Le projet de loi de modernisation de l’économie a été adopté par l’Assemblée Nationale le 17 juin 2008 et par le Sénat le 10 juillet 2008. Le projet doit désormais être adopté par les deux chambres en deuxième lecture.

Le texte présenté comporte 44 articles (qui ont fait l’objet de plus de 1600 amendements) ayant pour objet de « stimuler la croissance, l’emploi et de libérer les énergies, en levant les blocages structurels que subissent tous les acteurs de l’économie française, entreprises comme consommateurs, investisseurs comme épargnants » (Chrsitine Lagarde, ministre de l’économie).

En matière immobilière, le projet de LME comporte 4 articles clés.


Favoriser le statut de l’entrepreneur individuel

L’article 4 du projet de LME vise à supprimer le régime d’autorisation préalable imposé par l’article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation en cas de changement d’usage de locaux destinés à l’habitation, lorsque ces locaux sont situés en rez-de-chaussée et ne relèvent pas des organismes d’HLM (article L. 631-7 alinéa 1 du CCH).

Ainsi, le nouvel article L. 631-7 du Code de la construction et de l’habitation stipulerait : « La présente section est applicable aux communes de plus de 200.000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne. Dans ces communes, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est, dans les conditions fixées par l’article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable, à l’exception des locaux situés en rez-de-chaussée n’appartenant pas aux organismes mentionnés à l’article L. 411-2. »

L’article 4 du projet de LME supprime également l’interdiction générale d’exercice d’une activité commerciale dans une partie d’un local d’habitation utilisé comme résidence principale, à l’exception des locaux relevant des organismes HLM. Désormais, l’exercice d’une activité professionnelle dans un tel local deviendrait donc possible sous certaines conditions, sans autorisation si les locaux sont situés au rez-de-chaussée et, à défaut, sur autorisation préfectorale (nouvel article L. 631-7-2 du CCH).

Ainsi, le nouvel article L. 631-7-2 du Code de la Construction et de l’Habitation stipulerait : « Dès lors qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose, le maire […] peut autoriser, dans une partie d’un local d’habitation utilisé par le demandeur comme sa résidence principale, l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale […], pourvu qu’elle n’engendre ni nuisance, ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti. Le bail d’habitation de cette résidence principale n’est pas soumis aux dispositions du chapitre V du titre IV du livre Ier du Code de commerce [i.e. le statut des baux commerciaux] et ne peut être un élément constitutif du fonds de commerce. »

L’article 5 du projet de LME propose de créer un véritable patrimoine professionnel d’affectation, en étendant, sous certaines conditions, l’insaisissabilité de la résidence principale dont bénéficie l’entrepreneur individuel à tous les biens fonciers bâtis et non bâtis non affectés à un usage professionnel (nouvel article L. 526-1 du Code de commerce).
En outre, les éléments du patrimoine déclarés insaisissables pourront désormais être sortis du régime de l’insaisissabilité, dans leur ensemble ou individuellement, par une renonciation partielle sur les biens immobiliers au bénéfice de l’un ou de plusieurs des créanciers professionnels.

Le nouvel article L. 526-1 du Code de commerce stipulerait ainsi : « Par dérogation aux articles 2284 et 2285 du code civil, une personne physique immatriculée à un registre de publicité légale à caractère professionnel ou exerçant une activité professionnelle agricole ou indépendante peut déclarer insaisissables ses droits sur l'immeuble où est fixée sa résidence principale, ainsi que sur tout bien foncier bâti ou non bâti qu’elle n’a pas affecté à son usage professionnel.
Lorsque le bien foncier n’est pas utilisé en totalité pour un usage professionnel, la partie non affectée à un usage professionnel ne peut faire l’objet de la déclaration que si elle est désignée dans un état descriptif de division. La domiciliation du déclarant dans son local d’habitation en application de l’article L. 123-10 ne fait pas obstacle à ce que ce local fasse l’objet de la déclaration [d’insaisissabilité], sans qu’un état descriptif soit nécessaire. »


Réforme des indices de révision des loyers des baux commerciaux

L’article 11 du projet de LME modifie les articles L. 112-1 et L. 112-2 du Code monétaire et financier (lesquels prohibent toute indexation sur le niveau général des prix) afin d’autoriser une telle indexation pour « les loyers prévus par les conventions portant sur un local commercial » (les baux commerciaux notamment).

Cette modification lève un obstacle à l’applicabilité du nouvel indice des loyers commerciaux (dit ILC).

