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Cette revue a pour but de commenter l'actualité juridique et politique et de proposer des réflexions sur divers aspects du droit.
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Marie Sacchet
14 novembre 2005

Curriculum Vitae

Jeudi 25 juin 2009
Le décret n°2009-302 du 18 mars 2009 relatif aux clauses abusives contient une disposition spécifique au droit immobilier et notamment à certaines pratiques développées en matière de contrat de vente en l’état futur (vente d’immeuble à construire, contrat de construction de maison individuelle et plus récemment la vente d’immeuble à rénover).

Les promoteurs inscrivent souvent dans leurs contrats des clauses leur permettant, le cas échéant, de remplacer certains matériaux ou éléments d’équipement par d’autres « de qualité et de prix équivalent » ou de prévoir des marges ou tolérances, tant dans la contenance de l’immeuble livré (général, une tolérance de l’ordre de 5%) que dans les délais de livraison. Ces clauses ont toujours été considérées comme licites, dès lors qu’elles étaient rédigées de manière précise et raisonnable et procuraient à l’acquéreur en l’état futur la même qualité que les stipulations d’origine.

Le durcissement de la législation sur les clauses abusives, telle qu’elle résulte notamment du décret du 18 mars 2009, risque de remettre en cause cette pratique.

En effet, le nouvel article R. 132-1-3° du Code de la consommation présume désormais abusive, de manière irréfragable (sans possibilité d’apporter une preuve contraire donc), la clause qui a pour objet ou pour effet « de réserve au professionnel le droit de modifier unilatéralement les clauses du contrat relative à la durée, aux caractéristiques ou au prix du bien à livrer. »

Le mention relative aux « caractéristiques du bien à livrer » risque donc de rendre illicite la pratique dite des clauses de substitution par équivalent d'un matériau ou d'un équipement par un autre.

Et cela d'autant plus qu le nouveau texte ne comprend plus l'expression « sans raison valable », qui figurait dans l'ancienne annexe k à l'article L. 132-1 du Code de la consommation, dressant la liste des clauses suspectes. La lecture a contrario de cette expression laissait en effet entendre qu'une substitution d'un matériau par un autre n'était pas critiquable, dès lors que le professionnel avait une raison valable de procéder à une telle susbsitution (rupture de stock ou faillite du fournisseur initial par exemple).

Cette nouvelle rédaction risque donc de complexifier les relations entre professionnel et acquéreur particulier, dans l’hypothèse où le professionnel serait contraint de modifier certains éléments, même mineurs de son programme, dès lors que désormais toute modification des caractéristiques, des délais de livraison ou du prix du bien devra nécessairement faire l’objet d’un avenant, signé par les deux parties.

Une nouvelle disposition à bien garder en mémoire, dans la rédaction des contrats de vente en l’état futur, en particulier dans un marché immobilier tendu…
Par Marie Sacchet - Publié dans : Droit de la construction
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Samedi 6 juin 2009
La loi n°2008-776 du 4 août 2008, dite loi de modernisation de l’économie,  a modifié l’article L. 145-9 du Code de commerce, relatif au préavis à respecter afin de délivrer un congé dans le cadre d’un bail commercial, comme suit :

Ancienne rédaction Nouvelle rédaction
« Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné suivant les usages locaux et au moins six mois à l'avance. » 
  « Par dérogation aux articles 1736 et 1737 du code civil, les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l'avance. »

En outre, ces modalités de délivrance, applicables au congé délivré en fin de bail, sont a fortiori applicables au congé délivré à l’échéance de chaque période triennale, en raison de la rédaction de l’article L. 145-4 du Code de commerce : « à défaut de convention contraire, le preneur a la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délai de l'article L. 145-9. »

Comme nous l’avions expliqué dans un précédent article (http://mdae.over-blog.com/article-26652676.html), la modification de l’article L. 145-9 visait à clarifier l’application du délai de préavis à respecter pour délivrer congé, la référence aux usages locaux étant aujourd’hui dépassée, difficilement lisible et source d’inégalités juridiques selon les régions d’application.

La loi de modernisation de l’économie a donc inséré la référence au trimestre civil, qui avait l’avantage de la clarté et de l’applicabilité uniforme sur l’ensemble du territoire français.

