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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
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Marie Sacchet
14 novembre 2005

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16 juillet 2008 3 16 /07 /juillet /2008 15:20

Le projet de loi de modernisation de l’économie a été adopté par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2008 et par le Sénat le 10 juillet 2008. Le projet doit désormais être adopté par les deux chambres en deuxième lecture.

Le texte présenté comporte 44 articles (qui ont fait l’objet de plus de 1600 amendements) ayant pour objet de « stimuler la croissance, l’emploi et de libérer les énergies, en levant les blocages structurels que subissent tous les acteurs de l’économie française, entreprises comme consommateurs, investisseurs comme épargnants » (Chrsitine Lagarde, ministre de l’économie).

En matière immobilière, le projet de LME comporte 4 articles clés.


Favoriser le statut de l’entrepreneur individuel

L’article 4 du projet de LME vise à supprimer le régime d’autorisation préalable imposé par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation en cas de changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, lorsque ces locaux sont situés en rez-de-chaussée et ne relèvent pas des organismes d’HLM (article L. 631-7 alinéa 1 du CCH).

Ainsi, le nouvel article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation stipulerait : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable, à l’exception des locaux situés en rez-de-chaussée n’appartenant pas aux organismes mentionnés à l’article L. 411-2. »

L’article 4 du projet de LME supprime également l’interdiction générale d’exercice d’une activité commerciale dans une partie d’un local d’habitation utilisé comme résidence principale, à l’exception des locaux relevant des organismes HLM. Désormais, l’exercice d’une activité professionnelle dans un tel local deviendrait donc possible sous certaines conditions, sans autorisation si les locaux sont situés au rez-de-chaussée et, à défaut, sur autorisation préfectorale (nouvel article L. 631-7-2 du CCH).

Ainsi, le nouvel article L. 631-7-2 du Code de la Construction et de l’Habitation stipulerait : « Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, le maire […] peut autoriser, dans une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale […], pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce [i.e. le statut des baux commerciaux] et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. »

L’article 5 du projet de LME propose de créer un véritable patrimoine professionnel d’affectation, en étendant, sous certaines conditions, l’insaisissabilité de la résidence principale dont bénéficie l’entrepreneur individuel à tous les biens fonciers bâtis et non bâtis non affectés à un usage professionnel (nouvel article L. 526-1 du Code de commerce).
En outre, les éléments du patrimoine déclarés insaisissables pourront désormais être sortis du régime de l’insaisissabilité, dans leur ensemble ou individuellement, par une renonciation partielle sur les biens immobiliers au bénéfice de l’un ou de plusieurs des créanciers professionnels.

Le nouvel article L. 526-1 du Code de commerce stipulerait ainsi : « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel.
Lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration
[d’insaisissabilité], sans qu’un état descriptif soit nécessaire. »


Réforme des indices de révision des loyers des baux commerciaux

L’article 11 du projet de LME modifie les articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier (lesquels prohibent toute indexation sur le niveau général des prix) afin d’autoriser une telle indexation pour « les loyers prévus par les conventions portant sur un local commercial » (les baux commerciaux notamment).

Cette modification lève un obstacle à l’applicabilité du nouvel indice des loyers commerciaux (dit ILC).

Cependant, cette modification ne sera pas suffisante à l’applicabilité du nouvel ILC en vue de la révision des loyers des baux commerciaux, dans la mesure où une révision des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce (d’ordre public) est également nécessaire afin d’autoriser l’utilisation d’une autre indice que l’indice INSEE du coût de la construction en matière de révision des loyers de baux commerciaux (sur ce point, cf. http://mdae.over-blog.com/article-18822663.html).

Un amendement en ce sens a été adopté à la première lecture par le Sénat (article 11 quinquies du projet de LME), en vue de permettre aux commerces de détails, ayant contractuellement adopté l’ILC, d’appliquer mutatis mutandis cet indice dans les dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce, qui ne visent à ce jour que le seul indice INSEE du coût de la construction.


La réforme de l’urbanisme commercial

L’article 27 du projet de LME vise à une réforme des dispositions applicables en matière d’urbanisme commercial, afin de « favoriser l’installation de plus de supermarchés, afin d’avoir plus de concurrence et de faire baisser les prix » (mesure n°20 du document de présentation du projet de loi de modernisation de l’économie).

Le projet de LME prévoit ainsi une simplification de la procédure d’autorisation en matière d’urbanisme commercial, en relevant le seuil de déclenchement de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale de 300 à 1000 m² (article L. 752-2 du Code de commerce).

En outre, le texte prévoit que ladite procédure ne concernera plus le secteur de l’hôtellerie, ni les stations de distribution de carburant, ni les concessions automobiles.

La procédure d’autorisation est également modifiée : la réforme prévoit le maintien d’une procédure collégiale, mais dans laquelle le rôle des élus sera renforcé et dans laquelle siègeront des professionnels qualifiés en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire (article L. 751-2 du Code de commerce).

Enfin, les autorisations ne seront plus fondées sur la méthode du test économique des besoins, mais sur des critères relatifs aux effets des projets en matière d’aménagement du territoire et de développement durable.

Cette réforme vise à mettre la législation française de l’urbanisme commercial en conformité avec les règles communautaires applicables. Un recours a d’ailleurs été engagé par la Commission Européenne (procédure de pré-contentieux), notamment en raison de la non-conformité de la législation française avec la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (à transposer dans les droits nationaux d’ici la fin de l’année 2009), qui interdit l’application de tests économiques et l’intervention d’opérateurs concurrents au sein des organes consultatifs et décisionnels (articles 14-5 et 14-6 de la directive).

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Published by Marie Sacchet - dans Droit immobilier
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