Cependant, cette modification ne sera pas suffisante à l’applicabilité du nouvel ILC en vue de la révision des loyers des baux commerciaux, dans la mesure où une révision des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce (d’ordre public) est également nécessaire afin d’autoriser l’utilisation d’une autre indice que l’indice INSEE du coût de la construction en matière de révision des loyers de baux commerciaux (sur ce point, cf. http://mdae.over-blog.com/article-18822663.html).

Un amendement en ce sens a été adopté à la première lecture par le Sénat (article 11 quinquies du projet de LME), en vue de permettre aux commerces de détails, ayant contractuellement adopté l’ILC, d’appliquer mutatis mutandis cet indice dans les dispositions des articles L. 145-34 et L. 145-38 du Code de commerce, qui ne visent à ce jour que le seul indice INSEE du coût de la construction.


La réforme de l’urbanisme commercial

L’article 27 du projet de LME vise à une réforme des dispositions applicables en matière d’urbanisme commercial, afin de « favoriser l’installation de plus de supermarchés, afin d’avoir plus de concurrence et de faire baisser les prix » (mesure n°20 du document de présentation du projet de loi de modernisation de l’économie).

Le projet de LME prévoit ainsi une simplification de la procédure d’autorisation en matière d’urbanisme commercial, en relevant le seuil de déclenchement de la procédure d’autorisation d’exploitation commerciale de 300 à 1000 m² (article L. 752-2 du Code de commerce).

En outre, le texte prévoit que ladite procédure ne concernera plus le secteur de l’hôtellerie, ni les stations de distribution de carburant, ni les concessions automobiles.

La procédure d’autorisation est également modifiée : la réforme prévoit le maintien d’une procédure collégiale, mais dans laquelle le rôle des élus sera renforcé et dans laquelle siègeront des professionnels qualifiés en matière de consommation, de développement durable et d’aménagement du territoire (article L. 751-2 du Code de commerce).

Enfin, les autorisations ne seront plus fondées sur la méthode du test économique des besoins, mais sur des critères relatifs aux effets des projets en matière d’aménagement du territoire et de développement durable.

Cette réforme vise à mettre la législation française de l’urbanisme commercial en conformité avec les règles communautaires applicables. Un recours a d’ailleurs été engagé par la Commission Européenne (procédure de pré-contentieux), notamment en raison de la non-conformité de la législation française avec la directive 2006/123/CE du 12 décembre 2006 relative aux services dans le marché intérieur (à transposer dans les droits nationaux d’ici la fin de l’année 2009), qui interdit l’application de tests économiques et l’intervention d’opérateurs concurrents au sein des organes consultatifs et décisionnels (articles 14-5 et 14-6 de la directive).

En matière de promesse unilatérale de vente, l’arrêt tant attendu venant mettre un terme à la jurisprudence constante depuis 1993 (3ème civ, 15 décembre 1993 puis 26 juin 1996) a-t-il enfin été rendu par la Cour de cassation ?

Depuis un arrêt fortement critiqué du 15 décembre 1993, la Cour de cassation juge que le promettant qui rétracte son engagement de vendre avant la levée de l’option par le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente ne peut être condamnée à l’exécution forcée de son engagement, savoir le transfert forcé de la propriété  du bien promis. La Cour de cassation jugeait en effet que l’obligation prise par le promettant d’une promesse unilatérale de vente est une obligation de faire, et non de donner, qui se résout en dommages-intérêts, sur le fondement de l’article 1142 du Code civil. Un promettant pouvait donc violer son engagement, sous la seule réserve d’avoir à en répondre financièrement, ce qui était somme toute assez peu dissuasif dans la mesure où la sanction financière était souvent d’un montant bien inférieur à la valeur du bien dont le promettant privait le bénéficiaire de la promesse.

Une décision de la Cour de cassation du 27 mars 2008 semble partiellement remettre en cause cette jurisprudence, rappelée à plusieurs reprises (par des arrêts de 1996 et 2003 notamment).

Cet arrêt juge ainsi que « les parties à une promesse unilatérale de vente étaient libres de convenir que le défaut d’exécution par le promettant de son engagement de vendre pouvait se résoudre en nature par la constatation judiciaire de la vente ». Ainsi, cet arrêt admet qu’une stipulation contractuelle peut expressément prévoir de déroger au mécanisme de l’article 1142 du Code civil.

Il ne s’agit pas encore d’un revirement de jurisprudence, dans la mesure où, en l’espèce, les juges du fond avaient constaté que la promesse en cause ne prévoyait pas que l’inexécution de son obligation par le promettant se « résoudrait par autre voie que celle prévue à l’article 1142 du Code civil ». Ainsi, en l’espèce, le promettant évincé ne pouvait prétendre à aucune autre compensation que l’allocation de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1142.

