lit, le canape. la
toilette, le clim, les tuilles. la coin cuisine et PLAQUES ELECTRIQUES.. 25 annees... jamais remplace! et qui ont explode avec un feu electrique et court circuit TOTALE.. mais les gendarmes a St
Martin ont RIT et refuse a prendre ma plainte.. ils ont dit je suis sur leur liste noire.. les gendarmes ici n'aide pas les victimes.. ils protegent les personnes qui font tout contre la loi!..
et encore ni le president de la Collectivite.. mais ni le PREFET... il a bien recu la Rapport INSALUBRITE avec DANGER DE ELECTROCUTION  et encore le logement est un HOTEL STUDIO DEGUISE
COMME UN T2.. n'est PAS un T2 comme les Notaires MOUIAl, L'Agence IMMODOM.. Agence GESCAP ont loue a moi! Mais le procureur de ST MARTIN Les Antilles... les deux juges... n'ont pas voulu utilise
la verite! NON. L'avocat des MOUIALS a donne au Tribunal d'Instance de ST MARTIN.. une fausse signature. les fausses comptes..et encore un ami  a fait une 'expertise' avec les fausse comptes
et encore un faux illegal contrat... et les juges ont fait exactement comme Maitre PAYEN a voulu .. EXPULSION, resiliation du contrat.. mais un ILLEGAL CONTRAT.. que le DIRECTEUR de Agence
IMMODOM a force moi a signe apres le cambriolage.. oui parce qu il a sait bien il etait responsable de ce cambriolage par la Baie Vitree deja force.. mais il a cache de moi le 29 Septembre 1997..
mais comme tout les menteurs ils ont oublie pourquoi je n'ai jamais signe.. Maitre PAYEN a voulu utilise donc ils ont falsifiee ma signature et donner un Etat des Lieux que je n'ai jamais
signe... et les juges ont refuse a accepte tous j'ai dit! Ah oui parce que je suis une etrangere et anglophone et une FEMME seule.. et les proprietaires les NOTAIRES.. mais encore les Huissiers
FONTBONNE et EMICA ont utilise les fausses comptes et fausse signature encore une fois.. Huissier EMICA a deja fait! et encore elle a ecrit que n'est pas son travail.. a verifier un document
avant elle a vide mon compte bancaire a zero avec DEUX FAUSSES SIGNATURES DIFFERENTS SUR DEUX FAUX CONTRATS DIFFERENT 19 OCTOBRE 2006... Le Procureur et le Commandant ne rien ont fait... et
encore.. EXPULSION, mon appel rejete par le premier President Cour Appel de Basse Terre qui a ecrit: "MMe Jenkin s a cru elle peut faire cet acte de procedure elle meme seule.." Mais le premier
President Cour Appel de Basse Terre a recu ma demande 09 MARS 2010 avoir un avocat devant le Cour Appel.. mais le Bureau Aide Juridictionnel EXPRES n'a pas repondu a ma LRAR de 09 MARS 2010.. 27
Decembre 2010 ils ont repondu.. sans un appel j'ai contact le Cour de Cassation.. Ils ont refuse ma demande.. parce que.. VOUS AVEX LES DROITS AUN APPEL DU JUGEMENT DANS LE PREMIER RESSORT! Mais
Premier President Cour Appel et 2eme aussi ont REFUSE mon appel! et encore le Batonnier DERUSSEY a retourne une lettre 19 Avril 2007.. VOTRE ECRITURE EST ILLISSIBLE.. C'etait sa raison il n'a pas
donne un remplacement de maitre GAY qui m'a dit mes affaires cassent sa tete!.. et encore apres le BAJ a donne le meme avocat qui a refuse a assister FEVRIER 2010...  et 27 DECEMBRE 2010 ils
ont donne le meme avocat encore.. Batonnier PLUMASSEAU n'a jamais repondu a ma lettre LRAR 02 Fevrier 2011... et ENCORE.. moi, une etrangere bien tot 60 ans avec mes deux filles francaises et
mineurs.. le Bureau Aide Juridictionnelle de Basse Terre n'ont JAMAIS repondu a mes lettres LRAR de Septembre 2011 et Decmbre 2011 ni Janvier 2012. 06 Septembre 2011 le nouveau Juge a St Martin a
declare le Expulsion NULL ET PAS VALIDE! Mais les Huissiers FONTBONNE et EMICA ont refuse me donne les cles! Ils ont change les serrures avec les 3 gendarmes SANS AUCUN AUTORISATION dans
l'expulsion... 16 Fevrier 2012.. les Huissiers FONTBONNE et EMICA et proprietaires NOTAIRES MOUIAL... ont envoye 4 hommes avec un camio a 06h00 qui ont jeter nos affaires dans la poubelle et
VOLER TOUS NOS MEUBLES, TOUS NOS VETEMENTS NOS CHAUSSEURS., NOS LIVRES NOS LITS. CANAPE. TOUT j'ai achete parce que les MOUIALS  qui sont les notaires n'ont JAMAIS fait aucun entretien
depuis mon entree 12 Septembre 1997... jamais donne un contrat ORIGINAL, jamais donne les quittances de loyers avec les montants de sloyers et charges et ils ont utilise DIX differents noms pour
les 'bailleurs'... mais les juges ne veulent pas utilise la verite! et moi, une etrangere seule avec deux enfants francaises sont EXPULSE  laisse dans un hotel depuis le ILLEGAL EXPULSIOn et
encore ni le COMMANDANT ni le procureur.. mais ni la Prefecture ne rien  faire... ah oui... je suis une etrangere une mere seule. et les proprietaires LES NOTAIRES qui ont loue un ILLEGAL
HOTEL STUDIO DEGUISE COMME UN T2 AVEC LE REEL DANGER DE LA MORT PAR ELECTROCTION....A ST MARTIN.

miss37 16/07/2013


Depuis déc.2012,je vis sans chauffage, ni eau courante, ni antenne Tv ect.....


Malgré tout mes démarches rien ne bouge......Je vis a azay le rideau37190...


Suite a une situation complexe,je me suis retrouvé sans aucune ressources.et personnes ne m'aide............

Avril Jeanne 27/09/2013


Chez moi c'est le locataire qui a demandé un arrêté d'insalubrité qu'il a obtenu et il refuse de s'en aller pour que je puisse faire les travaux. J'ai proposé de le reloger à mes frais dans un
studio de même taille. Il laisse pourrir la situation et ne paie plus rien. La fin du bail est dans un peu moins de trois an. Le locataire a bien calculé son coup.

hoarau 15/10/2014


Mesdames, Messieurs, je reste perplexe devant ce document, "logement insalubre, quels droits pour le locataire", puisque la maison que j'habite est sous le coup d'un arrété d'insalubrité depuis
le 5mars 2012, mes loyers ont tous été réglés, le propriétaire n'a pas contesté l'arrété devant le tribunal administratif, et a demandé au juge du tribunal d'instance de valider un congépour
reprise pour lui-mème, qu'il m'avait adressé alors que les démarches de controle de sa maison étaits déjà engagé, je me retrouve donc avec deux décisions :


 - l'arrété d'insalubrité sensé garantire des droits au locataire émis bien longtemps avant la décisition du tribunal


 - la décision du tribunal validant le congé et prononçant mon expulsion


Est ce une situation normale?


 

hlm insalubre 08/11/2014


Article très complet et très interessant. Il est très difficile de faire reconnaitre un logement insalubre ou indecent quand on est chez un bailleur social. Bon courage à tous.