La rédaction du nouvel article L. 145-9 a cependant été malheureuse, dans la mesure où l’ancienne structure de l’article L. 145-9 du Code de commerce a été conservée, à savoir le critère cumulatif à la fois du délai de six mois et du dernier jour du trimestre civil.

Un doute s’était ainsi créé (les auteurs exprimant des opinions divergentes) : devait-on considérer qu’un congé, délivré au moins six mois à l’avance, (i) ne pouvait en tout état de cause produire effet que pour le dernier jour du trimestre civil suivant ou (ii) devait produire effet six mois après l’envoi dès lors qu’il était envoyé pour le terme contractuel ?

Face à ces incertitudes, le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services a précisé les modalités de calcul du délai de préavis, dans une réponse ministérielle publiée au Journal Officiel du 5 mai 2009 (page 4326) :

Question : « Mme Martine Pinville attire l'attention de M. le secrétaire d'État chargé du commerce, de l'artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services sur une difficulté d'application d'une disposition de l'article 45 de la loi n° 2008-776 qui modifie l'article L. 145-9 du code de commerce quant au préavis d'un congé donné par un locataire exerçant une activité commerciale. Selon les nouvelles dispositions, « les baux de locaux soumis aux dispositions du présent chapitre ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour du trimestre civil au moins six mois à l'avance ». Par ailleurs, l'article L. 145-4 du code de commerce prévoit « la faculté de donner congé à l'expiration d'une période triennale, dans les formes et délais de l'article L. 145-9 ». Compte tenu de la référence au trimestre civil, elle souhaite savoir si le congé doit être signifié avec un préavis de six mois augmenté du temps nécessaire pour atteindre le dernier jour du trimestre civil suivant l'expiration du délai de six mois du bail, ou avec un préavis de six mois pour le dernier jour de la date d'expiration du bail. »

Réponse : « L'article L. 145-4 du code de commerce dispose qu’à défaut de convention contraire, le preneur d'un local commercial a la faculté de donner congé au bailleur dans les formes et délais de l'article L. 145-9 du même code. Cet article L. 145-9 indique que les baux commerciaux « ne cessent que par l'effet d'un congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance ». Cette formulation s'est substituée à l'occasion du vote de la loi de modernisation de l'économie du 4 août 2008 à celle faisant référence aux « usages locaux » en matière de délai de préavis, afin d'uniformiser ces délais sur l'ensemble du territoire français. L'expression « congé donné pour le dernier jour d'un trimestre civil et au moins six mois à l'avance » doit s'entendre de la manière suivante : le délai de six mois, constitué de deux trimestres, doit, au minimum, toujours être respecté. À ce délai minimum de six mois s'ajoute le délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre.
Concrètement, si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie, par exemple, son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil)
. »

Le Secrétaire d’État chargé du commerce, de l’artisanat, des petites et moyennes entreprises, du tourisme et des services effectue donc une lecture stricte des nouvelles dispositions de l’article L. 145-9 du Code de commerce.

Pour mesure les effets de cette réponse ministérielle, il convient d’analyser les différents types de congé qui peuvent être délivrés :

Congé avec offre de renouvellement
Demande de renouvellement
Congé sans offre de renouvellement
délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation Délivré au moins 6 mois à l'avance Délivré moins de 6 mois avant l'échéance ou en tacite prorogation
Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le  nouveau bail prendra effet le lendemain du terme contractuel du bail échu.
    Le nouveau bail ne prendra en principe effet qu’au premier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
Cependant, l’article L. 145-9 du Code de commerce n’étant pas d’ordre public, les parties peuvent conventionnellement prévoir que le  nouveau bail a pris effet le lendemain du terme contractuel du bail échu.
   