Cependant, l’arrêt de la Cour de cassation semble ouvrir une voie, qui est celle de la dérogation conventionnelle à l’application de l’article 1142 et à l’application de la jurisprudence du 15 décembre 1993. Cet arrêt tendrait donc à rendre une certaine efficacité aux promesses unilatérales de vente, si tant est que le bénéficiaire fasse attention à la rédaction de la sanction de l’inexécution par le promettant de son obligation.

Reste à savoir la solution qui sera adoptée par la Cour de cassation en présence d’une telle stipulation contractuelle, mais également dans l’hypothèse où, en présence d’une telle clause, le bien aura entre temps été revendu par le promettant à un tiers de bonne foi.

Dans le cadre de la politique d’aménagement du territoire et afin d’assurer une meilleure répartition entre les constructions destinées aux activités économiques et celles destinées à l’habitation, il a été institué un régime d’autorisation spécial et préalable d’autorisation pour l’implantation en région Ile-de-France, dit procédure d’agrément, régie par les articles L. 510-1 s. et R. 510-1 s. du Code de l’urbanisme.

La délivrance de cet agrément conditionne la délivrance de l’autorisation d’urbanisme nécessaire à la réalisation des travaux.
En outre, l’absence d’agrément, la violation des dispositions réglementaires régissant l’agrément ou le non-respect des conditions fixées dans la décision d’agrément elle-même sont punis d’une amende (article L. 480-4 du Code de l’urbanisme, sur renvoi de l’article L. 510-1). En outre, l’évacuation des locaux irrégulièrement occupés et leur remise en état. La démolition des constructions peut également être requise (article L. 510-2 du Code de l’urbanisme).

On comprend donc mieux l’importance de la caractérisation du champ d’application de la procédure dite d’agrément.

L’article L. 510-1-I du Code de l’urbanisme dispose que « la construction, la reconstruction, l’extension, le changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou d’installations ou de leurs annexes servant des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement ne relevant pas de l’Etat ou de son contrôle, peuvent être soumis à un agrément de l’autorité administrative. »

On distingue habituellement deux catégories d’agrément :
• L’agrément dit constructeur pour les cas de construction, reconstruction ou extension de locaux ou installations ; et
• L’agrément dit utilisateur, pour les cas de changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux ou installations.

L’agrément dit utilisateur a dans un premier temps été vidé de sa substance, suite à la publication du décret n°2000-368 du 26 avril 2000. En effet, cet article a créé un nouveau cas de dispense d’agrément, intégré à l’article R. 510-6-5° du Code de l’Urbanisme, pour les opérations portant sur le changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux, quelle que soit leur nature.

Du fait de la publication de ce décret, le principe de l’agrément dit utilisateur posé par l’article L. 510-1 du Code de l’Urbanisme (qui disposait que tout changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux servant des activités économiques nécessitait une décision d’agrément préalable) a été totalement vidé de sa substance par l’édiction d’une exception contenue à l’article R. 510-6-5° (qui disposait que tout changement d’utilisateur ou d’utilisation de locaux, quelle que soit leur nature, était dispensé d’agrément préalable).

Ce paradoxe (un principe totalement vidé de sa substance par une exception l’englobant totalement), jugé par certains auteurs comme une erreur destinée à être rectifiée par le législateur, a finalement été définitivement acté par le décret n° 2007-1599 du 12 novembre 2007.
Ce décret supprime le principe même de la décision d’agrément préalable pour les changements d’utilisateur ou d’utilisation de locaux servant des activités économiques.

Ainsi, la nouvelle rédaction de l’article L. 510-1 du Code de l’urbanisme est désormais la suivante : « la construction, la reconstruction, l’extension de locaux ou d’installations ou de leurs annexes servant des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d’enseignement ne relevant pas de l’Etat ou de son contrôle, peuvent être soumis à un agrément de l’autorité administrative. »

Cette clarification réglementaire est d’autant plus louable que les services instructeurs refusaient parfois de délivrer des agréments, en motivant leur décision sur leur obligation corrélative de construire des logements sociaux (telle que cette obligation résulte de nombre de conventions Etat-ville passées en application de l’article L. 510-1-II du Code de l’urbanisme). Et ce refus d’agrément empêchait par voie de conséquence les propriétaires souhaitant adapter leurs locaux à la demande du marché économique d’obtenir une autorisation de changement de destination desdits locaux.

On peut donc se réjouir de la suppression définitive de l’agrément préalable en cas de simple changement de destination de locaux servant des activités économiques, quelle que soit la nature desdites activités.

Textes :
Loi n° 95-115 du 4 février 1995
Loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000
Décret n°2000-368 du 26 avril 2000
Décret n°2007-1599 du 12 novembre 2007