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail.
Ainsi, si un bail a été conclu à effet du 1er avril, et si le congé est délivré pour l’échéance et au moins 6 mois à l’avance, le bail expirera pour le terme contractuel (car il correspond au dernier jour d’un trimestre civil : le 31 mars).
Par contre, si un bail a été conclu à effet du 4 juillet, et si le congé a été délivré pour l’échéance (savoir le 3 juillet) et au moins 6 mois à l’avance, le bail prendra fin au 30 septembre (dernier jour du trimestre civil suivant le terme contractuel du bail). 
Le bail n’expirera qu’au dernier jour du trimestre civil éloigné de plus de 6 mois de la délivrance du congé.
A cet égard, l’exemple pris par le Secrétaire d’État dans sa réponse est illustrant : « si un locataire entend quitter les lieux et qu'il envoie son préavis un 4 avril 2009, l'effet de ce préavis sera le 31 décembre 2009 (délai de six mois, du 4 avril au 4 octobre, augmenté du délai nécessaire pour atteindre la fin du trimestre civil). »

Il sera à conseiller, pour la conclusion ou le renouvellement de futurs baux commerciaux, de caler la date de prise d’effet de ces baux sur le premier jour d’un trimestre civil, quitte à prévoir des délais de mise à disposition anticipée afin de gérer la période courant de la date d’accord des parties sur la mise à disposition des locaux au premier jour du trimestre civil considéré.
Par Marie Sacchet - Publié dans : Droit des baux
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Vendredi 15 mai 2009

1. Les circulaires : instrument juridique indispensable mais illisible

 

La prolifération des circulaires et leur absence de publication de façon officielle faisaient l’objet de critiques répétées depuis nombre d’années, tant de la part des parlementaires que des usages des services publics.

 

L’usage de tels documents administratifs est pourtant indispensable, dans la mesure où les ministres ont besoin de ces instruments pour pouvoir donner des instructions aux services de l’État et assurer ainsi la cohérence de l’action du Gouvernement et l’application uniforme des règles de droit sur l’ensemble du territoire.

 

Ainsi, les circulaires, en tant qu’elles unifient l’interprétation que fait l’administration du droit positif, sont un instrument de sécurité juridique et d’égalité devant la loi.

 

Ce rôle positif ne peut cependant être assuré que si les citoyens sont mis en mesure de connaître l’existence des circulaires utilisées par les services et d’accéder aisément à leur contenu.

 

Tel est l’objet de la récente réforme, qui oblige les administrations à mettre en ligne leurs circulaires sur un site unique relevant du Premier ministre.

 

 

2. L’objectif de la réforme : une volonté de lisibilité des circulaires et directives par l’ensemble des administrés

 

Le décret n°2008-1281 du 8 décembre 2008, modifié par le décret n°2009-471 du 28 avril 2009, prévoit qu’ « à compter du 1er mai 2009 les circulaires et instructions adressées par les ministres aux services et établissements de l’État sont tenues à la disposition du public sur un site Internet relevant du Premier ministre. »

Ce site dédié vient d’être mis en place à l’adresse suivante : www.circulaires.gouv.fr.

 

Cette obligation ne s’applique pas aux circulaires et instructions publiées avant le 1er mai 2009, dont la loi permet à un administré de se prévaloir.

 

Le décret prévoit qu’ « une circulaire ou une instruction qui ne figure pas sur le site mentionné au précédent alinéa n’est pas applicable. Les services ne peuvent en aucun cas s’en prévaloir à l’égard des administrés. »

 

Afin d’assurer leur opposabilité aux usagers de l’administration, la publication des circulaires sur ce site Internet unique est donc un préalable obligatoire à leur application.

 

Avec ce nouveau site Internet, la fonction des circulaires administratives se voit clairement reconnue. Le rapport accompagnant le décret précisait à cet égard que « les circulaires, en tant qu’elles unifient l’interprétation que fait l’administration du droit positif, sont un instrument de sécurité juridique et d’égalité devant la loi. »

 

Ce rassemblement sur un site unique permettra en outre d’actualiser plus facilement les circulaires et de supprimer celles qui sont obsolètes, ainsi que de reprendre en un ensemble clair les instructions éparses.

 

Il est à noter que les instructions fiscales ne figurent pas sur ce site. Ces instructions obéissent en effet à un régime juridique propre, en tant qu’elles sont publiées au Bulletin Officiel des Impôts (BOI).

 

 

3. Réflexions sur la portée juridique des circulaires (inspiré du guide Légistique, paru à la Documentation Française en novembre 2007)

 

Sous des appellations diverses (circulaires, directives, notes de service, instructions…), les administrations communiquent avec leurs agents et les usagers, pour exposer les principes d’une politique, fixer les règles de fonctionnement des services et commenter ou orienter l’application des lois et règlements.

 

Si le terme « circulaire » est le plus souvent employé, la dénomination de ces documents, qui suivent un régime juridique principalement déterminé par leur contenu, n’a par elle-même aucune incidence juridique. Une circulaire n’a ni plus ni moins de valeur qu’une note de service.

 

L’ensemble de ces actes constitue, en droit administratif, des mesures d’ordre intérieur (savoir des mesures concernant la vie intérieure de l’administration). Il est à noter que la publication d’une circulaire ou d’une directive n’est jamais une condition nécessaire à l’entrée en vigueur d’une loi ou d’un décret. L’administration n’est d’ailleurs jamais tenue de prendre une circulaire (CE, 2000, Syndicat Sud PTT).

Plus généralement, une circulaire n’est en principe destinée qu’à exposer l’état du droit résultant de la loi ou du règlement qui justifie son intervention en vue d’assurer sur l’ensemble du territoire une application aussi uniforme que possible du droit positif : dans cette mesure, elle ne saurait donc ajouter à cet état du droit, soit en édictant de nouvelles normes, soit en donnant une interprétation contra legem des normes existantes.

 

Dans la hiérarchie des mesures d’ordre intérieur, la différence faite généralement entre les circulaires et les directives est la suivante :

 

 

  • Les circulaires sont des actes que les responsables administratifs adressent à leurs subordonnés et dans lesquels ils se bornent, en principe, à expliquer et commenter les lois et règlements que ces subordonnés sont censés appliquer. Le régime juridique de ces circulaires est posé par l’arrêt du Conseil d’État de 2002, dit Duvignères.

 

Si la circulaire ne fait pas grief, elle est insusceptible de recours.

Si elle a un effet impératif, elle est susceptible de faire grief. En ce cas, elle sera susceptible de recours, tout comme le refus de l’administration de l’abroger. Une fois admise la recevabilité du recours, le juge administratif s’interrogera sur la légalité de la circulaire et l’annulera en cas d’illégalité, qui peut être de deux types : soit la circulaire ne se contente pas d’interpréter, elle édicte une règle nouvelle. Si celle-ci n’a pas été légalement édictée, elle sera annulée. Soit la circulaire est illégale en ce qu’elle interprète une norme irrégulière. Avant, le Conseil d’État jugeait qu’étant donné le caractère purement interprétatif de la circulaire, ce n’est pas elle qui faisait grief mais la norme qu’elle interprétait. C’est pourquoi il jugeait irrecevable le recours contre les circulaires purement interprétatives, alors même qu’elles pouvaient être illégales (CE, 1954, Institution Notre Dame du Kresker). Aujourd’hui, le juge estime que sont recevables les recours contre ce type de circulaires, essentiellement pour une raison d’efficacité. Les circulaires impératives ne bénéficient pas de l’immunité juridictionnelle.

 

 

  • Les directives contiennent des instructions adressées par les responsables aux subordonnés et relatives aux critères à prendre en considération dans l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire. Leur régime juridique a été élaboré par l’arrêt du Conseil d’État de 1970, dit Crédit Foncier de France. En créant une sorte de doctrine administrative, les directives assurent plus de cohérence administrative. Le subordonné n’est pas tenu dans tous les cas  d’appliquer la directive, il conserve son pouvoir discrétionnaire. Il a même l’obligation de procéder à un examen des circonstances particulières de fait ou de droit auxquelles il est confronté. Il aura ainsi la possibilité d’écarter les critères de la directive si les circonstances ou l’intérêt général semblent l’imposer. Seule la décision individuelle fait grief. Mais le droit n’ignore pas les directives, qui doivent être publiées. Et l’administré peut les invoquer à l’occasion d’un recours contre une décision individuelle.

 

 

 

4. Conclusion

 

On ne peut que se féliciter de cette réforme qui, en ce qu’elle rend la publication obligatoire des circulaires et directives sur un site Internet unique, assure désormais une meilleure lisibilité et une actualisation de documents indispensables à l’application uniforme sur l’ensemble du territoire des règles de droit édictées par le Gouvernement ou le Parlement.

Par Marie Sacchet - Publié dans : Droit administratif et constitutionnel
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